5 einfache Schritte zum Immobilienkauf in Spanien
EinfĂŒhrung
Eine Immobilie in Spanien kaufen kann fĂŒr einen AuslĂ€nder komplex erscheinen, besonders wenn es sich um eine so wichtige finanzielle Entscheidung handelt. Doch mit guter Vorbereitung und der UnterstĂŒtzung von erfahrenen lokalen Marktexperten wird der Prozess einfach, transparent und sicher.
Als erfahrene Immobilienagentur haben wir diesen Prozess in einem klaren Leitfaden zusammengefasst. Hier sind die 5 praktischen und unverzichtbaren Schritte, um Ihren Erwerb in aller Ruhe und mit voller Rechtssicherheit erfolgreich abzuschlieĂen.
Schritt 1: Ihr Projekt und Ihr Budget definieren
Vor jeder Suche ist eine klare Definition Ihrer Ziele unerlĂ€sslich. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz fĂŒr den Urlaub, eine Mietinvestition zur Einkommensgenerierung oder eine dauerhafte Niederlassung fĂŒr Ihren Ruhestand? Ihr Suchgebiet (Costa Blanca, Costa del Sol usw.) hĂ€ngt von dieser Antwort ab.
Gesamtbudget berechnen
Ihr Gesamtbudget sollte sich nicht nur auf den ausgeschriebenen Immobilienpreis beschrĂ€nken. Der hĂ€ufigste Fehler ist die UnterschĂ€tzung der Nebenkosten. Unsere Erfahrung zeigt, dass Sie durchschnittlich 12 % bis 14 % des Kaufpreises zusĂ€tzlich einplanen mĂŒssen, um alle obligatorischen GebĂŒhren zu decken.
| Art der Kosten | UngefÀhre Kosten (vom Kaufpreis) |
|---|---|
| Steuern (ITP oder IVA) | 7% bis 10% (ITP - Gebrauchtimmobilie) oder 10% (IVA - Neubauimmobilie) |
| Notarkosten (NotarĂa) | 0.5% bis 1% |
| Grundbucheintrag | 0.3% bis 0.7% |
| Anwalt / GestorĂa (Beratung) | 1% bis 1.5% (Unverzichtbar fĂŒr die PrĂŒfung) |
Schritt 2: Die NIE (AuslÀnderidentifikationsnummer) beantragen
Die NIE (NĂșmero de IdentificaciĂłn de Extranjero) ist Ihre Steuernummer in Spanien. Sie ist absolut obligatorisch fĂŒr jeden Immobilienkauf, die Eröffnung eines Bankkontos oder die Unterzeichnung von DienstleistungsvertrĂ€gen (Wasser, Strom). Ohne diese Nummer ist es unmöglich, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.
Offizielle Informationen zur Beantragung finden Sie auf dem Portal der spanischen Verwaltung (vertrauenswĂŒrdige Quelle): Portal fĂŒr "Citas Previas" (Terminvereinbarung).
Schritt 3: Immobilie suchen und PrĂŒfungen durchfĂŒhren
Sobald Sie Ihre NIE und Ihr Budget festgelegt haben, beginnt die aktive Immobiliensuche. Die Beauftragung einer spezialisierten Immobilienagentur wie der unseren spart Ihnen Zeit, verschafft Ihnen Zugang zu geprĂŒften Immobilien und sichert Ihnen eine Begleitung in Ihrer Sprache bei Besichtigungen.
Die rechtliche PrĂŒfung (Due Diligence)
Dies ist der kritischste Schritt. Bevor Sie eine Anzahlung leisten, muss Ihr Anwalt (Abogado) unbedingt die folgenden Dokumente einholen und analysieren, um die ZuverlÀssigkeit der Transaktion zu gewÀhrleisten:
- Die "Nota Simple": Das Ausweisdokument der Immobilie, das den EigentĂŒmer und die Abwesenheit von Schulden (Hypotheken, PfĂ€ndungen) bestĂ€tigt.
- Der Katasterverweis: Zur ĂberprĂŒfung der Ăbereinstimmung zwischen Register und RealitĂ€t (mÂČ, Pool...).
- Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Primera OcupaciĂłn).
- Die aktuellen Zahlungen (Grundsteuer IBI und Gemeinschaftskosten).
