Immobilienkauf Spanien: Privatperson oder Gesellschaft? (Die Falle der französischen Immobiliengesellschaft vs. die SL-Lösung)
Einleitung
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein wichtiges Vorhaben. Doch eine entscheidende Frage stellt sich: Soll der Kauf als Privatperson (natürliche Person) oder über eine Gesellschaft (juristische Person) erfolgen? Für viele ist die Versuchung groß, eine bereits bestehende Struktur wie eine französische Immobiliengesellschaft (SCI) oder eine SAS zu nutzen. Dies ist eine finanzielle und steuerliche Entscheidung mit schwerwiegenden Folgen, und die Antwort ist nicht die, die Sie erwarten.
Als Experten des spanischen Marktes müssen wir klarstellen: Eine französische Immobiliengesellschaft (SCI) für den Kauf in Spanien zu nutzen, ist eine Steuerfalle. Spanien erkennt die "fiskalische Transparenz" der SCI nicht an, was zu Alpträumen der Doppelbesteuerung führt. Dieser Leitfaden vergleicht die beiden gültigen Methoden: den Kauf als Privatperson (die einfachste) und den Kauf über die *richtige* Gesellschaftsstruktur, eine spanische Sociedad Limitada (SL).
Option 1: Der Kauf als Privatperson (Persona Física)
Dies ist die einfachste und gebräuchlichste Methode für einen Nichtansässigen, der einen Zweitwohnsitz oder eine einzelne Mietimmobilie erwirbt. Der Prozess ist unkompliziert: Sie kaufen als Einzelperson.
Die wichtigsten Schritte sind:
- Beantragung Ihrer NIE (Número de Identificación de Extranjero), Ihrer obligatorischen Steuernummer.
- Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
- Beauftragung eines Anwalts (abogado) zur Überprüfung der Legalität der Immobilie (mittels der Nota Simple).
- Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura) beim Notar.
Besteuerung des Immobilienkaufs als Privatperson (Nichtansässiger)
Die Besteuerung ist vorhersehbar:
- ✅ Beim Kauf: Sie zahlen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – Grunderwerbsteuer) für eine Bestandsimmobilie (7 % bis 10 % je nach Region) oder die IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % für eine Neubauimmobilie.
- ✅ Jährlich: Sie zahlen die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Grundsteuer) und die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Einkommensteuer für Nichtansässige).
- ✅ IRNR (Vermietung): Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Sie als EU-Ansässiger mit 19 % auf die *Netto*-Mieteinnahmen besteuert.
- ✅ IRNR (Eigennutzung): Wenn Sie nicht vermieten, geht Spanien von einer "fiktiven Miete" aus. Sie zahlen 19 % auf einer Basis von 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts.
| Vorteile (Privatperson) | Nachteile (Privatperson) |
|---|---|
| Einfache Verwaltung und geringe Verwaltungskosten. | Keine Anonymität (Ihr Name ist im Register öffentlich). |
| Vorteilhafte Besteuerung (IRNR) von 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen. | Übertragung / Erbschaft unterliegt dem spanischen Recht (hohe Steuern in einigen Regionen). |
| Ideal für die persönliche Nutzung oder eine einfache Mietinvestition. | Schwierigkeiten, bestimmte Kosten abzuziehen (außer bei Vermietung). |
Option 2: Der Kauf über eine Gesellschaft (Die Falle der SCI und die SL-Lösung)
Hier wird der kostspieligste Fehler gemacht. Sie denken: "Ich habe eine französische SCI, ich werde damit kaufen."
Die tödliche Falle: Kauf mit einer französischen SCI oder SAS
TUN SIE DAS NICHT. Spanien erkennt das Regime der "fiskalischen Transparenz" französischer Immobiliengesellschaften (SCI) nicht an. Für die spanische Steuerbehörde ist Ihre SCI nicht "transparent", sondern eine undurchsichtige ausländische Gesellschaft.
Konsequenzen:
- ❌ Doppelbesteuerung: Ihre SCI wird in Spanien auf die Gewinne besteuert (zum Satz der spanischen Körperschaftsteuer oder IRNR). Wenn Sie dann die Dividenden in Frankreich ausschütten, werden Sie (die Gesellschafter) *erneut* auf dieselben Einnahmen in Frankreich besteuert.
- ❌ Ungeeignete Besteuerung: Sie verlieren den Vorteil des 19 %-Satzes der IRNR für Privatpersonen.
- ❌ GEBI: In bestimmten Fällen könnte die SCI der GEBI (Impuesto Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes – Sondersteuer auf Immobilien von Gebietsfremden) von 3 % auf den Katasterwert unterliegen, obwohl das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Spanien dies mildern könnte.
