Immobilienzins-Prognose Spanien 2026: Sinkt der Euribor?

Immobilienzins-Prognose Spanien 2026: Sinkt der Euribor?
Bankfinanzierung, Immobilienkredit Spanien, Hypothek Ausland
Estimated reading time : 5 minutes

Einleitung

Sie planen einen Immobilienkauf in Spanien und stellen sich die wichtigste Finanzfrage: Wie werden die Prognosen für die spanischen Immobilienzinsen im Jahr 2026 aussehen? Nach der Volatilität und den schnellen Anstiegen in den Jahren 2023 und 2024 ist es legitim, Klarheit zu suchen. Als Experten des spanischen Immobilienmarktes müssen wir deutlich machen: Niemand kann die genaue Zahl vorhersagen. Die Finanzierung ist ein äußerst wichtiges Thema, und eine "Prognose" muss eine Analyse von Faktoren sein, keine Kristallkugel.

Der Schlüssel zum Verständnis der spanischen Zinssätze liegt nicht in Madrid, sondern in Frankfurt, am Hauptsitz der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Zinssätze für Immobilienkredite in Spanien (fest oder variabel) sind direkt an den Euribor-Index gekoppelt, der selbst den Inflationsentscheidungen der EZB folgt. Dieser Artikel analysiert die wahrscheinlichen Szenarien für 2026 und ihre konkreten Auswirkungen auf Ihre Kreditaufnahmekapazität als nicht-ansässiger Käufer.

Der Euribor: Der wahre Treiber der spanischen Zinssätze

Vergessen Sie alles andere: Wenn Sie die Zukunft der spanischen Zinssätze kennen möchten, müssen Sie den 12-Monats-Euribor beobachten. Er ist der Referenzindex, auf dem fast alle spanischen Banken (Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell...) ihre Kreditangebote basieren, insbesondere die variablen Zinssätze.

Der Euribor stellt den Zinssatz dar, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Er korreliert direkt mit dem Leitzins der EZB. Ziel der EZB ist es, die Inflation in der Eurozone bei 2% zu halten. Die Zinserhöhungen von 2023-2024 zielten darauf ab, die Inflation zu bremsen. Zukünftige Zinssenkungen werden erst erfolgen, wenn die EZB davon überzeugt ist, dass dieses 2%-Ziel nachhaltig erreicht wird.

Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB) in Frankfurt, die die Leitzinsen festlegt, welche den Euribor beeinflussen

Prognosen und Szenarien für den Euribor im Jahr 2026

Nach dem Höhepunkt im Jahr 2024 deutet der Konsens der Analysten (wie die von Bankinter oder anderen Finanzinstitutionen) auf eine Normalisierung und Stabilisierung hin. Die Ära der 0%-Zinsen ist vorbei. Wir treten in eine "neue Normalität" ein, in der sich die Zinsen auf einem gesünderen Niveau für die Wirtschaft bewegen werden.

Infografik, die eine Prognose der Euribor-Kurve in Richtung Stabilisierung im Jahr 2026 zeigt

Hier sind die drei wahrscheinlichsten Szenarien für den 12-Monats-Euribor im Jahr 2026:

  • ✅ Szenario 1 (Realistisch/Konsens): Die Stabilisierung. Die Inflation ist um 2% unter Kontrolle. Die EZB hat ihre Zinssenkungen im Jahr 2025 vorgenommen. Der Euribor stabilisiert sich in einem gesunden Bereich, zwischen 2,5% und 3,0%. Spanische Banken bieten Festzinssätze um 3,0% - 3,5% an.
  • 📉 Szenario 2 (Optimistisch): Der schnelle Rückgang. Die Wirtschaft der Eurozone verlangsamt sich stärker als erwartet. Die EZB muss die Zinsen schnell senken, um das Wachstum anzukurbeln. Der Euribor könnte vorübergehend unter 2,5% fallen.
  • 📈 Szenario 3 (Pessimistisch): Die Beibehaltung. Die Inflation erweist sich als hartnäckig ("sticky"). Die EZB ist gezwungen, ihre Leitzinsen länger hoch zu halten. Der Euribor würde dann über 3,0%, oder sogar 3,5% bleiben.

