Welche Steuern und Gebühren sind beim Immobilienkauf in Spanien zu erwarten?
Einleitung
Der Immobilienkauf in Spanien zieht immer mehr Deutschsprachige an. Es handelt sich jedoch um eine große finanzielle Entscheidung, die eine gründliche Vorbereitung erfordert. Der häufigste Fehler ist, das Gesamtbudget zu unterschätzen, indem man sich ausschließlich auf den ausgeschriebenen Verkaufspreis konzentriert.
Als Experten auf dem spanischen Markt zeigt unsere Erfahrung, dass Nebenkosten und Steuern durchschnittlich zwischen 12 und 14 % des Immobilienpreises ausmachen. Diese Kosten zu verstehen, ist entscheidend für ein realistisches Budget und einen sicheren Kauf. Hier sind die Details der wichtigsten Posten, die Sie einplanen sollten.
1. Die Hauptsteuern: Neu (IVA) vs. Bestand (ITP)
Die wichtigste Steuer hängt von der Art der Immobilie ab: Kaufen Sie eine Neubauimmobilie von einem Bauträger oder eine Bestandsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) von einer Privatperson?
Neubaukauf: Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD)
Wenn Sie eine Neubauimmobilie kaufen, zahlen Sie die spanische Mehrwertsteuer, genannt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Der nationale Satz beträgt 10 % des Verkaufspreises.
Zusätzlich zur IVA müssen Sie die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) entrichten. Dies ist eine regionale Steuer, die variiert, aber im Durchschnitt bei etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises liegt.
Bestandsimmobilienkauf: Grunderwerbsteuer (ITP)
Für eine Bestandsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) zahlen Sie nicht die IVA, sondern die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dies ist eine regionale Steuer, deren Satz erheblich variiert:
- Autonome Gemeinschaft Valencia (Costa Blanca): 10 %
- Andalusien (Costa del Sol): 7 % (reduzierter Satz)
- Katalonien (Barcelona): 10 %
- Madrid: 6 %
Achtung: Im Gegensatz zur IVA+AJD zahlen Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie nur die ITP.
| Immobilientyp | Hauptsteuer | Satz (Durchschnitt) |
|---|---|---|
| Neubauimmobilie | IVA (MwSt.) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Bestandsimmobilie | ITP (Grunderwerbsteuer) | 6 % bis 10 % (je nach Region) |
2. Obligatorische und Empfohlene Dienstleistungsgebühren
Zusätzlich zu den Steuern sind mehrere administrative und rechtliche Gebühren unerlässlich, um die Transaktion abzusichern.
| Dienstleistung | Status | Geschätzte Kosten |
|---|---|---|
| Notar (Notaría) | Obligatorisch | 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises (regulierte Gebühren) |
| Grundbuchamt (Registro) | Obligatorisch | 400 € bis 800 € (feste/regulierte Gebühren) |
| Anwalt (Abogado) / Gestoría | Dringend Empfohlen | 1 % bis 1,5 % des Preises (oder Pauschale 1.500 € - 3.000 €) |
3. Bank- und Hypothekengebühren
Wenn Sie Ihren Erwerb durch ein Hypothekendarlehen in Spanien finanzieren, kommen zusätzliche Kosten hinzu. Das spanische Gesetz von 2019 schützt den Kreditnehmer, aber bestimmte Kosten bleiben in Ihrer Verantwortung.
Heute übernimmt die Bank die Mehrheit der Hypothekenbestellungsgebühren (Notar, Grundbuch, AJD). Der Käufer muss jedoch immer zwei Posten bezahlen: die Kosten für die Immobilienbewertung und eventuelle Bearbeitungsgebühren.
- Immobilienbewertung (Tasación): Obligatorisch für die Bank. Kosten: ca. 300 € bis 500 €.
- Bearbeitungsgebühren: Immer seltener, können aber 0,5 % bis 1 % des Darlehensbetrags betragen.
Für offizielle Steuerinformationen können Sie das Portal der spanischen Steuerverwaltung konsultieren: Agencia Tributaria. Die Begleitung durch einen Experten bleibt jedoch unerlässlich, um diese Informationen zu navigieren.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Spanien erfordert ein Gesamtbudget, das weit über dem ausgeschriebenen Preis liegt. Für eine solide und überraschungsfreie Finanzplanung ist es entscheidend, zwischen 12 % und 14 % für zusätzliche Gebühren und Steuern zum Kaufpreis einzuplanen.
