¿Qué Impuestos y Gastos Prever al Comprar una Propiedad en España?
Introducción
Comprar una propiedad en España atrae a más y más francófonos. Sin embargo, se trata de una decisión financiera importante que requiere una preparación rigurosa. El error más frecuente es subestimar el presupuesto total, concentrándose únicamente en el precio de venta anunciado.
Como expertos del mercado español, nuestra experiencia demuestra que los impuestos y gastos adicionales representan de media entre el 12 y el 14 % del precio de la propiedad. Comprender estos costes es clave para un presupuesto realista y una compra segura. A continuación, se detallan los principales conceptos a considerar.
1. Los Impuestos Principales: Obra Nueva (IVA) vs. Segunda Mano (ITP)
El impuesto más importante dependerá de la naturaleza de la propiedad: ¿compra una vivienda de obra nueva a un promotor o una propiedad de segunda mano a un particular?
Compra de obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Si compra una vivienda de obra nueva, pagará el IVA español, denominado IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). El tipo nacional es del 10 % del precio de venta.
Además del IVA, deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto regional que varía, pero se sitúa de media entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra.
Compra de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Para una vivienda de segunda mano, no paga IVA sino el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Es un impuesto regional cuyo tipo varía considerablemente:
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca): 10 %
- Andalucía (Costa del Sol): 7 % (tipo reducido)
- Cataluña (Barcelona): 10 %
- Madrid: 6 %
Atención: A diferencia del IVA+AJD, si compra una propiedad de segunda mano, solo pagará el ITP.
| Tipo de Propiedad | Impuesto Principal | Tipo (Medio) |
|---|---|---|
| Vivienda de Obra Nueva | IVA (IVA) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Vivienda de Segunda Mano | ITP (Impuesto de Transmisiones) | 6 % a 10 % (según la región) |
2. Los Gastos de Servicio Obligatorios y Recomendados
Además de los impuestos, varios gastos administrativos y legales son imprescindibles para asegurar la transacción.
| Servicio | Condición | Coste estimado |
|---|---|---|
| Notario (Notaría) | Obligatorio | 0,5 % al 1 % del precio de compra (honorarios regulados) |
| Registro de la Propiedad (Registro) | Obligatorio | 400 € a 800 € (gastos fijos/regulados) |
| Abogado / Gestoría | Altamente Recomendado | 1 % al 1,5 % del precio (o tarifa plana de 1.500 € - 3.000 €) |
3. Los Gastos Bancarios e Hipotecarios
Si financia su adquisición con un préstamo hipotecario en España, se añaden costes adicionales. La ley española de 2019 protege al prestatario, pero algunos gastos siguen siendo a su cargo.
Actualmente, el banco paga la mayoría de los gastos de constitución de hipoteca (Notario, Registro, AJD). Sin embargo, el comprador siempre debe pagar dos elementos: los gastos de tasación del inmueble y los posibles gastos de apertura de expediente.
- Tasación del inmueble: Obligatoria para el banco. Coste: entre 300 € y 500 € aproximadamente.
- Gastos de apertura de expediente: Cada vez más raros, pero pueden ascender del 0,5 % al 1 % del importe del préstamo.
Para información fiscal oficial (Autoridad), puede consultar el portal de la administración fiscal española: Agencia Tributaria. Sin embargo, el acompañamiento de un experto sigue siendo esencial para navegar por esta información.
Conclusión
La compra de una propiedad en España requiere un presupuesto total considerablemente superior al precio anunciado. Para una preparación financiera sólida y sin sorpresas (Fiabilidad), es crucial prever entre el 12 % y el 14 % de gastos e impuestos adicionales al precio de compra.
Nuestra experiencia lo confirma: una buena preparación y el acompañamiento de profesionales (agencia, abogado, asesor fiscal) son las claves para materializar su proyecto inmobiliario con tranquilidad y asegurar su inversión.
