Impôt sur la fortune en Espagne : règles, barèmes et conseils 2025
Introduction
En plus des taxes locales (comme l'IBI) et de l'impôt sur le revenu (IRNR), les propriétaires étrangers en Espagne peuvent être concernés par l’impôt sur la fortune. Cet impôt, appelé « Impuesto sobre el Patrimonio » (IP), vise les personnes disposant d’un patrimoine net élevé. C'est un sujet financier critique qui doit être parfaitement compris pour anticiper son impact sur votre investissement immobilier.
Il s'agit d'un impôt annuel qui frappe le patrimoine net. Pour les non-résidents, il s'applique uniquement sur les biens et droits situés en Espagne. Sa complexité vient du fait que son barème est national, mais sa gestion est cédée aux Communautés Autonomes, qui peuvent le modifier radicalement (comme à Madrid). Ce guide décode les règles, barèmes 2025 et les stratégies d'optimisation.
Qu’est-ce que l’Impuesto sobre el Patrimonio ?
L’impôt sur la fortune espagnol est un impôt annuel qui frappe le patrimoine net des contribuables au 31 décembre de chaque année. Il s’applique sur l’ensemble des actifs, desquels on peut déduire les dettes.
Voici les principaux actifs pris en compte pour un non-résident :
| Type d'Actif | Exemples Concrets (en Espagne) |
|---|---|
| Biens Immobiliers | Résidences principales, secondaires, garages, terrains, locaux commerciaux. |
| Placements Financiers | Soldes des comptes bancaires espagnols, actions de sociétés espagnoles, assurances-vie... |
| Biens de Luxe | Bateaux immatriculés en Espagne, véhicules de luxe, bijoux, œuvres d'art situés en Espagne. |
Qui est concerné par l'Impôt sur la Fortune ?
Deux profils principaux sont redevables, mais avec des obligations différentes :
- ✅ Les résidents fiscaux en Espagne : Ils sont imposés sur l'ensemble de leur patrimoine mondial (biens en Espagne + biens à l'étranger).
- ✅ Les non-résidents : Ils sont imposés uniquement sur les biens et droits situés sur le territoire espagnol.
Le Seuil d'Exonération
Un abattement général (base exonérée) de 700 000 € s'applique. Par conséquent, un non-résident n'est redevable de l'impôt sur la fortune que si son patrimoine net en Espagne dépasse 700 000 €. Les résidents fiscaux bénéficient, en plus, d'un abattement de 300 000 € sur leur résidence principale.
Barèmes applicables en 2025 : L'impact des Régions
L’impôt est progressif et s'applique sur la valeur nette du patrimoine (après abattement de 700 000 €). Le barème national 2025 est le suivant, bien qu'il puisse être modifié par chaque Communauté Autonome.
| Base Imposable Nette (Après Abattement) | Taux Progressif (Barème National) |
|---|---|
| Jusqu'à 167 129,45 € | 0,2 % |
| de 167 129,45 € à 334 252,88 € | 0,3 % |
| de 334 252,88 € à 668 505,75 € | 0,5 % |
| de 668 505,75 € à 1 337 011,51 € | 0,9 % |
| de 1 337 011,51 € à 2 674 023,01 € | 1,3 % |
| de 2 674 023,01 € à 5 348 046,02 € | 1,7 % |
| de 5 348 046,02 € à 10 696 092,04 € | 2,1 % |
| Plus de 10 696 092,04 € | 3,5 % |
Attention : Le Cas crucial des Communautés Autonomes
C'est le point le plus important. Les régions ont le pouvoir de modifier cet impôt.
- Madrid : Applique une bonification de 100%. En clair, l'impôt sur la fortune y est de 0 €.
- Andalousie : Applique également une bonification de 100%.
- Communauté Valencienne & Catalogne : Appliquent l'impôt (parfois avec des barèmes et abattements propres) et il est donc dû.
Pour un non-résident, la loi stipule que c'est le barème de l'État qui s'applique, *sauf* si la région où se trouve la majorité de ses biens a un barème moins favorable, auquel cas c'est celui-ci qui prévaut.
