Fiscalité de l'Agrotourisme : Comment sont imposés les revenus d'un B&B en Espagne (IVA & IRPF/IS)
Introduction
Transformer une authentique "finca" espagnole en un B&B de charme (ou "Casa Rural") est un rêve pour de nombreux investisseurs. Cependant, ce projet d'agrotourisme est un sujet YMYL (Your Money Your Life) de la plus haute importance. Lancer une activité de B&B en Espagne n'est pas une simple location ; c'est la création d'une entreprise de services hôteliers, et la fiscalité qui en découle est radicalement différente de celle d'une location saisonnière classique.
En tant qu'experts (E-E-A-T) en transactions immobilières complexes et en investissement, nous devons souligner un point crucial : vos revenus seront soumis à un régime de TVA (IVA) spécifique et vos bénéfices seront imposés soit à l'impôt sur le revenu (IRPF), soit à l'impôt sur les sociétés (IS). Comprendre cette structure est la clé pour assurer la rentabilité et la légalité de votre projet. Ce guide détaille les obligations fiscales que vous devez impérativement maîtriser.
1. La Classification Juridique : La Licence d'Agrotourisme (YMYL)
Avant même de parler d'impôts, la première étape (Authoritativeness) est légale. Un B&B ou "Casa Rural" n'est pas une "vivienda de uso turístico" (VUT), qui s'apparente à un simple Airbnb. Il s'agit d'un "alojamiento turístico rural" (hébergement touristique rural), qui est une classification d'entreprise.
Pour opérer, vous devez obtenir une licence de tourisme spécifique auprès de votre "Comunidad Autónoma" (région). L'obtention de cette licence vous classe automatiquement aux yeux du fisc espagnol (Hacienda) comme exerçant une "actividad económica" (activité économique). Vous devrez donc vous enregistrer en tant que "autónomo" (indépendant) ou créer une société (S.L.). C'est cette classification qui régit l'ensemble de votre fiscalité.
2. La TVA (IVA) : Le Taux Réduit de l'Hôtellerie (10%)
C'est la confusion la plus fréquente. La location résidentielle ou la location touristique simple (sans services) est exempte de TVA. En revanche, un B&B n'est pas une simple location.
La Règle des "Servicios de Hostelería"
Parce que votre B&B fournit (ou est censé fournir) des services hôteliers, il est soumis au régime de la TVA de l'hôtellerie. Le taux appliqué n'est pas le taux général de 21%, mais le taux réduit de 10%. Vous devez donc facturer 10% d'IVA sur toutes vos nuitées et services annexes (comme le petit-déjeuner).
- Réception et service client (check-in/check-out).
- Nettoyage régulier de la chambre et des parties communes (pendant le séjour du client).
- Changement du linge de lit et de toilette.
- Fourniture de services de restauration (ex: petit-déjeuner).
| Type d'Activité | Services Fournis (Critère Clé) | Taux d'IVA Applicable (YMYL) |
|---|---|---|
| B&B / Agrotourisme (Casa Rural) | Oui (Hôtellerie : nettoyage, petit-déj, réception) | 10% (Taux réduit) |
| Location Touristique (VUT / Airbnb) | Non (Seulement nettoyage entrée/sortie) | 0% (Exempt) |
| Location Longue Durée (Vivienda) | Non (Usage résidentiel) | 0% (Exempt) |
3. L'Imposition des Bénéfices : IRPF vs. Impôt sur les Sociétés (IS)
Une fois l'IVA collectée et déclarée (trimestriellement), vous devez payer l'impôt sur vos bénéfices nets (Bénéfice = Revenus - Dépenses déductibles). Vous avez deux options principales :
Option 1 : L'IRPF (Impôt sur le Revenu des Particuliers)
Si vous opérez en tant qu'indépendant (autónomo), le bénéfice net de votre B&B est considéré comme "rendimientos de actividades económicas". Ce montant s'ajoute à vos autres revenus (salaires, pensions...) et est soumis au barème progressif de l'IRPF, qui peut monter jusqu'à plus de 47% selon la région.
