Achat Immobilier Espagne : Particulier ou Société ? (Le Piège de la SCI vs la Solution SL)
Introduction
Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet majeur. Mais une question cruciale se pose : faut-il acheter en tant que particulier (personne physique) ou via une société (personne morale) ? Pour les Français, la tentation est grande d'utiliser une structure existante comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SAS. C'est une décision financière et fiscale aux conséquences lourdes, et la réponse n'est pas celle que vous croyez.
En tant qu'experts du marché espagnol, nous devons être clairs : utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un piège fiscal. L'Espagne ne reconnaît pas la "transparence fiscale" de la SCI, ce qui mène à des cauchemars de double imposition. Ce guide compare les deux méthodes valides : l'achat en nom propre (le plus simple) et l'achat via la *bonne* structure de société, une Sociedad Limitada (SL) espagnole.
Option 1 : L'Achat en Nom Propre (Persona Física)
C'est la méthode la plus simple et la plus courante pour un non-résident qui achète une résidence secondaire ou un bien locatif unique. Le processus est direct : vous achetez en tant qu'individu.
Les étapes clés sont :
- Obtention de votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal obligatoire.
- Ouverture d'un compte bancaire espagnol.
- Mandater un avocat (abogado) pour vérifier la légalité du bien (via la Nota Simple).
- Signature de l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Fiscalité de l'achat en nom propre (Non-Résident)
La fiscalité est prévisible :
- ✅ À l'achat : Vous payez l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour un bien ancien (7% à 10% selon la région) ou l'IVA (TVA) à 10% pour un bien neuf.
- ✅ Annuellement : Vous payez l'IBI (taxe foncière) et l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents).
- ✅ IRNR (Locatif) : Si vous louez le bien, vous êtes imposé à 19% (en tant que résident de l'UE) sur les revenus locatifs *nets*.
- ✅ IRNR (Usage propre) : Si vous ne louez pas, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous payez 19% sur une base de 1,1% à 2% de la valeur cadastrale.
| Avantages (Nom Propre) | Inconvénients (Nom Propre) |
|---|---|
| Simplicité administrative et faibles coûts de gestion. | Absence d'anonymat (votre nom est public au Registre). |
| Fiscalité (IRNR) avantageuse à 19% sur les revenus locatifs nets. | Transmission / Succession soumise au droit espagnol (impôts élevés dans certaines régions). |
| Idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif simple. | Difficulté à déduire certaines charges (hors location). |
Option 2 : L'Achat via une Société (Le Piège de la SCI et la Solution SL)
C'est ici que se commet l'erreur la plus coûteuse. Vous pensez "J'ai une SCI en France, je vais acheter avec".
Le Piège Mortel : Acheter avec une SCI ou SAS Française
NE FAITES PAS CELA. L'Espagne ne reconnaît pas le régime de la "transparence fiscale" des SCI françaises. Pour le fisc espagnol, votre SCI n'est pas "transparente", c'est une entité étrangère opaque.
Conséquences :
- ❌ Double Imposition : Votre SCI sera imposée en Espagne sur les bénéfices (au taux de l'impôt société espagnol ou IRNR). Ensuite, lorsque vous distribuerez les dividendes en France, vous (les associés) serez *à nouveau* imposés sur ces mêmes revenus en France.
- ❌ Fiscalité Inadaptée : Vous perdez le bénéfice du taux à 19% de l'IRNR pour les particuliers.
- ❌ GEBI : Dans certains cas, la SCI pourrait être soumise au GEBI (Impôt Spécial sur les biens immobiliers d'entités non-résidentes) de 3% sur la valeur cadastrale, bien que la convention fiscale France-Espagne puisse l'atténuer.
La Solution Professionnelle : Créer une Sociedad Limitada (SL) Espagnole
Si vous souhaitez acheter via une société (pour l'anonymat, la gestion de plusieurs biens, ou l'optimisation successorale), la seule solution viable est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), l'équivalent de la SARL/SASU française.
Dans ce cas, c'est la SL espagnole qui devient propriétaire du bien. Vous, vous êtes l'associé (socio) de cette SL.
Comparatif : Achat en Nom Propre vs. Société (SL)
Alors, quand faut-il privilégier une SL ? Cette structure n'est pas adaptée pour une simple résidence secondaire en raison de ses coûts de gestion. Elle devient pertinente pour un investissement locatif d'envergure.
| Critère | Achat en Nom Propre (Particulier) | Achat via une SL Espagnole (Société) |
|---|---|---|
| Coûts de gestion annuels | Faibles (IBI + IRNR) | Élevés (Comptable/Gestor obligatoire : ~1 000€ - 2 500€/an) |
| Impôt sur les revenus locatifs | IRNR : 19% (pour UE) sur le revenu net. | IS : 25% (Impôt Société) sur le bénéfice net. |
| Amortissement & Charges | Amortissement et charges déductibles (si loué). | Toutes les charges (assurance, comptable, IBI...) sont déductibles du bénéfice. |
| Anonymat | Aucun (Nom public au Registre). | Total (Le Registre indique le nom de la SL, pas le vôtre). |
| Transmission / Succession | Impôts sur les successions (régional). | Facilité : On transmet des parts sociales (souvent moins taxé). |
| Usage personnel | Oui (en payant l'IRNR "fictif"). | Non recommandé. Mettre le bien à disposition de l'associé gratuitement est un avantage en nature taxable. |
Conseil d'Expert : Quand une SL est-elle judicieuse ?
Nous recommandons une SL uniquement si vous remplissez ces conditions :
- Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
- Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (3 ou plus).
- Le patrimoine est très élevé et l'optimisation successorale (transmission de parts) est un objectif majeur.
Ressource Officielle
La fiscalité des non-résidents est un sujet complexe . La seule source officielle est l'administration fiscale espagnole, l'Agencia Tributaria.
Conclusion : Particulier ou Pro, choisissez la bonne voie
Pour 90% des acheteurs français, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre pour une résidence secondaire ou un investissement locatif unique.
Le piège absolu à éviter est d'utiliser votre SCI ou SAS française. Si votre projet est un investissement locatif d'envergure, la seule structure professionnelle viable est la création d'une Sociedad Limitada (SL) espagnole, mais ses coûts de gestion doivent être justifiés. Dans tous les cas , l'assistance d'un avocat (abogado) et d'un fiscaliste (gestor) spécialisé est indispensable.
Nom propre ou Société : un doute ?
Profitez des opportunités du marché. Discutons de votre projet de vive voix.
Sommaire de l'article
- Introduction
- Option 1 : L'Achat en Nom Propre (Persona Física)
- Fiscalité de l'achat en nom propre (Non-Résident)
- Option 2 : L'Achat via une Société (Le Piège de la SCI et la Solution SL)
- Le Piège Mortel : Acheter avec une SCI ou SAS Française
- La Solution Professionnelle : Créer une Sociedad Limitada (SL) Espagnole
- Comparatif : Achat en Nom Propre vs. Société (SL)
- Conclusion : Particulier ou Pro, choisissez la bonne voie
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FAQ Achat Immobilier en Espagne : Particulier ou Société ?
Nos experts répondent aux questions clés sur l'achat en nom propre, le piège de la SCI française et l'option de la SL espagnole.
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
