5 einfache Schritte zum Immobilienkauf in Spanien
Einführung
Eine Immobilie in Spanien kaufen kann für einen Ausländer komplex erscheinen, besonders wenn es sich um eine so wichtige finanzielle Entscheidung handelt. Doch mit guter Vorbereitung und der Unterstützung von erfahrenen lokalen Marktexperten wird der Prozess einfach, transparent und sicher.
Als erfahrene Immobilienagentur haben wir diesen Prozess in einem klaren Leitfaden zusammengefasst. Hier sind die 5 praktischen und unverzichtbaren Schritte, um Ihren Erwerb in aller Ruhe und mit voller Rechtssicherheit erfolgreich abzuschließen.
Schritt 1: Ihr Projekt und Ihr Budget definieren
Vor jeder Suche ist eine klare Definition Ihrer Ziele unerlässlich. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz für den Urlaub, eine Mietinvestition zur Einkommensgenerierung oder eine dauerhafte Niederlassung für Ihren Ruhestand? Ihr Suchgebiet (Costa Blanca, Costa del Sol usw.) hängt von dieser Antwort ab.
Gesamtbudget berechnen
Ihr Gesamtbudget sollte sich nicht nur auf den ausgeschriebenen Immobilienpreis beschränken. Der häufigste Fehler ist die Unterschätzung der Nebenkosten. Unsere Erfahrung zeigt, dass Sie durchschnittlich 12 % bis 14 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen müssen, um alle obligatorischen Gebühren zu decken.
| Art der Kosten | Ungefähre Kosten (vom Kaufpreis) |
|---|---|
| Steuern (ITP oder IVA) | 7% bis 10% (ITP - Gebrauchtimmobilie) oder 10% (IVA - Neubauimmobilie) |
| Notarkosten (Notaría) | 0.5% bis 1% |
| Grundbucheintrag | 0.3% bis 0.7% |
| Anwalt / Gestoría (Beratung) | 1% bis 1.5% (Unverzichtbar für die Prüfung) |
Schritt 2: Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre Steuernummer in Spanien. Sie ist absolut obligatorisch für jeden Immobilienkauf, die Eröffnung eines Bankkontos oder die Unterzeichnung von Dienstleistungsverträgen (Wasser, Strom). Ohne diese Nummer ist es unmöglich, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.
Offizielle Informationen zur Beantragung finden Sie auf dem Portal der spanischen Verwaltung (vertrauenswürdige Quelle): Portal für "Citas Previas" (Terminvereinbarung).
Schritt 3: Immobilie suchen und Prüfungen durchführen
Sobald Sie Ihre NIE und Ihr Budget festgelegt haben, beginnt die aktive Immobiliensuche. Die Beauftragung einer spezialisierten Immobilienagentur wie der unseren spart Ihnen Zeit, verschafft Ihnen Zugang zu geprüften Immobilien und sichert Ihnen eine Begleitung in Ihrer Sprache bei Besichtigungen.
Die rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Dies ist der kritischste Schritt. Bevor Sie eine Anzahlung leisten, muss Ihr Anwalt (Abogado) unbedingt die folgenden Dokumente einholen und analysieren, um die Zuverlässigkeit der Transaktion zu gewährleisten:
- Die "Nota Simple": Das Ausweisdokument der Immobilie, das den Eigentümer und die Abwesenheit von Schulden (Hypotheken, Pfändungen) bestätigt.
- Der Katasterverweis: Zur Überprüfung der Übereinstimmung zwischen Register und Realität (m², Pool...).
- Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Primera Ocupación).
- Die aktuellen Zahlungen (Grundsteuer IBI und Gemeinschaftskosten).
Schritt 4: Reservierungsvertrag und Vorvertrag unterzeichnen
Nach den Prüfungen unterzeichnen Sie einen ersten Reservierungsvertrag (eine einfache Anzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen), gefolgt vom "Contrato de Arras" (dem Vorvertrag oder Kaufvorvertrag).
Dieses Dokument bindet beide Parteien rechtlich und erfordert die Zahlung einer Anzahlung, in der Regel 10 % des Immobilienpreises. Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie diese Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen in der Regel das Doppelte erstatten (je nach Art des Arras).
"Der 'Contrato de Arras' ist von grundlegender Bedeutung. Unsere Erfahrung zeigt, dass er von Ihrem Anwalt entworfen werden sollte, um alle notwendigen aufschiebenden Bedingungen (z. B. Finanzierungszusage) einzuschließen und Ihre 10%ige Anzahlung zu schützen."
Schritt 5: Den Kauf beim Notar abschließen (Escritura)
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde ("Escritura Pública") vor einem spanischen Notar. Zu diesem Zeitpunkt begleichen Sie den Restbetrag des Kaufpreises sowie alle Gebühren und Steuern (mittels beglaubigter Bankschecks). Sie erhalten dann Ihre Schlüssel und sind offiziell Eigentümer in Spanien.
| Beteiligter | Schlüsselrolle |
|---|---|
| Der Notar | Prüft die Identität der Parteien, die Rechtmäßigkeit des Aktes und liest die Escritura vor. Er gewährleistet die Rechtssicherheit. |
| Der Käufer (Sie) | Bringt die originale NIE und beglaubigte Bankschecks für den Restbetrag des Preises und die Kostenvorauszahlungen mit. |
| Ihr Anwalt | Begleitet Sie zur Übersetzung und Bestätigung, dass alle Bedingungen des "Contrato de Arras" eingehalten wurden. |
Fazit
Der Immobilienkauf in Spanien ist nicht kompliziert, wenn Sie diese 5 einfachen Schritte sorgfältig befolgen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Budgetplanung (einschließlich der 12-14% Nebenkosten) und der rechtlichen Prüfung (Due Diligence) durch einen unabhängigen Anwalt.