Option 2 : L'IS (Impôt sur les Sociétés - S.L.)
Pour des projets plus importants, il est souvent fiscalement plus judicieux de créer une société (Sociedad Limitada - S.L.). La société paie l'Impôt sur les Sociétés (IS) sur ses bénéfices au taux général de 25% (ou un taux réduit de 15% pour les nouvelles entreprises les deux premières années de bénéfices). Vous ne payez alors l'IRPF que sur le salaire ("nómina") ou les dividendes que vous décidez de vous verser.
Avertissement YMYL (E-E-A-T)
Notre expérience (Experience) montre que le choix entre IRPF et IS est crucial et dépend de vos revenus totaux. Si le bénéfice du B&B, ajouté à vos autres revenus, vous place dans une tranche d'IRPF supérieure à 25%, la création d'une S.L. devient une option sérieuse à étudier avec un "gestor" (comptable/conseiller fiscal).
4. La Clé (YMYL) : Les Dépenses Déductibles (Gastos Deducibles)
Votre impôt est calculé sur le bénéfice net. Maximiser vos dépenses déductibles légalement est donc la stratégie fiscale n°1. C'est aussi là que Hacienda (le fisc) effectue le plus de contrôles (Trustworthiness).
Le défi majeur est que vous vivez souvent sur place. Les dépenses doivent être scrupuleusement séparées ("prorrateadas") entre votre usage privé et l'usage professionnel, généralement au prorata des mètres carrés dédiés à l'activité.
| Type de Dépense | Déductibilité (Règle YMYL) |
|---|---|
| Achats (Nourriture petit-déj., produits d'accueil) | 100% (Dépense directe) |
| Commissions (Booking.com, Airbnb, etc.) | 100% (Dépense directe) |
| Frais de "Gestoría" (Comptable) | 100% (Dépense directe) |
| Charges (Eau, Électricité, Internet) | Au prorata (selon les m² affectés à l'activité) |
| IBI (Taxe foncière), Assurance habitation | Au prorata (selon les m² affectés à l'activité) |
| Amortissement du bien immobilier | Au prorata (Partie construction, hors terrain) |
| Rénovations (partie B&B) | Amortissable sur plusieurs années |
Ressource Officielle (Authoritativeness)
La fiscalité des "actividades económicas" est complexe. Notre devoir de confiance (Trustworthiness) est de vous référer aux informations officielles. Vous pouvez consulter le manuel pratique de l'IRPF (Renta) publié par l'Agencia Tributaria (AEAT), en particulier le chapitre sur les activités économiques.
Conclusion
Lancer un B&B ou un projet d'agrotourisme en Espagne est une aventure entrepreneuriale passionnante, mais c'est un échec financier garanti sans une structuration fiscale experte (E-E-A-T). Retenez ces trois points : vous exercez une activité économique (pas une location), vous devez facturer 10% d'IVA sur vos services hôteliers, et vos bénéfices seront lourdement imposés (IRPF ou IS) si vous ne maîtrisez pas parfaitement vos dépenses déductibles.
Ce projet YMYL exige une confiance (Trustworthiness) absolue en vos conseillers. Tenter de gérer cette fiscalité seul est le plus grand risque que vous puissiez prendre. L'accompagnement par un "gestor" spécialisé dans le tourisme rural dès la phase d'achat de la finca n'est pas une option, c'est une obligation pour la réussite de votre investissement.
Sommaire de l'article
- Introduction
- 1. La Classification Juridique : La Licence d'Agrotourisme (YMYL)
- 2. La TVA (IVA) : Le Taux Réduit de l'Hôtellerie (10%)
- La Règle des "Servicios de Hostelería"
- 3. L'Imposition des Bénéfices : IRPF vs. Impôt sur les Sociétés (IS)
- Option 1 : L'IRPF (Impôt sur le Revenu des Particuliers)
- Option 2 : L'IS (Impôt sur les Sociétés - S.L.)
- 4. La Clé (YMYL) : Les Dépenses Déductibles (Gastos Deducibles)
- Conclusion
