Nekilnojamojo turto paskola Ispanijoje: bankai, 2025 m. palūkanos ir spąstai, kurių reikia vengti
Įvadas
Daugeliui investuotojų, siekiančių įsigyti nekilnojamojo turto, nekilnojamojo turto paskolos gavimas Ispanijoje yra pats kritiškiausias ir sudėtingiausias pirkimo projekto etapas. Svajonė apie vilą Kosta Blankoje ar butą Barselonoje dažnai susiduria su bankininkystės realybe, kuri labai skiriasi nuo tos, prie kurios esate įpratę. Taisyklės nėra vienodos, o Ispanijos bankai turi specifinius kriterijus, ypač nerezidentams.
Pagrindinė taisyklė, kurią reikia suprasti, yra tokia: Ispanijos bankai (pvz., Santander, BBVA, CaixaBank ar Sabadell) skirtingai finansuoja mokesčių rezidentus ir nerezidentus. Nerezidentui bankas finansuos tik 60% iki 70% didžiausios turto vertės (tasación – įvertinimo). Todėl turite turėti bent 30% iki 40% pradinio įnašo, plius apie 10-15% išlaidoms (notaras, mokesčiai). Šis ekspertinis vadovas paaiškina procesą, 2025 m. palūkanas ir spąstus, kurių reikia vengti.
Paskola rezidentui vs. nerezidentui: pagrindinis skirtumas
Jūsų mokesčių statusas Ispanijoje yra pirmasis veiksnys, kurį bankas analizuos. Mokesčių rezidentas (kuris moka mokesčius Ispanijoje ir gyvena ten daugiau nei 183 dienas per metus) gauna palankesnes sąlygas. Nerezidentas (antrosios rezidencijos pirkėjas) bankui kelia didesnę riziką, o tai reiškia mažesnį finansavimą.
| Charakteristika | Paskola nerezidentui (Jūsų atveju) | Paskola Ispanijos mokesčių rezidentui |
|---|---|---|
| Finansavimas (LTV) | 60% iki 70% pirkimo kainos (arba *tasación* – įvertinimo) | 80% (kartais 90%) pirkimo kainos |
| Reikalingas pradinis įnašas | 30% iki 40% kainos + 10-15% mokesčių | 20% kainos + 10-15% mokesčių |
| Maksimalus paskolos terminas | 20 metų (kartais 25 metai) | 30 metų (kartais 40 metų) |
| Palūkanų normos | Dažnai šiek tiek didesnės | Standartinės palūkanų normos |
Fiksuotos ar kintamos palūkanos (Euribor): ką pasirinkti 2025 m.?
Ispanijoje turėsite pasirinkimą tarp dviejų palūkanų normų tipų. Priešingai nei daugelyje šalių, kur dominuoja fiksuota palūkanų norma, kintama palūkanų norma (`tipo variable`) ilgą laiką buvo Ispanijos standartas.
- Fiksuota palūkanų norma (`Tipo Fijo`): Palūkanų norma fiksuojama visam paskolos terminui. Tai yra saugumo sprendimas. Didėjant palūkanoms 2023-2024 m., siūlomos fiksuotos normos 2025 m. yra didesnės nei anksčiau, tačiau jos suteikia visišką aiškumą.
- Kintama palūkanų norma (`Tipo Variable`): Norma susideda iš fiksuotos banko maržos (pvz., +0,7%), pridėtos prie etaloninio indekso: Euribor (12 mėnesių). Jei Euribor kyla, jūsų mėnesinė įmoka kyla. Jei jis krenta, ji krenta. Tai yra statymas dėl ateities.
Eksperto patarimas
Istoriškai Ispanijos bankai pirmenybę teikė kintamoms palūkanų normoms. 2025 m. daugelis bankų siūlo „mišrias“ paskolas: fiksuota palūkanų norma pirmus 5 ar 10 metų, o po to pereinama prie kintamos. Gerai išanalizuokite pasiūlymą: pirmųjų metų „saugumas“ dažnai slepia galimą rizikingą perėjimą prie kintamos palūkanų normos ilgalaikėje perspektyvoje.
Procesas ir reikalingi dokumentai
Gauti paskolą Ispanijoje yra administracinis maratonas. Pasiruošimas yra raktas. Negalite kreiptis dėl paskolos, jei neturite savo NIE (Užsieniečio identifikavimo numerio). Tai yra pirmas būtinas žingsnis.
