Paskolos draudimo įmoka vyresnio amžiaus asmenims Ispanijoje: tikroji kaina ir 75 metų amžiaus limitas
Įvadas
Įsigyti nekilnojamąjį turtą pensijai saulėtoje vietoje yra svarbus gyvenimo projektas. Ispanija, su savo klimatu ir gyvenimo kokybe, yra privilegijuota kryptis. Tačiau, kai reikia finansuoti tokį pirkimą, "vyresnio amžiaus" pirkėjai (paprastai 55 metų ir vyresni) susiduria su sudėtinga finansine realybe. Klausimas ne tik ar galima pasiskolinti, bet ir už kokią kainą, ir svarbiausia, iki kada.
Būdami nekilnojamojo turto finansavimo ne rezidentams Ispanijoje ekspertai, turime paaiškinti du mitus. Pirma, paskolos draudimo įmoka (seguro de vida) nėra vienintelė kliūtis; ji didėja su amžiumi, bet tikrasis iššūkis slypi kitur. Tikrasis stabdis yra grąžinimo termino amžiaus limitas, kurį dauguma Ispanijos bankų nustato iki 75 metų. Šis straipsnis analizuoja tikrąją paskolos vyresnio amžiaus asmenims kainą ir apribojimus Ispanijoje.
Tikrasis stabdis: 75 metų amžiaus limito taisyklė
Tai auksinė taisyklė, kuri pranašesnė už visas kitas: dauguma Ispanijos bankų (Sabadell, CaixaBank, BBVA...) reikalauja, kad paskolos gavėjas būtų visiškai grąžinęs savo būsto paskolą iki 75-ojo gimtadienio. Kai kurios retos įstaigos gali pratęsti terminą iki 80 metų, tačiau 75 metai yra rinkos standartas.
Ši taisyklė turi tiesioginę ir mechaninę pasekmę: ji drastiškai sutrumpina jūsų paskolos terminą. Kuo vėliau skolinatės, tuo trumpesnis grąžinimo terminas. Trumpas terminas reiškia didesnę mėnesinę įmoką, kuri vis tiek turi atitikti maksimalų 30-35% jūsų pajamų įsiskolinimo rodiklį.
Amžiaus įtaka paskolos terminui: "žirklių" efektas
Perkant nekilnojamąjį turtą, trumpas paskolos terminas dažnai yra didesnė kliūtis nei pati palūkanų norma. Štai 75 metų taisyklės "žirklių" efektas maksimaliai paskolos trukmei (plazo de amortización).
| Jūsų dabartinis amžius | Maksimalus paskolos terminas | Pasekmė |
|---|---|---|
| 60 metų | 15 metų | Valdomos mėnesinės įmokos. |
| 65 metų | 10 metų | Didelės mėnesinės įmokos, sumažinta skolinimosi galimybė. |
| 68 metų | 7 metai | Labai didelės mėnesinės įmokos, paskola dažnai atmetama (viršytas įsiskolinimo rodiklis). |
| 70 metų ir daugiau | 5 metai ar mažiau | Tradicinės būsto paskolos gavimas beveik neįmanomas. |
Tikroji kaina: draudimo įmoka ir skaičiavimas vyresnio amžiaus asmenims (Seguro de Vida)
Antra kliūtis – gyvybės ir neįgalumo draudimo (Seguro de Vida) kaina. Ji nėra teisiškai privaloma (priešingai nei būsto draudimas), tačiau bankas ją reikalauja paskolos garantavimui. Jos kaina apskaičiuojama atsižvelgiant į jūsų amžių, sveikatos būklę ir pasiskolintą kapitalą.
Vyresnio amžiaus asmenims ši kaina yra didelė ir eksponentiškai didėja. Ji tiesiogiai įtraukiama į jūsų mėnesinę įmoką (TAEG) ir taip paveikia jūsų įsiskolinimo rodiklį.