Schritt 4: Reservierungsvertrag und Vorvertrag unterzeichnen
Nach den PrĂŒfungen unterzeichnen Sie einen ersten Reservierungsvertrag (eine einfache Anzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen), gefolgt vom "Contrato de Arras" (dem Vorvertrag oder Kaufvorvertrag).
Dieses Dokument bindet beide Parteien rechtlich und erfordert die Zahlung einer Anzahlung, in der Regel 10 % des Immobilienpreises. Wenn Sie zurĂŒcktreten, verlieren Sie diese Anzahlung. Tritt der VerkĂ€ufer zurĂŒck, muss er Ihnen in der Regel das Doppelte erstatten (je nach Art des Arras).
"Der 'Contrato de Arras' ist von grundlegender Bedeutung. Unsere Erfahrung zeigt, dass er von Ihrem Anwalt entworfen werden sollte, um alle notwendigen aufschiebenden Bedingungen (z. B. Finanzierungszusage) einzuschlieĂen und Ihre 10%ige Anzahlung zu schĂŒtzen."
Schritt 5: Den Kauf beim Notar abschlieĂen (Escritura)
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde ("Escritura PĂșblica") vor einem spanischen Notar. Zu diesem Zeitpunkt begleichen Sie den Restbetrag des Kaufpreises sowie alle GebĂŒhren und Steuern (mittels beglaubigter Bankschecks). Sie erhalten dann Ihre SchlĂŒssel und sind offiziell EigentĂŒmer in Spanien.
| Beteiligter | SchlĂŒsselrolle |
|---|---|
| Der Notar | PrĂŒft die IdentitĂ€t der Parteien, die RechtmĂ€Ăigkeit des Aktes und liest die Escritura vor. Er gewĂ€hrleistet die Rechtssicherheit. |
| Der KĂ€ufer (Sie) | Bringt die originale NIE und beglaubigte Bankschecks fĂŒr den Restbetrag des Preises und die Kostenvorauszahlungen mit. |
| Ihr Anwalt | Begleitet Sie zur Ăbersetzung und BestĂ€tigung, dass alle Bedingungen des "Contrato de Arras" eingehalten wurden. |
Fazit
Der Immobilienkauf in Spanien ist nicht kompliziert, wenn Sie diese 5 einfachen Schritte sorgfĂ€ltig befolgen. Der SchlĂŒssel zum Erfolg liegt in der sorgfĂ€ltigen Budgetplanung (einschlieĂlich der 12-14% Nebenkosten) und der rechtlichen PrĂŒfung (Due Diligence) durch einen unabhĂ€ngigen Anwalt.
Mit guter professioneller Begleitung (Immobilienagentur, Anwalt) sparen Sie Zeit, gewinnen an Rechtssicherheit und vermeiden böse Ăberraschungen, um Ihren spanischen Traum zu verwirklichen.
Benötigen Sie Hilfe bei diesen 5 Schritten?
Nutzen Sie Marktchancen. Lassen Sie uns ĂŒber Ihr Projekt sprechen.
Inhaltsverzeichnis des Artikels
- EinfĂŒhrung
- Schritt 1: Ihr Projekt und Ihr Budget definieren
- Gesamtbudget berechnen
- Schritt 2: Die NIE (AuslÀnderidentifikationsnummer) beantragen
- Schritt 3: Immobilie suchen und PrĂŒfungen durchfĂŒhren
- Die rechtliche PrĂŒfung (Due Diligence)
- Schritt 4: Reservierungsvertrag und Vorvertrag unterzeichnen
- Schritt 5: Den Kauf beim Notar abschlieĂen (Escritura)
- Fazit
FAQ Immobilienkauf in Spanien: Der Praxisleitfaden
Unsere Experten beantworten die 15 wichtigsten Fragen zu Budget, NIE-Nummer, rechtlichen PrĂŒfungen und VertrĂ€gen fĂŒr einen sicheren Kauf.
Der erste Schritt ist, Ihr Projekt genau zu definieren (Zweitwohnsitz, Mietinvestition, Ruhestand?) und Ihr Gesamtbudget zu kalkulieren. Dieses Budget muss unbedingt den Kaufpreis plus die Nebenkosten beinhalten.
Sie sollten ein zusĂ€tzliches Budget von 12 % bis 14 % des Kaufpreises einplanen. FĂŒr eine Immobilie von 200.000 ⏠sind dies zwischen 24.000 ⏠und 28.000 ⏠an obligatorischen Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Anwalt, etc.).