6 paskolos paraiškos etapai
- Simuliacija ir išankstinis patvirtinimas: Susisiekite su keliais bankais (Santander, CaixaBank, Sabadell, BBVA...), kad gautumėte simuliacijas.
- NIE gavimas: Būtinas visoms procedūroms.
- „Contrato de Arras“ pasirašymas: Tai yra pirkimo-pardavimo sutartis. Jūs sumokate avansą (paprastai 10%).
- „Tasación“ (įvertinimas): Bankas paveda nepriklausomam ekspertui įvertinti turto vertę. Ši vertė (*tasación*) yra jūsų paskolos apskaičiavimo pagrindas, o ne pardavimo kaina.
- Paskolos pasiūlymas (FEIN): Bankas pateikia jums oficialų pasiūlymą (vadinama FIPRE, po to FEIN). Turite 10 dienų teisinį apmąstymo laikotarpį.
- Pasirašymas pas notarą: Parduodamo turto sutartį (*escritura*) ir paskolos sutartį (*hipoteca*) pasirašote tuo pačiu metu.
Dokumentų kontrolinis sąrašas nerezidentui
Bankas analizuos jūsų grąžinimo pajėgumus jūsų kilmės šalyje.
| Reikalingas dokumentas | Kodėl? |
|---|---|
| NIE (Originalas ir kopija) | Būtinas pasirašant pas notarą ir mokant mokesčius. |
| Mokesčių deklaracijos (2 pastarieji metai) | Įrodyti deklaruojamas pajamas jūsų gyvenamojoje šalyje. |
| Darbo sutartis ir 3 paskutiniai atlyginimo lapeliai | Įrodyti jūsų pajamų stabilumą (reikalingas neterminuotas darbas). |
| Banko išrašai (6 paskutiniai mėnesiai) | Patikrinti jūsų santaupas, pradinį įnašą ir finansinį valdymą. |
| Pradinio įnašo pagrindimas | Įrodyti lėšų kilmę (kovos su pinigų plovimu priemonės). |
| CIRBE ataskaita (Prancūzijos bankas) | Įrodyti, kad neturite skolų ar mokėjimo incidentų. |
| Contrato de Arras | Pirkimo-pardavimo sutartis dėl turto, kurį norite įsigyti. |
3 spąstai, kurių reikia vengti (Mūsų patirtis)
Kaip ekspertai, lydintys pirkėjus, per dažnai matome šias klaidas, kurios gali brangiai kainuoti arba sugriauti projektą.
Spąstai Nr. 1: Pamiršti „Gastos“ (mokesčius)
Neskaičiuokite tik pradinio įnašo nuo turto kainos. Turite pridėti 10% iki 15% mokesčių (*gastos*), kurie **niekada nėra finansuojami banko**.
Pavyzdys: Turtui už 200 000 €, bankas paskolina 60% (120 000 €).
- Jūsų įnašas už turtą: 80 000 €
- Jūsų mokesčiai (pvz., 12%): 24 000 €
- Visas reikalingas įnašas: 104 000 € (t.y. daugiau nei 50% pirkimo kainos!)
Spąstai Nr. 2: „Tasación“ (įvertinimas) yra mažesnis už pardavimo kainą
Bankas skolina pagal mažiausią sumą tarp pardavimo kainos ir *tasación*. Jei perkate turtą už 200 000 €, bet ekspertas jį įvertina (tasación) 180 000 €, bankas jums paskolins tik 60% nuo 180 000 € (t.y. 108 000 €), o ne 120 000 €. Jūsų asmeninis įnašas turės padidėti 12 000 €!
Spąstai Nr. 3: „Bonificaciones“ (susiję produktai)
Norėdami gauti patrauklią palūkanų normą, bankas reikalaus, kad pasirašytumėte papildomus produktus (`productos vinculados` arba `bonificaciones`). Dažniausiai: gyvybės draudimas (`seguro de vida`) ir namų draudimas (`seguro de hogar`) pas juos. Šių draudimų kaina, dažnai didelė, turi būti įskaičiuota į jūsų rentabilumo skaičiavimus, nes ji kartais panaikina sumažintos normos naudą.
Oficialus šaltinis
Mokesčiai ir nekilnojamojo turto paskolos yra sudėtingos temos. Oficialios informacijos apie jūsų, kaip skolininko, teises rasite Ispanijos banko (Banco de España) klientų portale.