Unsere Erfahrung bestätigt dies: Eine gute Vorbereitung und die Begleitung durch Fachleute (Agentur, Anwalt, Steuerberater) sind der Schlüssel, um Ihr Immobilienprojekt gelassen zu verwirklichen und Ihre Investition abzusichern.
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FAQ: Steuern und Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien
Unsere Experten erläutern die 12 bis 14 % an zusätzlichen Kosten (ITP, IVA, Notar, Anwalt), die zum Kaufpreis Ihrer Immobilie hinzukommen.
Die wichtigste Regel ist, sich nicht nur auf den angezeigten Verkaufspreis zu verlassen. Sie sollten ein zusätzliches Budget von 12 % bis 14 % des Kaufpreises einplanen, um alle obligatorischen Steuern und Kaufnebenkosten zu decken.
Nein, das ist der wichtigste Unterschied, den es zu verstehen gilt:
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Für eine Neubauimmobilie (direkt vom Bauträger verkauft) zahlen Sie die Mehrwertsteuer (IVA) + die AJD.
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Für eine Bestandsimmobilie (aus zweiter Hand) zahlen Sie die ITP.
Die IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ist die spanische Mehrwertsteuer. Für den Kauf einer Neubauimmobilie beträgt der nationale Satz 10 % des Verkaufspreises.
Die AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) ist eine regionale Stempelsteuer auf Rechtsakte. Sie kommt zur IVA beim Neukauf hinzu und beträgt zwischen 1 % und 1,5 % des Preises, was die Gesamtbesteuerung für Neubauten auf etwa 11,5 % erhöht.
Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die Vermögensübertragungssteuer. Sie ersetzt die IVA für Bestandsimmobilien (aus zweiter Hand). Es ist eine regionale Steuer, deren Satz daher nicht überall in Spanien gleich ist.
Ja, erheblich. Dies ist ein entscheidender Punkt für Ihr Budget. Zum Beispiel:
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Madrid: 6 %
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Andalusien (Costa del Sol): 7 %
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Region Valencia (Costa Blanca): 10 %
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Katalonien (Barcelona): 10 %
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Neubauimmobilie: Ca. 11,5 % (10 % IVA + ~1,5 % AJD).
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Bestandsimmobilie: Zwischen 6 % und 10 % (ITP ausschließlich), je nach Region.
Nein, sie ist technisch gesehen nicht „obligatorisch“, aber sie ist dringend empfohlen und unerlässlich für ausländische Käufer. Der Anwalt ist der einzige Fachmann, der Ihre Interessen vertritt und die „Due Diligence“ (Prüfung von Schulden, Genehmigungen usw.) durchführt.
Man muss mit etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises (ohne Steuern) für die Anwaltsgebühren rechnen. Dies ist die Investition in die Sicherheit Ihrer Transaktion.
Es gibt zwei obligatorische Verwaltungsgebühren:
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Die Notarkosten (Notaría): Für den Kaufvertrag (ca. 0,5 % bis 1 %).
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Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): Für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen (ca. 400 € bis 800 €).
Seit einem Gesetz von 2019 zahlt die Bank die Mehrheit der Kosten für die Hypothekenbestellung (Notar, Grundbuchamt, AJD).
Der Käufer muss fast immer zwei Dinge zahlen:
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Die Immobilienbewertung (Tasación): Ein von der Bank gefordertes obligatorisches Gutachten (Kosten: 300 € bis 500 €).
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Die Bearbeitungsgebühren: Immer seltener, können sie zwischen 0,5 % und 1 % des Darlehensbetrags liegen.
Dies ist die offizielle Expertise (Bewertung) der Immobilie, durchgeführt von einem unabhängigen Sachverständigen (dem Tasador). Die Bank nutzt sie, um den maximalen Betrag zu bestimmen, den sie Ihnen leihen kann (in der Regel 70 % bis 80 % dieses Wertes).
Im Gegensatz zum deutschen System führt der spanische Notar keine umfassenden Prüfungen zu früheren Schulden oder Baugenehmigungen durch. Es ist Ihr Anwalt, der sicherstellt, dass die Immobilie, die Sie kaufen, „sauber“ ist, ohne versteckte Schulden (Eigentümergemeinschaft, Steuern) und dass der Pool oder Anbauten legal sind.
Selbstverständlich. Für eine Bestandsimmobilie von 200.000 € in der Region Valencia (ITP von 10 %):
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ITP (10 %): 20.000 €
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Anwalt (1 %): 2.000 €
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Notar (0,75 %): 1.500 €
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Grundbuchamt: 500 €
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Gesamtkosten: 24.000 €
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Gesamtkaufpreis: 224.000 € (also 12 % zusätzliche Kosten zum Preis).