Die professionelle Lösung: Gründung einer spanischen Sociedad Limitada (SL)
Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen möchten (für Anonymität, die Verwaltung mehrerer Immobilien oder die Erbschaftsoptimierung), ist die einzig praktikable Lösung die Gründung einer Gesellschaft nach spanischem Recht. Die gebräuchlichste Form ist die Sociedad Limitada (SL), das Äquivalent der deutschen GmbH.
In diesem Fall wird die spanische SL Eigentümerin der Immobilie. Sie sind der Gesellschafter (socio) dieser SL.
Vergleich: Kauf als Privatperson vs. Gesellschaft (SL)
Wann sollte also eine SL bevorzugt werden? Diese Struktur ist aufgrund ihrer Verwaltungskosten nicht für einen einfachen Zweitwohnsitz geeignet. Sie wird für größere Mietinvestitionen relevant.
| Kriterium | Kauf als Privatperson | Kauf über eine spanische SL (Gesellschaft) |
|---|---|---|
| Jährliche Verwaltungskosten | Niedrig (IBI + IRNR) | Hoch (Steuerberater/Gestor obligatorisch: ~1.000 € - 2.500 €/Jahr) |
| Steuer auf Mieteinnahmen | IRNR: 19 % (für EU) auf Nettoeinkommen. | IS: 25 % (Körperschaftsteuer) auf den Nettogewinn. |
| Abschreibungen & Kosten | Abschreibungen und abzugsfähige Kosten (bei Vermietung). | Alle Kosten (Versicherung, Steuerberater, IBI...) sind vom Gewinn abzugsfähig. |
| Anonymität | Keine (Name öffentlich im Register). | Vollständig (Das Register führt den Namen der SL, nicht Ihren). |
| Übertragung / Erbschaft | Erbschaftsteuern (regional). | Einfachheit: Es werden Gesellschaftsanteile übertragen (oft geringer besteuert). |
| Persönliche Nutzung | Ja (durch Zahlung der "fiktiven" IRNR). | Nicht empfohlen. Die kostenlose Überlassung der Immobilie an den Gesellschafter ist ein steuerpflichtiger Sachbezug. |
Expertenrat: Wann ist eine SL sinnvoll?
Wir empfehlen eine SL nur, wenn Sie diese Bedingungen erfüllen:
- Es handelt sich um eine reine Mietinvestition (keine persönliche Nutzung).
- Sie planen den Kauf von mehreren Immobilien (3 oder mehr).
- Das Vermögen ist sehr hoch und die Erbschaftsoptimierung (Übertragung von Anteilen) ist ein Hauptziel.
Offizielle Quelle
Die Besteuerung von Nichtansässigen ist ein komplexes Thema. Die einzige offizielle Quelle ist die spanische Steuerverwaltung, die Agencia Tributaria.
Portal für Nichtansässige (Agencia Tributaria) – auf Englisch
Fazit: Privatperson oder Profi, wählen Sie den richtigen Weg
Für 90 % der Käufer ist der Kauf als Privatperson der einfachste, kostengünstigste und sicherste Weg für einen Zweitwohnsitz oder eine einzelne Mietinvestition.
Die absolute Falle, die es zu vermeiden gilt, ist die Nutzung Ihrer französischen Immobiliengesellschaft (SCI) oder SAS. Wenn Ihr Projekt eine umfassende Mietinvestition ist, ist die einzige praktikable professionelle Struktur die Gründung einer spanischen Sociedad Limitada (SL), deren Verwaltungskosten jedoch gerechtfertigt sein müssen. In jedem Fall ist die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts (abogado) und Steuerberaters (gestor) unerlässlich.
Privatperson oder Gesellschaft: Sie sind unsicher?
Nutzen Sie Marktchancen. Lassen Sie uns über Ihr Projekt sprechen.
Inhaltsverzeichnis des Artikels
- Einleitung
- Option 1: Der Kauf als Privatperson (Persona Física)
- Besteuerung des Immobilienkaufs als Privatperson (Nichtansässiger)
- Option 2: Der Kauf über eine Gesellschaft (Die Falle der SCI und die SL-Lösung)
- Die tödliche Falle: Kauf mit einer französischen SCI oder SAS
- Die professionelle Lösung: Gründung einer spanischen Sociedad Limitada (SL)
- Vergleich: Kauf als Privatperson vs. Gesellschaft (SL)
- Fazit: Privatperson oder Profi, wählen Sie den richtigen Weg
FAQ : Immobilienkauf in Spanien: Als Privatperson oder über eine Gesellschaft?
Unsere Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Kauf als Privatperson, zur Falle der französischen SCI und zur Option der spanischen SL.
Nein, davon ist dringend abzuraten. Wie der Text hervorhebt, ist die Nutzung einer französischen SCI für den Kauf in Spanien eine „steuerliche Falle“. Spanien erkennt die steuerliche Transparenz der SCI nicht an, was zu ernsthaften Komplikationen führt.