Das hÀngt davon ab, ob es sich um eine neue oder eine Bestandsimmobilie handelt:
-
FĂŒr eine Bestandsimmobilie (Weiterverkauf): Sie zahlen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales â Grunderwerbsteuer), die je nach Region zwischen 7 % und 10 % variiert.
-
FĂŒr eine Neubauimmobilie (vom BautrĂ€ger): Sie zahlen die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 %, plus die Stempelsteuer (AJD â Actos JurĂdicos Documentados).
Die NIE-Nummer (NĂșmero de IdentificaciĂłn de Extranjero) ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer als AuslĂ€nder in Spanien. Es ist Ihre steuerliche âSozialversicherungsnummerâ.
Ja, unbedingt. Ohne die NIE-Nummer ist es unmöglich, den endgĂŒltigen Kaufvertrag (âEscrituraâ) zu unterzeichnen. Sie ist auch obligatorisch, um ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, Ihre Steuern zu zahlen oder Wasser- und StromvertrĂ€ge abzuschlieĂen.
So schnell wie möglich. Warten Sie nicht, bis Sie eine Immobilie gefunden haben. Die Bearbeitungszeiten fĂŒr die Beantragung beim Konsulat oder in Spanien können mehrere Wochen betragen. Eine bereits vorhandene NIE-Nummer ermöglicht es Ihnen, schnell zu handeln, wenn Sie die passende Immobilie finden.
Der kritischste Schritt ist die rechtliche PrĂŒfung (Due Diligence), die von Ihrem Anwalt durchgefĂŒhrt wird. Er muss alle rechtlichen Dokumente der Immobilie analysieren, um sicherzustellen, dass sie âsauberâ ist (ohne Schulden oder UnregelmĂ€Ăigkeiten).
Es ist das wichtigste Dokument der PrĂŒfung. Es ist der offizielle Ausweis der Immobilie, ausgestellt vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).
Sie bestÀtigt drei wesentliche Punkte:
-
Der EigentĂŒmer: Ist der VerkĂ€ufer tatsĂ€chlich der rechtmĂ€Ăige EigentĂŒmer?
-
Die Beschreibung: Sind die FlĂ€che (mÂČ), der Pool etc. korrekt eingetragen?
-
Die Belastungen (âCargasâ): Hat die Immobilie eine laufende Hypothek, eine gerichtliche PfĂ€ndung oder andere Schulden?
Nein, und das ist ein grundlegender Unterschied. Der spanische Notar ist ein neutraler Beamter. Er prĂŒft die IdentitĂ€ten und die RechtmĂ€Ăigkeit des Vertrags, schĂŒtzt aber nicht spezifisch die Interessen des KĂ€ufers (er prĂŒft beispielsweise nicht die Baugenehmigungen oder die Schulden der EigentĂŒmergemeinschaft).
Der Anwalt ist der einzige Fachmann, der IHRE Interessen verteidigt. Er fĂŒhrt die âDue Diligenceâ durch (Analyse der Nota Simple, PrĂŒfung von Schulden, Genehmigungen, Lasten der EigentĂŒmergemeinschaft) und entwirft einen Vorvertrag (âContrato de Arrasâ), der Sie schĂŒtzt.
Es ist der Vorvertrag oder VorlĂ€ufige Kaufvertrag. Es ist das Dokument, das den VerkĂ€ufer rechtlich dazu verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu verkaufen, und Sie dazu, sie zum vereinbarten Preis zu kaufen. Er wird nach den rechtlichen PrĂŒfungen unterzeichnet.
Es ist ĂŒblich, eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises der Immobilie zu leisten.
Sofern keine aufschiebende Bedingung (wie eine Kreditabsage) aktiviert wird, verlieren Sie die gesamte Anzahlung von 10 %. Umgekehrt, wenn der VerkĂ€ufer zurĂŒcktritt, muss er Ihnen in der Regel das Doppelte der Anzahlung erstatten.
Dies ist der endgĂŒltige notarielle Kaufvertrag (öffentliche Urkunde), der vor dem Notar unterzeichnet wird. Genau zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie den Restbetrag des Preises und erhalten die SchlĂŒssel. Sie werden offiziell EigentĂŒmer.