Mit guter professioneller Begleitung (Immobilienagentur, Anwalt) sparen Sie Zeit, gewinnen an Rechtssicherheit und vermeiden böse Überraschungen, um Ihren spanischen Traum zu verwirklichen.
Benötigen Sie Hilfe bei diesen 5 Schritten?
Nutzen Sie Marktchancen. Lassen Sie uns über Ihr Projekt sprechen.
Inhaltsverzeichnis des Artikels
- Einführung
- Schritt 1: Ihr Projekt und Ihr Budget definieren
- Gesamtbudget berechnen
- Schritt 2: Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen
- Schritt 3: Immobilie suchen und Prüfungen durchführen
- Die rechtliche Prüfung (Due Diligence)
- Schritt 4: Reservierungsvertrag und Vorvertrag unterzeichnen
- Schritt 5: Den Kauf beim Notar abschließen (Escritura)
- Fazit
FAQ Immobilienkauf in Spanien: Der Praxisleitfaden
Unsere Experten beantworten die 15 wichtigsten Fragen zu Budget, NIE-Nummer, rechtlichen Prüfungen und Verträgen für einen sicheren Kauf.
Der erste Schritt ist, Ihr Projekt genau zu definieren (Zweitwohnsitz, Mietinvestition, Ruhestand?) und Ihr Gesamtbudget zu kalkulieren. Dieses Budget muss unbedingt den Kaufpreis plus die Nebenkosten beinhalten.
Sie sollten ein zusätzliches Budget von 12 % bis 14 % des Kaufpreises einplanen. Für eine Immobilie von 200.000 € sind dies zwischen 24.000 € und 28.000 € an obligatorischen Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Anwalt, etc.).
Das hängt davon ab, ob es sich um eine neue oder eine Bestandsimmobilie handelt:
-
Für eine Bestandsimmobilie (Weiterverkauf): Sie zahlen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – Grunderwerbsteuer), die je nach Region zwischen 7 % und 10 % variiert.
-
Für eine Neubauimmobilie (vom Bauträger): Sie zahlen die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 %, plus die Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados).
Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer als Ausländer in Spanien. Es ist Ihre steuerliche „Sozialversicherungsnummer“.
Ja, unbedingt. Ohne die NIE-Nummer ist es unmöglich, den endgültigen Kaufvertrag („Escritura“) zu unterzeichnen. Sie ist auch obligatorisch, um ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, Ihre Steuern zu zahlen oder Wasser- und Stromverträge abzuschließen.
So schnell wie möglich. Warten Sie nicht, bis Sie eine Immobilie gefunden haben. Die Bearbeitungszeiten für die Beantragung beim Konsulat oder in Spanien können mehrere Wochen betragen. Eine bereits vorhandene NIE-Nummer ermöglicht es Ihnen, schnell zu handeln, wenn Sie die passende Immobilie finden.
Der kritischste Schritt ist die rechtliche Prüfung (Due Diligence), die von Ihrem Anwalt durchgeführt wird. Er muss alle rechtlichen Dokumente der Immobilie analysieren, um sicherzustellen, dass sie „sauber“ ist (ohne Schulden oder Unregelmäßigkeiten).
Es ist das wichtigste Dokument der Prüfung. Es ist der offizielle Ausweis der Immobilie, ausgestellt vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).
Sie bestätigt drei wesentliche Punkte:
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Der Eigentümer: Ist der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer?
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Die Beschreibung: Sind die Fläche (m²), der Pool etc. korrekt eingetragen?
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Die Belastungen („Cargas“): Hat die Immobilie eine laufende Hypothek, eine gerichtliche Pfändung oder andere Schulden?
Nein, und das ist ein grundlegender Unterschied. Der spanische Notar ist ein neutraler Beamter. Er prüft die Identitäten und die Rechtmäßigkeit des Vertrags, schützt aber nicht spezifisch die Interessen des Käufers (er prüft beispielsweise nicht die Baugenehmigungen oder die Schulden der Eigentümergemeinschaft).
Der Anwalt ist der einzige Fachmann, der IHRE Interessen verteidigt. Er führt die „Due Diligence“ durch (Analyse der Nota Simple, Prüfung von Schulden, Genehmigungen, Lasten der Eigentümergemeinschaft) und entwirft einen Vorvertrag („Contrato de Arras“), der Sie schützt.
Es ist der Vorvertrag oder Vorläufige Kaufvertrag. Es ist das Dokument, das den Verkäufer rechtlich dazu verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu verkaufen, und Sie dazu, sie zum vereinbarten Preis zu kaufen. Er wird nach den rechtlichen Prüfungen unterzeichnet.
Es ist üblich, eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises der Immobilie zu leisten.
Sofern keine aufschiebende Bedingung (wie eine Kreditabsage) aktiviert wird, verlieren Sie die gesamte Anzahlung von 10 %. Umgekehrt, wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er Ihnen in der Regel das Doppelte der Anzahlung erstatten.
Dies ist der endgültige notarielle Kaufvertrag (öffentliche Urkunde), der vor dem Notar unterzeichnet wird. Genau zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie den Restbetrag des Preises und erhalten die Schlüssel. Sie werden offiziell Eigentümer.
