Vivir y Comprar en Mallorca, la Guía Inmobiliaria 2025

Mallorca ofrece una calidad de vida incomparable que atrae a un amplio abanico de inversores y expatriados. A diferencia de muchas islas, Mallorca se mantiene activa durante todo el año, especialmente su capital, Palma. Entre sus principales ventajas se incluyen:

• Un clima mediterráneo excepcional, ideal para actividades al aire libre como el náutico y el golf.
• Una vida urbana sofisticada en Palma, rica en cultura, gastronomía de primer nivel y boutiques de lujo.
• Una auténtica tranquilidad rural en pueblos pintorescos como Valldemossa o Pollença.
• Infraestructuras modernas y escuelas internacionales reconocidas, perfectas para familias.

Esta dualidad única satisface tanto a familias como a jubilados activos o nómadas digitales.

En 2025, el mercado inmobiliario en Mallorca se distingue por una estabilización de los precios en un nivel elevado. La demanda extranjera, especialmente la alemana, británica, escandinava y francesa, sigue siendo el principal motor y absorbe una oferta que se está reduciendo. Es importante destacar que se otorga una prima significativa a las **viviendas** renovadas, energéticamente eficientes, y sobre todo a aquellas que disponen de una licencia de alquiler turístico (ETV), un auténtico Santo Grial para el inversor.

El mercado también está muy segmentado, con importantes disparidades de precios entre las diferentes zonas geográficas de la isla.

Es esencial comprender la geografía de precios para enfocar eficazmente su búsqueda en Mallorca. A continuación, le ofrecemos una visión general de las zonas clave y sus perfiles:

• Palma (Centro y Portixol): Ideal para la vida urbana e histórica, junto al mar, con precios estimados entre 5.500 € y 8.000 €/m².
• Suroeste (Andratx, Bendinat): La zona más lujosa, apreciada por sus villas exclusivas y puertos deportivos, con precios que pueden superar los 12.000 €/m².
• Norte (Pollença, Alcúdia): Un ambiente más familiar, cercana a la naturaleza y a las playas de arena, con precios de 4.500 € a 6.500 €/m².
• Interior (Inca, Sineu): Ofrece una Mallorca más auténtica y tranquila, con fincas tradicionales, y precios más asequibles de 3.000 € a 4.500 €/m².

El Suroeste sigue siendo la zona más onerosa, mientras que el interior de la isla aún presenta grandes oportunidades para quienes buscan espacio y autenticidad.

La inversión inmobiliaria en Mallorca, aunque muy prometedora, implica ciertas particularidades y posibles escollos que conviene evitar. Los puntos de especial atención para usted incluyen:

• Las infracciones urbanísticas: Este es un problema muy común, sobre todo en propiedades rurales (fincas). Una verificación legal exhaustiva (due diligence) es indispensable.
• La fiscalidad elevada: El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en Baleares es progresivo y puede alcanzar hasta un 13% para inmuebles de lujo.
• Las licencias de alquiler turístico (ETV): Su obtención es actualmente extremadamente difícil, e incluso imposible en ciertas zonas. Nunca compre basándose en la promesa de una rentabilidad por alquiler turístico estacional sin verificar la existencia y validez previa de la licencia ETV.

Contar con el asesoramiento de expertos locales es fundamental para navegar estas complejidades.

La primera y más crucial de las etapas administrativas para cualquier comprador extranjero en Mallorca es la obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es su identificador fiscal y administrativo en España, y es absolutamente indispensable. Sin él, ninguna transacción inmobiliaria es posible, ya sea para firmar un contrato de reserva, la escritura (documento notarial), o incluso para abrir una cuenta bancaria española.

La tributación al adquirir una vivienda en las Baleares es un factor primordial a considerar. El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que se aplica a las propiedades de segunda mano. En las Baleares, este impuesto es progresivo y puede alcanzar tipos impositivos significativos, llegando en ocasiones hasta el 13% para las propiedades de lujo.

Es crucial que Usted integre esta elevada carga fiscal en su presupuesto, además de otros gastos asociados (notario, registro, honorarios de abogado), que generalmente representan entre el 10% y el 12% del precio total de compra de la propiedad.

Más allá del precio de compra del inmueble, existen gastos asociados que son inevitables y que deben ser presupuestados con diligencia. Generalmente, le recomendamos prever aproximadamente un 10% a 12% del precio de compra para cubrir el total de estos gastos. Entre ellos se encuentran:

• El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según el valor del inmueble.
• Los gastos de notaría para la firma de la escritura.
• Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad).
• Los honorarios de su abogado o asesor jurídico, indispensables para una due diligence rigurosa.
• Posibles gastos bancarios si contrata un préstamo hipotecario.

Estos gastos pueden variar ligeramente, pero esta estimación le ofrece una base sólida para su presupuesto.