Das Problem ist, dass Spanien die SCI nicht als „transparent“ betrachtet. Für die spanischen Steuerbehörden ist sie eine undurchsichtige ausländische Gesellschaft. Das bedeutet, dass die Einnahmen (Mieten) zuerst in Spanien auf Ebene der SCI besteuert werden und dann ein zweites Mal in Ihrem Wohnsitzland (z.B. Deutschland), wenn Sie (die Gesellschafter) die Dividenden erhalten. Das ist der Albtraum der Doppelbesteuerung.
Die einfachste und gängigste Methode ist der Kauf als Privatperson (als persona física). Der Prozess ist direkt und die Besteuerung ist vorhersehbar, was ideal für die Eigennutzung oder eine einzelne Vermietungsinvestition ist.
Die grundlegenden Schritte sind:
-
Beantragung Ihrer NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero – Ausländer-Identifikationsnummer), die Ihre Steuernummer ist.
-
Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
-
Beauftragung eines Anwalts (abogado) für die rechtlichen Prüfungen (insbesondere der Nota Simple aus dem Grundbuch).
-
Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura) beim Notar.
Ja, die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero – Ausländer-Identifikationsnummer) ist für jeden Immobilienkauf in Spanien absolut obligatorisch, sei es als Privatperson oder über eine Gesellschaft. Sie ist Ihre eindeutige spanische Steueridentifikationsnummer.
Sie zahlen eine der beiden folgenden Steuern (nicht kumulierbar):
-
Für eine Gebrauchtimmobilie: Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – Grunderwerbsteuer), deren Satz je nach Region zwischen 7% und 10% variiert.
-
Für eine Neubauimmobilie: Die IVA (die spanische Mehrwertsteuer) von 10%.
Als EU-Bürger werden Sie auf Mieteinnahmen über die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Einkommensteuer für Nichtansässige) besteuert. Der Steuersatz ist vorteilhaft: 19% auf die Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug der Kosten).
Ja. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, betrachtet Spanien dies als eine „fiktive Miete“. Sie müssen die IRNR auf Basis eines zugerechneten Einkommens zahlen, das durch Anwendung eines Prozentsatzes (1,1% oder 2%) auf den Katasterwert der Immobilie berechnet wird. Der Steuersatz beträgt 19% auf diese Bemessungsgrundlage.
Die einzige praktikable Lösung für den Kauf über eine Unternehmensstruktur ist die Gründung einer Gesellschaft nach spanischem Recht. Die gängigste Form ist die Sociedad Limitada (SL), die dem deutschen Pendant der GmbH ähnelt.
Die Gründung einer SL ist nicht für eine einfache Ferienimmobilie zu empfehlen. Sie wird nur für ein größeres Investitionsvorhaben relevant, wenn Sie diese Bedingungen erfüllen:
-
Es handelt sich um ein rein vermietungsbezogenes Investment (keine Eigennutzung).
-
Sie planen den Kauf von mehreren Immobilien (in der Regel 3 oder mehr).
-
Die Optimierung der Nachfolgeplanung (Übertragung von Geschäftsanteilen) ist ein wichtiges Ziel.
Der größte Nachteil sind die jährlichen Verwaltungskosten. Sie sind verpflichtet, eine vollständige Buchhaltung zu führen und einen Gestor (Steuerberater/Buchhalter) zu beauftragen, was hohe Fixkosten (geschätzt zwischen 1.000 € und 2.500 € pro Jahr) verursacht, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht.
Dies ist nicht zu empfehlen. Wenn Sie (als Gesellschafter) die Immobilie kostenlos nutzen, betrachtet das spanische Finanzamt dies als einen geldwerten Vorteil, der deklariert und versteuert werden muss. Die SL ist für eine professionelle Vermietungstätigkeit konzipiert, nicht für die persönliche Nutzung.
Der Unterschied ist erheblich:
-
Privatperson: Besteuerung über die IRNR zu 19% auf das Netto-Einkommen.
-
Spanische SL: Besteuerung über die IS (Impuesto de Sociedades – spanische Körperschaftsteuer) zu 25% auf den Netto-Gewinn.
Wenn Anonymität ein entscheidendes Kriterium ist, ist die spanische SL die einzige Lösung. Im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) wird der Name der SL als Eigentümer eingetragen, nicht Ihr eigener. Im Gegensatz dazu ist Ihr Name bei einem Kauf als Privatperson öffentlich einsehbar.
Für 90% der deutschen Käufer, die eine Ferienimmobilie oder eine einzelne Mietimmobilie erwerben, ist der Kauf als Privatperson der einfachste, kostengünstigste und steuerlich sicherste Weg.