Comment est-il calculé ?
Le calcul se fait sur la base de la valeur nette du patrimoine au 31 décembre.
Étapes du calcul
- On additionne la valeur des biens immobiliers (la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur fiscale et le prix d'achat).
- On ajoute les soldes des placements financiers, actions, etc.
- On inclut les biens de luxe (bateaux, œuvres d'art...).
- On déduit les dettes (le capital restant dû des emprunts hypothécaires, crédits...).
Le résultat est le patrimoine net. On applique ensuite l'abattement de 700 000 € pour obtenir la base imposable.
Exemple de calcul pour un non-résident
Un non-résident possède les actifs suivants en Espagne (dans la Communauté Valencienne) :
- Une villa d’une valeur fiscale de : 1 200 000 €
- Un compte bancaire espagnol avec : 50 000 €
- Un emprunt hypothécaire (capital restant dû) de : - 200 000 €
Patrimoine brut en Espagne : 1 200 000 + 50 000 = 1 250 000 €
Patrimoine net (après déduction du prêt) : 1 250 000 - 200 000 = 1 050 000 €
Abattement général : - 700 000 €
Base imposable (nette) : 350 000 €
Calcul de l'impôt (selon barème national) :
(167 129,45 € x 0,2%) + (167 123,43 € x 0,3%) + (15 747,12 € x 0,5%) = 334,26 € + 501,37 € + 78,74 € = Total impôt approx. 914,37 €.
Déclaration (Modelo 714) et Optimisation
Déclaration et Paiement
L’impôt sur la fortune se déclare via le Modelo 714 auprès de l'administration fiscale espagnole. La déclaration doit être effectuée chaque année (généralement entre avril et juin pour l'année précédente). Les non-résidents doivent généralement recourir à un représentant fiscal en Espagne pour effectuer cette démarche complexe.
Ressource Officielle
Pour toute information officielle sur l'Impôt sur la Fortune, consultez le portail de l'administration fiscale espagnole, l'Agencia Tributaria.
Consulter le portail officiel de l'Agencia Tributaria (en anglais)
Optimiser sa fiscalité
Il existe plusieurs moyens légaux de réduire l'impact de l'impôt sur la fortune :
- Choisir sa localisation : Acheter un bien de luxe à Madrid ou en Andalousie est fiscalement plus avantageux (exonération totale) que dans la Communauté Valencienne ou les Baléares.
- Utiliser l'endettement : S'assurer que les emprunts (comme un prêt hypothécaire) sont correctement structurés pour être déductibles de la valeur de l'actif.
- Planification successorale : Utiliser des structures juridiques adaptées (consultation d'un avocat fiscaliste indispensable).
Conclusion
L’impôt sur la fortune en Espagne est une réalité pour les patrimoines élevés, mais il ne doit pas être un frein. Sa complexité vient principalement des différences entre les Communautés Autonomes, Madrid et l'Andalousie l'ayant totalement supprimé.
Pour un investissement dans une propriété de luxe , il est indispensable de faire une simulation fiscale avant l'achat. Un expert pourra vous aider à calculer l'impact réel et à optimiser votre fiscalité pour sécuriser et rentabiliser votre investissement immobilier en Espagne.
Votre investissement est-il optimisé ?
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Sommaire de l'article
- Introduction
- Qu’est-ce que l’Impuesto sobre el Patrimonio ?
- Qui est concerné par l'Impôt sur la Fortune ?
- Barèmes applicables en 2025 : L'impact des Régions
- Comment est-il calculé ? (Exemple YMYL)
- Étapes du calcul
- Exemple de calcul pour un non-résident
- Déclaration (Modelo 714) et Optimisation
- Déclaration et Paiement
- Optimiser sa fiscalité (Conseils E-E-A-T)
- Conclusion
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FAQ Impôt sur la Fortune en Espagne (Impuesto sobre el Patrimonio)
Nos experts fiscalistes répondent à vos questions sur le barème 2025, les exonérations (Madrid, Andalousie) et les calculs pour non-résidents.