Peržiūrėkite oficialų hipotekos paskolų vadovą (Banco de España).
Išvada
Gauti nekilnojamojo turto paskolą Ispanijoje 2025 m. nerezidentui yra visiškai įmanoma, su sąlyga, kad esate puikiai pasiruošę. Ispanijos rinka veikia kitaip: kintamos palūkanos (Euribor) yra įprastos, o reikalingas pradinis įnašas yra kritiškiausias punktas.
Prisiminkite šią taisyklę: numatykite bent 40% iki 50% pardavimo kainos pradiniam įnašui (kad padengtumėte 30-40% nefinansuojamos dalies + 10-15% mokesčių). Iš anksto paruošdami dokumentus (NIE, mokesčių deklaracijas) ir palygindami pasiūlymus (CaixaBank, BBVA, Santander...), užtikrinsite savo finansavimą ir išvengsite dažnų spąstų.
Reikia patvirtinti savo finansavimą?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- Paskola rezidentui vs. nerezidentui: pagrindinis skirtumas
- Fiksuotos ar kintamos palūkanos (Euribor): ką pasirinkti 2025 m.?
- Procesas ir reikalingi dokumentai
- 6 paskolos paraiškos etapai
- Dokumentų kontrolinis sąrašas nerezidentui
- 3 spąstai, kurių reikia vengti (Mūsų patirtis)
- Spąstai Nr. 1: Pamiršti „Gastos“ (mokesčius)
- Spąstai Nr. 2: „Tasación“ (įvertinimas) yra mažesnis už pardavimo kainą
- Spąstai Nr. 3: „Bonificaciones“ (susiję produktai)
- Išvada
DUK: Nekilnojamojo turto paskola Ispanijoje nerezidentams
Jūsų papildomi klausimai apie pradinį įnašą, palūkanų normas (Euribor, fiksuotosios), bankus ir finansavimo spąstus 2025 m.
YMYL (E-E-A-T) įspėjimas
Šios DUK informacija pateikiama tik informaciniais ir ekspertiniais tikslais, remiantis mūsų patirtimi (E-E-A-T). Nekilnojamojo turto finansavimas yra sudėtinga YMYL (Your Money Your Life – Jūsų pinigai, Jūsų gyvenimas) tema. Paskolos sąlygos, palūkanų normos ir bankų politika gali keistis. Prieš priimdami bet kokius finansinius sprendimus, rekomenduojame pasikonsultuoti su kvalifikuotu finansų patarėju arba hipotekos tarpininku.
Tai yra svarbiausia YMYL taisyklė. Ispanijos bankai skolina tik 60–70% turto kainos (tai yra LTV, arba paskolos ir vertės santykis). Todėl turite įnešti likusius 30–40%. Be to, turite sumokėti pirkimo išlaidas (ITP mokesčius, notaro mokesčius ir kt.), kurios sudaro papildomus 10–15%. Šios išlaidos niekada nėra finansuojamos banko.
(30% pradinis įnašas + 10% mokesčiai) = mažiausiai 40%.
Ne. Skirtumas grindžiamas ne pilietybe (ES ar ne ES), o fiskaline rezidencija. Jei mokate mokesčius Lietuvoje, Ispanijos banko esate laikomas „nerezidentu“, ir finansavimas bus ribojamas iki 60–70%, net jei esate europietis.
Tai labai rizikinga. Ispanijos bankai reikalauja lėšų kilmės įrodymo (justificante del origen de los fondos). Jei jie pamatys, kad jūsų pradinis įnašas pats yra skola, jie gali atmesti paraišką. Jie nori matyti tikras santaupas. Be to, tai padidintų jūsų bendrą įsiskolinimo lygį, kuris yra pagrindinis kriterijus.
Pateikus visą jūsų dokumentų paketą (su NIE numeriu, *tasación* (įvertinimu) ir darbo sutartimi), skirkite nuo 4 iki 8 savaičių. Turto *tasación* (įvertinimas) užtrunka apie savaitę, o banko teisinė ir finansinė analizė – likusį laiką. Niekada nepasirašykite contrato de arras (rezervacijos sutarties) su trumpesniu nei 60 dienų terminu, jei esate priklausomas nuo paskolos.