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Índice del artículo
- Introducción
- 1. Impuestos Principales: Obra Nueva (IVA) vs. Segunda Mano (ITP)
- Compra de Obra Nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Compra de Segunda Mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- 2. Gastos de Servicio Obligatorios y Recomendados
- 3. Gastos Bancarios e Hipotecarios
- Conclusión
FAQ: Impuestos y Gastos de Compra Inmobiliaria en España
Nuestros expertos detallan el 12% al 14% de gastos adicionales (ITP, IVA, Notaría, Abogado) que hay que añadir al precio de venta de su propiedad.
La regla más importante es no fiarse únicamente del precio de venta anunciado. Debe prever un presupuesto adicional del 12 % al 14 % del precio de compra para cubrir todos los impuestos y gastos obligatorios.
No, esta es la diferencia más importante a entender:
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Para una vivienda nueva (vendida por un promotor), se paga el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) + el AJD.
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Para una vivienda de segunda mano, se paga el ITP.
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el IVA español. Para la compra de una vivienda nueva, el tipo nacional es del 10 % del precio de venta.
El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto regional sobre actos jurídicos. Se suma al IVA en una compra de vivienda nueva y representa entre el 1 % y el 1,5 % del precio, lo que eleva la tributación total de la vivienda nueva a aproximadamente el 11,5 %.
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto sobre la transmisión de patrimonio. Sustituye al IVA para las viviendas de segunda mano. Es un impuesto regional, por lo que su tipo no es el mismo en toda España.
Sí, enormemente. Es un punto crucial para su presupuesto. Por ejemplo:
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Madrid: 6 %
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Andalucía (Costa del Sol): 7 %
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Comunidad Valenciana (Costa Blanca): 10 %
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Cataluña (Barcelona): 10 %
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Vivienda Nueva: Aproximadamente el 11,5 % (10 % de IVA + ~1,5 % de AJD).
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Vivienda de Segunda Mano: Entre el 6 % y el 10 % (solo ITP), según la Comunidad Autónoma.
No, no es técnicamente "obligatoria", pero es altamente recomendable e indispensable para garantizar la seguridad de su compra. El abogado es el único profesional que defiende sus intereses y realiza la "diligencia debida" (verificación de deudas, permisos, etc.).
Se debe calcular aproximadamente entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra (sin impuestos) en honorarios de abogado. Es el coste de la seguridad de su transacción.
Hay dos gastos administrativos obligatorios:
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Los gastos de Notaría: Por la escritura de compraventa (aproximadamente del 0,5 % al 1 %).
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El Registro de la Propiedad: Por inscribir la propiedad a su nombre (aproximadamente entre 400 € y 800 €).
Desde una ley de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, AJD).
El comprador casi siempre debe pagar dos cosas:
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La tasación del inmueble: Una valoración obligatoria exigida por el banco (coste: 300 € a 500 €).
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Las comisiones de apertura: Cada vez más raras, pueden oscilar entre el 0,5 % y el 1 % del importe prestado.
Es la tasación (valoración) oficial del inmueble, realizada por un perito independiente (el tasador). El banco la utiliza para determinar el importe máximo que puede prestarle (generalmente del 70 % al 80 % de este valor).
El notario español no realiza verificaciones exhaustivas sobre las deudas anteriores o las licencias urbanísticas. Es su abogado quien se asegura de que la propiedad que compra está "limpia", sin deudas ocultas (comunidad de propietarios, impuestos) y de que la piscina o las ampliaciones son legales.
Claro. Para una vivienda de segunda mano de 200 000 € en la Comunidad Valenciana (ITP al 10 %):
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ITP (10 %): 20 000 €
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Abogado (1 %): 2 000 €
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Notaría (0,75 %): 1 500 €
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Registro: 500 €
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Total de gastos: 24 000 €
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Coste total de la compra: 224 000 € (lo que representa un 12 % de gastos adicionales sobre el precio).
