Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: 5 spąstai, kurių reikia vengti (Nota Simple, advokatas, Arras)
Įvadas
Įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje vilioja daugelį ieškančių malonaus klimato ir prieinamesnių kainų. Tačiau ši investicija turi savų ypatumų, kuriuos būtina žinoti. Saulės svajonė gali greitai virsti administraciniu košmaru, jei nebūsite pasiruošę.
Būdami Ispanijos rinkos ekspertais, nustatėme **5 pagrindinius spąstus, kurių reikia vengti perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje**. Šis vadovas suteiks jums raktus, kaip apsaugoti savo projektą, pradedant teisiniu patikrinimu („Nota Simple“) ir baigiant preliminariosios sutarties („Contrato de Arras“) pasirašymu.
Spąstai Nr. 1: Nepaisyti teisinės nuosavybės padėties (Nota Simple)
Kritiškiausi spąstai. Ispanijoje galima parduoti turtą su pažeidimais (nedeklaruotu baseinu, nelegaliu priestatu ir t.t.) arba skolomis. **Pirkėjas paveldi šias problemas**, jei jos nėra išspręstos prieš pardavimą.
Prieš pervesdami bent vieną eurą, jūsų advokatas (abogado) turi pareikalauti ir išanalizuoti **„Nota Simple Informativa“**. Šis dokumentas, išduotas Nekilnojamojo turto registro (Registradores de España), yra teisinė turto „rentgeno nuotrauka“.
Ką tikrina „Nota Simple“?
- ✅ **Savininko tapatybė:** Ar pardavėjas tikrai yra vienintelis savininkas?
- ✅ **Turto aprašymas:** Ar registruotas plotas (m²) atitinka tikrovę? (Atkreipkite dėmesį į nedeklaruotus baseinus/priestatus).
- ✅ **Naštos ir skolos (Cargas):** Ar turtas yra apsunkintas **hipoteka (hipoteca)**, areštu (embargo) ar skolomis (bendrijos skolos, IBI...)?
Pirkti be atnaujintos „Nota Simple“ – tai pirkti užmerktomis akimis. Taip pat turite patikrinti **kadastro nuorodą** ir **pirminės okupacijos licenciją** (Licencia de Primera Ocupación) naujiems objektams.
Oficialus šaltinis
Norėdami patikrinti nuosavybės registrą ir užsisakyti „Nota Simple“, vienintelis oficialus šaltinis yra Ispanijos registrų portalas.
Spąstai Nr. 2: Nepakankamai įvertinti mokesčius ir rinkliavas (10-14% kainos)
Kaina, nurodyta 300 000 €, niekada nėra galutinė. Daugelis pirkėjų neįskaičiuoja įsigijimo išlaidų, kurios Ispanijoje yra didelės. Numatykite papildomą sumą nuo **10% iki 14%** pirkimo kainos.
| Išlaidų tipas | Kaina (įvertinimas) | Pastabos |
|---|---|---|
| Mokestis (ITP arba IVA) | 7% iki 10% (ITP) arba 10% (IVA) | ITP senam turtui (skiriasi priklausomai nuo regiono). IVA (PVM) naujam turtui (+1.5% AJD). |
| Notaras (Notaría) | 0.5% iki 1% | Valstybės reguliuojami mokesčiai. |
| Nekilnojamojo turto registras | 0.3% iki 0.7% | Pardavimo akto įregistravimo mokesčiai. |
| Advokatas (Abogado) | 1% iki 1.5% (+IVA) | **Būtina** negyvenančiam asmeniui. |
Spąstai Nr. 3: Pasitikėti tik nekilnojamojo turto agentu (be advokato)
Tai dažna kultūrinė klaida. Prancūzijoje notaras atlieka abiejų šalių apsaugos vaidmenį. Ispanijoje vaidmenys labai skiriasi, o agento profesija nėra taip griežtai reglamentuojama.
| Dalyvis | Vaidmuo Ispanijoje | Ką jis gina? |
|---|---|---|
| Nekilnojamojo turto agentas | Komercinis. Jo tikslas – užbaigti pardavimą. | Pardavėją (kuris jam moka). |
| Notaras (Notario) | Valstybės pareigūnas. Jis patikrina tapatybę, perskaito aktą ir jį įregistruoja. **Jis netikrina urbanistinės teisėtumo.** | Valstybę (jis yra neutralus). |
| Advokatas (Abogado) | **Jūsų atstovas.** Jis patikrina „Nota Simple“, urbanistiką, skolas ir derasi dėl sutarties („Arras“). | **Pirkėją (jus).** |
Nesamdyti savo nepriklausomo **advokato (abogado)** yra didžiausia rizika, kurią galite prisiimti. Būtent jis analizuoja „Nota Simple“, patikrina urbanistiką ir parengia sutartį, apsaugančią jūsų interesus.