L'« Impuesto sobre el Patrimonio » (IP) est un impôt annuel qui taxe le patrimoine net (c'est-à-dire vos actifs moins vos dettes) détenu par un contribuable au 31 décembre de chaque année.
Oui, mais uniquement sur les biens et droits que vous possédez sur le territoire espagnol. Cela inclut vos biens immobiliers, vos comptes bancaires espagnols, ou encore vos bateaux. Cela diffère des résidents fiscaux espagnols, qui sont imposés sur leur patrimoine mondial.
Non, probablement pas. Vous n'êtes redevable de cet impôt que si votre patrimoine net en Espagne (après déduction des dettes) dépasse l'abattement général de 700 000 €. Si votre patrimoine net est inférieur à ce seuil, vous n'avez pas d'impôt à payer.
Non, il s'applique à votre patrimoine NET. Si vous achetez une villa à 1 000 000 € avec un prêt hypothécaire dont le capital restant dû est de 400 000 €, votre patrimoine net pour ce bien n'est que de 600 000 €. Vous seriez donc sous le seuil d'imposition.
Oui, absolument. Le capital restant dû de votre emprunt hypothécaire (ou autre crédit lié à l'actif) est considéré comme une dette et vient en déduction de la valeur de vos actifs pour calculer votre patrimoine net.
C'est exact. La Communauté de Madrid applique une bonification de 100 % sur cet impôt. Concrètement, même si votre patrimoine dépasse le seuil, l'impôt final à payer est de 0 €. L'Andalousie applique également cette même exonération.
Des régions très prisées des investisseurs, comme la Communauté Valencienne (Alicante, Valence) et la Catalogne (Barcelone), n'ont pas cette exonération et appliquent l'impôt (parfois avec leurs propres barèmes). Le choix de la localisation est donc crucial pour l'optimisation fiscale.
Oui. Si le bien est acheté en indivision (50/50), chaque conjoint est propriétaire de sa part. Chacun bénéficie individuellement de l'abattement de 700 000 €. Un couple peut donc détenir jusqu'à 1 400 000 € de patrimoine net en Espagne sans payer cet impôt.
Pour un non-résident, l'administration fiscale regarde tous les actifs en Espagne :
-
Les soldes de vos comptes bancaires espagnols.
-
Les actions de sociétés espagnoles.
-
Les assurances-vie souscrites en Espagne.
-
Les biens de luxe (bateaux immatriculés en Espagne, œuvres d'art, véhicules) situés physiquement en Espagne.
L'administration retient la valeur la plus élevée parmi trois options : le prix d'achat (valeur d'acquisition), la valeur cadastrale (valor catastral) ou la nouvelle valeur fiscale de référence.
Bien sûr. Prenons un non-résident (dans la Communauté Valencienne) :
-
Actifs : Villa (valeur 1,2 M€) + Compte en banque (50 000 €) = 1 250 000 €
-
Dettes : Prêt immobilier (capital restant) = - 200 000 €
-
Patrimoine Net : 1 050 000 €
-
Abattement : - 700 000 €
-
Base Imposable : 350 000 € L'impôt sera calculé (selon un barème progressif) sur ces 350 000 €.
C'est un barème progressif par tranches, similaire à l'impôt sur le revenu. Le barème national commence à 0,2 % (sur la première tranche de la base imposable) et peut monter jusqu'à 3,5 % pour les patrimoines de plus de 10 millions d'euros.
La déclaration se fait chaque année (généralement entre avril et juin) via le formulaire fiscal "Modelo 714".
C'est vivement recommandé pour un non-résident. La déclaration est complexe et doit être déposée par voie électronique. Un gestor ou un avocat fiscaliste s'assurera que vos actifs sont correctement évalués et vos dettes déduites.
Il y a deux stratégies principales :
-
Géographique : Investir dans des biens de luxe à Madrid ou en Andalousie pour bénéficier de l'exonération de 100 %.
-
Financière : Utiliser l'endettement (contracter un prêt hypothécaire) pour l'acquisition, car le capital restant dû réduit légalement votre patrimoine net imposable.