Fester oder variabler Zinssatz 2026: Die neue Wahl

In Spanien ist die Wahl zwischen `tipo fijo` (fester Zinssatz) und `tipo variable` (variabler Zinssatz) ein echtes Dilemma. Ein variabler Zinssatz wird wie folgt berechnet: Euribor 12M + Bankmarge (der diferencial). Liegt der Euribor bei 2,5% und Ihre Marge bei +0,7%, beträgt Ihr Zinssatz 3,2% (jährlich neu festgesetzt).

Unterzeichnung eines Immobilienkredits (Hypothek) bei einem Notar in Spanien

Zinssatztyp Hauptvorteil Hauptrisiko Für wen im Jahr 2026?
Fester Zinssatz (`Fijo`) Absolute Sicherheit. Ihre Monatsrate ist lebenslang festgeschrieben, unabhängig von den Entscheidungen der EZB. Sie zahlen eine "Versicherungsprämie". Wenn der Euribor einbricht, profitieren Sie nicht davon. Der vorsichtige, nicht-ansässige Käufer, der volle Planungssicherheit für sein Budget wünscht.
Variabler Zinssatz (`Variable`) Sollte Szenario 2 (Rückgang) eintreten, sinkt Ihre Monatsrate über die Jahre. Unsicherheit. Sollte Szenario 3 (Beibehaltung) eintreten, bleiben Ihre Monatsraten hoch. Der Investor oder Käufer, der fest an einen nachhaltigen Rückgang des Euribor unter 2,5% glaubt.
Expertenrat: Der gemischte Kredit (`Tipo Mixto`)

Das derzeit beliebteste Produkt in Spanien ist der gemischte Zinssatz. Die Bank bietet Ihnen einen festen Zinssatz für die ersten 5, 7 oder 10 Jahre an, danach wechselt der Kredit zu einem variablen Zinssatz (Euribor + Marge). Dies ist ein guter Kompromiss, um zu Beginn Sicherheit zu haben und gleichzeitig auf einen langfristigen Rückgang des Euribor zu wetten.

Auswirkungen: Ihre Kreditaufnahmekapazität im Jahr 2026

Eine Zins-Prognose ist nur nützlich, wenn sie auf Ihr Projekt angewendet wird. Der Zinssatz hat direkte Auswirkungen auf Ihre Kreditaufnahmekapazität. Denken Sie daran, dass die spanische Bank als Nicht-Resident nur 60% bis 70% des Kaufpreises finanziert.

Betrachten wir die Auswirkungen eines "stabilisierten" Zinssatzes (Szenario 1) auf die gleiche Monatsrate im Vergleich zur Ära der Nullzinsen.

Merkmal Szenario A (Zinssatz 1,0%) Szenario B (Zinssatz 3,0%)
Zielmonatsrate ~800 € ~800 €
Kreditlaufzeit 20 Jahre 20 Jahre
Kreditaufnahmekapazität (max) ~ 175.000 € ~ 145.000 €
Auswirkung Mit der gleichen Monatsrate können Sie mit einem Zinssatz von 3,0% 30.000€ weniger leihen als mit 1,0%.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienzins-Prognosen für 2026 in Spanien auf eine Stabilisierung hindeuten. Die Ära der 0%-Zinsen ist vorbei. Das wahrscheinlichste Szenario ist ein Euribor, der sich in einem Bereich von 2,5% bis 3,0% hält, wodurch die Banken Festzinssätze um 3,0% bis 3,5% anbieten können.