Spąstai Nr. 4: Pamiršti bendriją (Comunidad) ir nuomos licencijas
Radote tobulą butą su baseinu. Bet ar patikrinote taisykles?
- ✅ **Bendrijos skolos:** Advokatas turi paprašyti valdytojo (Administrador) patvirtinimo, kad pardavėjas yra atsiskaitęs už mokesčius (gastos de comunidad). Priešingu atveju, jūs paveldėsite jo skolas!
- ✅ **Vidinės taisyklės:** Ar yra numatyti ir apmokami dideli darbai (fasadas, liftas)?
- ✅ **Turistinė licencija:** Norite nuomoti per Airbnb? Tai yra pagrindiniai spąstai investuotojams. Daugelis miestų (Barselona, Palma, Valensija) užblokavo licencijas arba bendrijos jas draudžia. Patikrinkite vietos teisės aktus *prieš* pirkdami.
Spąstai Nr. 5: Per greitai pasirašyti preliminariąją sutartį („Contrato de Arras“)
**„Contrato de Arras“** yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Ją pasirašius, sumokate avansą (dažniausiai 10%). Jei atsisakysite, prarasite šį avansą. Jei pardavėjas atsisako, jis privalo grąžinti jums dvigubą sumą.
Niekada nepasirašykite šios sutarties, kol jūsų advokatas neatliks visų patikrinimų (Spąstai Nr. 1). Tai yra dokumentas, kuriame turi būti visos jūsų garantijos.
Pridėtinos sąlygos
Jūsų advokatas turi derėtis dėl **sustabdomųjų sąlygų** (cláusulas suspensivas), kad apsaugotų jus, įskaitant:
- Finansavimo gavimo sąlyga (jei prašote paskolos Ispanijoje).
- Urbanistikos reguliavimo sąlyga (jei baseinas turi būti deklaruotas pardavėjo).
- „Be naštos“ (libre de cargas) sąlyga, garantuojanti, kad nėra skolų.
Bonus: Gaukite savo NIE (užsieniečio identifikacijos numerį)
**NIE** yra jūsų užsieniečio mokesčių mokėtojo numeris. Jis yra **privalomas** perkant turtą, atidarant banko sąskaitą ar pasirašant pas notarą. Prašymas gali užtrukti kelias savaites, numatykite tai nuo pat projekto pradžios.
Išvada: Apsaugokite savo projektą
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra puiki galimybė, tačiau tai yra procesas, neatleidžiantis mėgėjams. Visi 5 spąstai (teisėtumas, išlaidos, advokatas, bendrija, sutartis) yra išvengiami tinkamai pasiruošus.
Neleiskite ispaniškai svajonei virsti teisiniu košmaru. Skirkite laiko, informuokitės ir **leiskite jus lydėti kompetentingiems profesionalams** (advokatui ir agentui), kurie gins jūsų interesus. Tai yra sėkmingos ir ramios investicijos į saulėtą šalį raktas.
Reikia apsaugoti savo pirkinį?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- Spąstai Nr. 1: Nepaisyti teisinės nuosavybės padėties (Nota Simple)
- Spąstai Nr. 2: Nepakankamai įvertinti mokesčius ir rinkliavas (10-14% kainos)
- Spąstai Nr. 3: Pasitikėti tik nekilnojamojo turto agentu (be advokato)
- Spąstai Nr. 4: Pamiršti bendriją (Comunidad) ir nuomos licencijas
- Spąstai Nr. 5: Per greitai pasirašyti preliminariąją sutartį ("Contrato de Arras")
- Pridėtinos sąlygos
- Išvada: Apsaugokite savo projektą
FAQ: Kaip išvengti spąstų perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Mūsų ekspertai atsako į jūsų klausimus apie „Nota Simple“, paslėptus mokesčius ir advokato vaidmenį, užtikrinant jūsų pirkinio saugumą.
Pagrindinė klaida – nepakankamas dėmesys turto teisinei padėčiai. Ispanijoje įmanoma parduoti turtą su skolomis (hipoteka, nesumokėti mokesčiai) arba pažeidimais (nelegaliu baseinu). Pirkėjas automatiškai paveldi visas šias problemas, jei jos nepatikrinamos prieš pasirašant sutartį.
„Nota Simple“ yra teisinis nuosavybės „rentgenas“, išduodamas Žemės registro (Registro de la Propiedad). Ji yra būtina, nes tik ji patvirtina tris gyvybiškai svarbius punktus:
-
Kas yra tikrasis savininkas (ar pardavėjas turi teisę parduoti?).