El proceso de compra de una vivienda en Mallorca sigue varias etapas estructuradas, que le recomendamos seguir con la ayuda de un experto:

1. Obtención del NIE: Indispensable para cualquier transacción en España.
2. Verificación jurídica (Due Diligence): Un abogado examina la situación legal, urbanística y fiscal del inmueble.
3. Contrato de reserva (Arras): Compromiso firme entre comprador y vendedor, generalmente con una señal del 10% del precio de compra.
4. Firma de la Escritura Pública (Escritura): Ante notario público, se abona el resto del precio y se transfiere la propiedad.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: El inmueble se inscribe oficialmente a su nombre.
6. Declaración y pago de impuestos: Principalmente el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y otras tasas locales.
7. Verificación de la licencia ETV: Si la inversión incluye el alquiler turístico, asegurarse de la validez de la licencia existente.

Cada etapa es crucial para asegurar su inversión.

Una licencia turística, o ETV (Estancia Turística Vacacional), es una autorización legal otorgada por el Gobierno de las Islas Baleares que permite el alquiler de una propiedad con fines de corta duración o estacionales. Es absolutamente fundamental para todo inversor que desee generar ingresos por alquiler a través del alquiler vacacional en Mallorca.

Sin una licencia ETV válida, cualquier alquiler a turistas es ilegal y sujeto a cuantiosas sanciones. Se ha convertido en un activo muy demandado, ya que garantiza la legalidad y la rentabilidad potencial de su inversión inmobiliaria para el alquiler.

No, actualmente es extremadamente difícil, incluso imposible en ciertas zonas de Mallorca, obtener una nueva licencia de vivienda turística (ETV). Se ha implementado una moratoria por parte de las autoridades baleares para regular el mercado de alquiler vacacional.

Por lo tanto, para cualquier proyecto de inversión en alquiler en Mallorca, es imperativo que se dirija a inmuebles que ya posean una licencia ETV existente y válida. No cuente con la futura obtención de una nueva licencia, ya que la normativa es muy restrictiva y poco dada a flexibilizarse.

La verificación jurídica, conocida como Due Diligence o Diligencia Debida, es un paso fundamental e innegociable en el proceso de compra de una propiedad en Mallorca. Consiste en un examen exhaustivo de todos los aspectos legales, urbanísticos y fiscales del inmueble, llevado a cabo por un abogado especializado.

Este proceso incluye la verificación de:

• La legalidad de la construcción y la ausencia de infracciones urbanísticas.
• La inexistencia de cargas, hipotecas, embargos o deudas sobre la propiedad.
• La conformidad del inmueble con el Catastro y el Registro de la Propiedad.
• La validez de los permisos y licencias, especialmente la licencia turística (ETV), si fuera aplicable.
• La situación fiscal del vendedor y del propio inmueble.

Esta diligencia garantiza la seguridad jurídica de su adquisición y previene futuros riesgos.

Vivir en Mallorca conlleva un coste de vida ligeramente superior al de la Península Ibérica. Esta diferencia se debe principalmente a la insularidad, que afecta a los precios de los bienes de consumo y la energía. Sin embargo, Mallorca sigue siendo muy competitiva en comparación con muchas grandes capitales europeas.

A continuación, le presentamos una comparación de las principales partidas de gasto:

Globalmente, aunque el coste inmobiliario es significativamente más elevado, las demás partidas de gasto siguen siendo gestionables con un buen conocimiento del mercado local.

Sí, vivir y adquirir una vivienda en Mallorca en 2025 sigue siendo una inversión segura y un proyecto de vida sumamente interesante. Si bien la adquisición puede requerir una inversión significativa, la seguridad jurídica del mercado inmobiliario español, la estabilidad de los precios y la excepcional calidad de vida de la isla justifican plenamente este esfuerzo económico.

El atractivo internacional de Mallorca garantiza una demanda constante y una sólida revalorización patrimonial a largo plazo. Tanto si busca una residencia principal, una villa de lujo o un inmueble de inversión, la isla le ofrece una gran diversidad de propiedades con un gran potencial.

El acompañamiento de expertos locales es la clave del éxito para cualquier proyecto de adquisición inmobiliaria en Mallorca. El mercado es complejo y está muy segmentado, con especificidades legales y urbanísticas propias de las Islas Baleares.

Un experto local, como Voguimmo, le ayudará a:

• Navegar por las sutilezas del mercado e identificar las mejores oportunidades.
• Evitar los escollos urbanísticos y legales (infracciones, licencias ETV).
• Comprender la fiscalidad local y optimizar su inversión.
• Garantizar una due diligence rigurosa y asegurar su transacción.
• Ahorrarle tiempo y procurarle tranquilidad durante todo el proceso.

Su profundo conocimiento del terreno es indispensable para una adquisición serena y exitosa.