Für einen nicht-ansässigen Käufer bedeutet dies, dass die Kreditaufnahmekapazität geringer bleibt als vor einigen Jahren. Der Schlüssel zu Ihrem Projekt im Jahr 2026 wird ein **solides Eigenkapital** (mindestens 40-50% des Gesamtpreises, inklusive Nebenkosten) sein und ein aggressiver Vergleich der Bankangebote, wobei über den angezeigten Zinssatz hinausgeblickt werden sollte (achten Sie auf Versicherungen und verbundene Produkte, die "bonificaciones").

Expert Voguimmo

Ihre Kreditaufnahmekapazität im Jahr 2026?

Nutzen Sie Marktchancen. Lassen Sie uns über Ihr Projekt sprechen.

★★★★★
4.9/5 von 1530 Bewertungen

🔒 Kostenlos & unverbindlich. Ihre Daten bleiben vertraulich.

FAQ: Prognosen der Immobilienzinsen in Spanien 2026

Ergänzende Fragen zum Euribor, der EZB und den Einfluss der Zinsentwicklung auf Ihre Kreditaufnahmekapazität im Jahr 2026.

Das wahrscheinlichste Szenario (Analystenkonsens) ist eine Stabilisierung. Die Ära der 0%-Zinsen ist vorbei. Es wird erwartet, dass der Euribor 12 Monate Index, der die spanischen Zinsen bestimmt, sich in einem gesunden Bereich von 2,5% bis 3,0% stabilisiert. Die von den Banken angebotenen Festzinssätze sollten sich knapp darüber, zwischen 3,0% und 3,5%, bewegen.

Die EZB legt die Leitzinsen für die gesamte Eurozone fest, um die Inflation zu kontrollieren (Ziel 2%). Der Euribor (der Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen) folgt diesen Entscheidungen genau. Da spanische Banken den Euribor als Berechnungsgrundlage für ihre Darlehen verwenden (insbesondere variable), hat jede Entscheidung der EZB in Frankfurt direkte Auswirkungen auf Ihre Monatsrate in Alicante oder Marbella.

Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der "Geldpreis" für Banken. Wenn die Bank Ihnen ein Darlehen zu einem variablen Zinssatz anbietet, berechnet sie Ihnen: [Euribor 12M Satz] + [Ihre feste Geschäftsmarge]. Wenn der Euribor beispielsweise bei 2,7% liegt und die Marge der Bank 0,8% beträgt, beträgt Ihr Zinssatz 3,5%. Dieser Satz wird jedes Jahr auf Basis des neuen Euribor angepasst.

Der Festzinssatz ist eine "Versicherung", die Sie der Bank zahlen. Die Bank wettet darauf, dass der durchschnittliche Euribor über die Laufzeit Ihres Darlehens unter 3,3% liegen wird. Sie zahlen also eine Prämie (die 0,5% Differenz) für die Sicherheit und die Gewissheit, dass sich Ihre Monatsrate niemals ändern wird, selbst wenn der Euribor auf 4% oder 5% steigt.

Es gibt keine "beste" Wahl, alles hängt von Ihrem Risikoprofil (YMYL) ab:

  • ✅ Festzins: Für vorsichtige Käufer (insbesondere Nicht-Residenten), die eine absolute Budgetsicherheit wünschen.
  • ✅ Variabel: Für Investoren, die einen Zinsrückgang unter 2,5% erwarten und sich eine Erhöhung der Monatsrate leisten können, falls die Wette fehlschlägt.
  • ✅ Gemischt: Der gute Kompromiss. Sie profitieren von einem sicheren Festzinssatz für 5 oder 10 Jahre und wechseln dann zu einem variablen Satz, in der Erwartung, dass der Euribor zu diesem Zeitpunkt niedrig sein wird.

Das ist eine Risiko-Nutzen-Abwägung. Wenn Sie warten, könnten die Zinsen leicht niedriger sein (zum Beispiel ein Euribor von 2,7% statt 3,0%). Wenn die Kaufnachfrage jedoch aufgrund dieses Rückgangs wieder ansteigt, könnten die Immobilienpreise steigen und den Zinsgewinn zunichtemachen. Viele Experten halten die Zinsstabilisierung für einen guten Zeitpunkt zum Kaufen, da sie Planungssicherheit bietet.