-
Teisinis turto aprašymas (ar deklaruotas plotas, baseinas ir kt.?).
-
Ar yra skolų („cargas“) (hipoteka, areštas, nesumokėti mokesčiai).
Jūs paveldėsite nelegalią statybą. Būsite atsakingas už jos legalizavimą (jei įmanoma), o tai pareikalaus išlaidų, mokesčių ir administracinių procedūrų. Blogiausiu atveju (jei statybos negalima legalizuoti), galite būti priversti ją nugriauti savo lėšomis.
Kaip pirkėjas, turėtumėte numatyti papildomą sumą nuo 10 % iki 14 % pirkimo kainos. Šios išlaidos apima pagrindinį mokestį (ITP arba PVM), notaro mokesčius, nuosavybės registracijos mokesčius ir jūsų advokato honorarus.
Tai priklauso nuo to, ar turtas naujas, ar senas:
-
Už seną turtą (perpardavimas): Mokate ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales – Turto perleidimo mokestis), kuris svyruoja nuo 7 % iki 10 % priklausomai nuo regiono.
-
Už naują turtą (iš vystytojo): Mokate PVM (IVA) 10 %, plius maždaug 1,5 % mokestį už teisinius aktus (AJD).
Ne. Tai fundamentalus kultūrinis skirtumas. Ispanijos notaras (Notario) yra neutralus valstybės pareigūnas. Jis patvirtina šalių tapatybę ir akto autentiškumą, tačiau jis netikrina urbanistinės teisėtumo ar skolų taip, kaip galbūt tikitės (pvz., Lietuvoje).
Tai jūsų nepriklausomo advokato (Abogado) vaidmuo. Jis yra vienintelis specialistas, kuris gina jūsų interesus. Būtent jis analizuoja „Nota Simple“, tikrina urbanistinius leidimus, užtikrina, kad nebūtų skolų, ir derasi dėl sutarties sąlygų, kad jus apsaugotų.
Nekilnojamojo turto agentas yra pardavėjas, kurio tikslas – sudaryti sandorį. Jis paprastai gauna atlyginimą iš pardavėjo, todėl gina pastarojo interesus. Jis negali ir neturėtų pakeisti teisinės konsultacijos, kurią teikia jums skirtas advokatas.
Tai yra Ispanijos pirkimo-pardavimo preliminarioji sutartis. Ją pasirašydami, sumokate avansą (dažniausiai 10 % kainos) turtui rezervuoti. Tai labai įpareigojanti sutartis: jei atsisakote be pagrįstos priežasties (atidėjamoji sąlyga), prarandate šį avansą.
Niekada nepasirašykite šios sutarties, kol jūsų advokatas negaus ir nuodugniai neišanalizuos „Nota Simple“, nepatikrins urbanistinio atitikimo ir nepatvirtins, kad nėra skolų. Visi patikrinimai turi būti atlikti prieš jums įsipareigojant.
Jūsų advokatas turi įtraukti atidėjamąsias sąlygas (cláusulas suspensivas) į „Contrato de Arras“. Svarbiausia yra finansavimo gavimo sąlyga, kuri numato, kad jei bankas atsisako suteikti jums paskolą, galite atšaukti pirkimą ir atgauti savo 10 % avansą.
Tai labai dažnas spąstas. Turite patikrinti du dalykus:
-
Vietos teisės aktai: Daugelis miestų (Barselona, Valensija, Palma) stipriai apribojo arba sustabdė turistinių licencijų išdavimą.
-
Bendrojo naudojimo patalpų taisyklės: Comunidad (bendrija) gali uždrausti turistines nuomas pastate.
Šiuos patikrinimus privaloma atlikti prieš įsigyjant turtą.
Jūsų advokatas turi paprašyti valdytojo (Administrador) oficialaus patvirtinimo, kad pardavėjas yra sumokėjęs bendrojo naudojimo mokesčius (gastos de comunidad). Jei neturite šio dokumento, galite paveldėti pardavėjo bendrijos skolas.
NIE (Numéro d’Identificación de Extranjero – Užsieniečio identifikacinis numeris) yra jūsų Ispanijos mokesčių mokėtojo numeris. Jis yra privalomas norint pirkti, atidaryti banko sąskaitą ir mokėti mokesčius. Gavimo terminai gali būti ilgi (kelios savaitės), todėl procedūrą reikia pradėti pačioje projekto pradžioje.
Jūsų advokato (Abogado) honoraras. Jie sudaro maždaug nuo 1 % iki 1,5 % kainos, tačiau tai yra vienintelė išlaida, kuri garantuoja jums išsamų teisinį patikrinimą ir padeda išvengti problemų (skolų, nelegalių statybų), kurios gali kainuoti kur kas brangiau.