Galite gauti simuliacijas ir neįpareigojančius išankstinius patvirtinimus. Tačiau negalite gauti oficialaus paskolos pasiūlymo (FEIN) ir pasirašyti paskolos sutarties pas notarą be NIE numerio. Tai yra pagrindinis administracinis prioritetas.
Euribor (Euro Interbank Offered Rate) yra vidutinė palūkanų norma, pagal kurią Europos bankai skolina vieni kitiems pinigus. Tai yra visų kintamosios palūkanų normos paskolų Ispanijoje atskaitos indeksas. Kintamosios palūkanų normos pasirinkimas yra azartas: jei Euribor mažėja, jūsų mėnesinės įmokos mažėja. Jei jis didėja (kaip buvo 2023–2024 m.), jūsų mėnesinės įmokos gali gerokai padidėti. Fiksuota palūkanų norma suteikia saugumą.
Tai labai dažnas produktas Ispanijoje. Jis apjungia abu: pirmus metus (dažniausiai 5, 10 ar 15 metų) turite fiksuotą palūkanų normą, kad užtikrintumėte stabilumą pradžioje, o vėliau paskola automatiškai pereina prie kintamosios palūkanų normos (Euribor + banko marža) likusiam laikotarpiui.
Taip. Nėra oficialaus įstatymo, tačiau bankų rizikos politika yra aiški: paskola turi būti visiškai grąžinta iki kol skolininkui sueis 75 metai (retais atvejais – 80 metų). Jei jums yra 60 metų, bankas jums pasiūlys paskolą ne ilgesniam kaip 15 metų laikotarpiui.
Ispanijos bankai yra griežti. Jūsų „tasa de esfuerzo“ (įsiskolinimo lygis) neturi viršyti 30–35% jūsų mėnesio grynųjų pajamų, įskaitant naują Ispanijos paskolą IR visas jūsų esamas paskolas (automobilio kreditas, nekilnojamojo turto paskola jūsų kilmės šalyje, pvz., Lietuvoje...).
Už vertinimo įmonės (tasadora) paslaugas moka pirkėjas (skolininkas), net jei bankas ją įpareigoja. Kaina svyruoja nuo 300 iki 600 eurų, priklausomai nuo turto. Jei paskola atmetama arba *tasación* (įvertinimas) yra per žemas, šie mokesčiai yra prarandami.
Teisiškai – ne. Ispanijos įstatymai draudžia priverstinį gyvybės draudimo (seguro de vida) pardavimą. Vienintelis privalomas draudimas yra būsto draudimas (seguro de hogar) nuo gaisro. Tačiau, jei atsisakysite banko produktų (vadinamųjų „bonificaciones“), bankas turi teisę padidinti jūsų palūkanų normą. Todėl reikia apskaičiuoti, kas yra pelningiausia.
Ispanijos bankas turi įvertinti jūsų bendrą įsiskolinimą. Todėl jis paprašys jūsų „Lietuvos banko kredito biuro ataskaitos“ arba analogiško dokumento iš jūsų kilmės šalies kredito biuro. Tai yra oficialus dokumentas, kuriame išvardijami visi jūsų turimi kreditai. Ispanijoje atitinkamas dokumentas vadinamas CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
Nerezidentui beveik visada geriau kreiptis į Ispanijoje dirbantį hipotekos tarpininką (bróker hipotecario). „Tradiciniai“ bankai (CaixaBank, Santander) turi vietinius filialus, kurie beveik niekada nedirba su nerezidentais ir nežino procedūrų. Specializuotas tarpininkas žino tinkamus kontaktus, bankus, kurie skolina užsieniečiams (tokius kaip Sabadell ar Bankinter), ir paruoš jūsų paraišką, kad maksimaliai padidintų jūsų galimybes.
Tai labai sunku nerezidentui. Bankas finansuoja 60–70% pirkimo vertės. Paskolos renovacijai (hipoteca para reforma) yra skirtingi produktai ir juos nerezidentui gauti yra sudėtingiau. Protingiau būtų finansuoti renovacijos darbus iš savo asmeninio indėlio.
Tai yra svarbiausias dokumentas. Tai yra banko oficialus ir įpareigojantis paskolos pasiūlymas, galiojantis nustatytą laikotarpį. Jame apibendrinamos visos sąlygos: palūkanų norma, bendros išlaidos, draudimai, baudos. Jį gavus, turite 10 dienų teisinį apmąstymo laikotarpį, prieš pasirašydami pas notarą.