Ja, das ist die kritischste Auswirkung. Wie der Artikel zeigt, können Sie bei einer gleichen Monatsrate von 800€ über 20 Jahre mit einem Zinssatz von 3,0% 30.000€ weniger leihen als mit einem Zinssatz von 1,0%. Ihre Kreditaufnahmekapazität wird durch den Zinsanstieg direkt reduziert.

Ja. Der Euribor ist für alle gleich. Der Unterschied für einen Nicht-Residenten liegt nicht im Basiszins, sondern in:

  1. Der Marge (diferencial) der Bank, die etwas höher sein kann.
  2. Dem finanzierten Betrag, der auf 60-70% begrenzt ist (gegenüber 80% für einen Residenten).

Nein. Eine Vorabgenehmigung ("pre-aprobación") ist lediglich eine unverbindliche Solvenzprüfung. Das verbindliche und endgültige Darlehensangebot, die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada – Europäisches Standardisiertes Informationsblatt), wird erst ausgestellt, wenn Sie eine spezifische Immobilie (mit einem Wertgutachten/tasación) haben. Dieses Angebot hat eine sehr kurze Gültigkeitsdauer (wenige Wochen), Sie können also keinen Zinssatz für ein Jahr "blockieren".

Finanziell zahlen Sie mehr, als wenn Sie einen variablen Zinssatz gewählt hätten. Sie sind jedoch nicht "im Nachteil", da Sie Ruhe und Planungssicherheit gekauft haben. Sie können auch (gemäß Ihrem Vertrag) versuchen, Ihr Darlehen neu zu verhandeln (subrogación) oder zu einer anderen Bank zu wechseln, um einen besseren Zinssatz zu erhalten, dies ist jedoch mit Kosten verbunden.

Fast immer. Um Ihnen den Aktions-Festzinssatz (z.B. 3,0%) zu gewähren, "bonifiziert" Sie die Bank im Gegenzug für den Abschluss ihrer Produkte: Lebensversicherung (seguro de vida), Hausratversicherung (seguro de hogar), Gehaltseingang (nómina). Wenn Sie diese Produkte ablehnen, ist der "normale" (nicht bonifizierte) Satz deutlich höher (z.B. 4,0%).

Ja, Rentner werden oft als hervorragende Profile angesehen, da sie stabile und garantierte Einkommen (die Rente) haben. Die einzige Grenze ist das Alter: Die meisten Banken verlangen, dass das Darlehen vollständig vor dem Alter von 75 Jahren zurückgezahlt sein muss. Wenn Sie 65 Jahre alt sind, erhalten Sie ein Darlehen mit einer maximalen Laufzeit von 10 Jahren.

Als Nicht-Resident sollten Sie Banken bevorzugen, die spezialisierte Abteilungen für Nicht-Residenten haben, wie Sabadell oder Bankinter. Große Banken wie Santander sind ausgezeichnet, aber ihre lokalen Filialen sind oft wenig geschult, um komplexe Nicht-Residenten-Fälle zu bearbeiten. Ein erfahrener Makler weiß, welche Banken ins Visier zu nehmen sind.

Spanische Banken sind in der Regel strenger als deutsche Banken. Sie wenden eine Regel von maximal 30% bis 35% Ihres Nettoeinkommens an. Sie berücksichtigen *alle* Ihre Ausgaben, einschließlich Mieten oder Kredite, die Sie in Ihrem Heimatland haben.

Ja. Obwohl es keine 0% sind, ist es ein Zeichen für einen gesunden und stabilisierten Markt. Zinssätze um 3% sind historisch normal und nachhaltig. Das Ende der Volatilität von 2023-2024 ist die beste Nachricht für Käufer, da es die notwendige Planungssicherheit bietet, um ein YMYL-Projekt wie einen Immobilienkauf gelassen zu planen.

Zum gleichen Thema:

Unsere Kunden sprechen über uns

Alle unsere Bewertungen ansehen