"Prima Única Financiada" (vienkartinė įmoka) spąstai
Daugelis Ispanijos bankų siūlo vyresnio amžiaus asmenims sumokėti draudimą vienu metu per "Prima Única". Jie siūlo įtraukti ją į pasiskolintą kapitalą. Tai labai blogas sprendimas:
- Kapitalo padidėjimas: Jei skolinatės 100 000 € ir draudimas kainuoja 15 000 €, bankas suteikia jums 115 000 € paskolą.
- Palūkanos už draudimą: Jūs mokate palūkanas (paskolos palūkanų normą) už draudimo kainą per visą terminą!
Mūsų ekspertų patarimas: visada reikalaukite mokėjimo su metine įmoka (Prima Anual), net jei bankas primygtinai siūlo jums parduoti savo "vidaus" draudimą su vienkartine įmoka.
| Amžiaus grupė | Numatomas vidutinis metinis tarifas |
|---|---|
| 50-55 metai | 0,40% - 0,60% |
| 56-60 metai | 0,65% - 0,90% |
| 61-65 metai | 0,95% - 1,40% |
| 66-70 metai | 1,50% - 2,50% (arba atsisakymas) |
Kokios yra galimybės pasiskolinti pensijoje?
Atsižvelgiant į dvigubą amžiaus (75 metai) ir draudimo kainos apribojimą, pensininkų sprendimai yra sutelkti į banko rizikos mažinimą.
- Padidinti nuosavą įnašą (Avansą)
Tai paprasčiausias sprendimas. Kaip ne rezidentui, minimalus įnašas yra 30% (+12% mokesčių). Kaip vyresnio amžiaus asmeniui, 50% ar 60% įnašas sumažina pasiskolintą kapitalą. Mažas kapitalas trumpam laikotarpiui (10 metų) gali sukelti mėnesinę įmoką, atitinkančią jūsų įsiskolinimo rodiklį. - Bendra paskolos gavėjas (Cotitular)
Tai efektyviausias sprendimas. Jei skolinatės su jaunesniu vaiku (arba trečiaja šalimi), bankas apskaičiuos paskolos terminą pagal jauniausio bendros paskolos gavėjo amžių. Jei jūsų dukrai 40 metų, galite vėl skolintis 20 ar 25 metams, o tai žymiai sumažina mėnesinę įmoką. - Įkeitimas (Pignoración)
Jei draudimas atmetamas arba yra per brangus, galite pasiūlyti bankui įkeisti (blokuoti) pinigų sumą (pavyzdžiui, gyvybės draudime arba vertybinių popierių sąskaitoje) kaip garantiją. Jei mirštate, bankas pasinaudoja šiuo užblokuotu kapitalu.
"Hipoteca Inversa" (atvirkštinė hipoteka) atvejis
Dėmesio, "Hipoteca Inversa" nėra paskola turtui įsigyti. Tai produktas, skirtas vyresnio amžiaus asmenims (paprastai +65 metų), kurie yra jau būsto savininkai Ispanijoje (be kredito) ir nori gauti mėnesinę rentą įkeisdami savo namus.
Oficialus šaltinis
Su būsto paskolomis susijusių draudimų reguliavimą Ispanijoje prižiūri DGSFP (Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) ir Ispanijos bankas. Savo teises kaip vartotojas galite patikrinti jų portale.
Išvada
Pasiskolinti Ispanijoje pensijoje yra iššūkis, bet jis nėra neįveikiamas, jei projektas gerai struktūrizuotas. Tikroji kliūtis yra ne tiek paskolos draudimo įmoka, nors ji ir didelė, kiek bankų nustatytas 75 metų amžiaus limitas.
Šis apribojimas mechaniškai sutrumpina jūsų paskolos terminą, padidindamas mėnesines įmokas virš leistino įsiskolinimo slenksčio. Mūsų patirtis (Experience) rodo, kad du vieninteliai gyvybingi sprendimai vyresnio amžiaus pirkėjui yra sumažinti pasiskolintą kapitalą dideliu pradiniu įnašu (daugiau nei 50%) arba įtraukti jaunesnį bendros paskolos gavėją, kad būtų pratęstas paskolos terminas.
Ar jūsų vyresnio amžiaus finansavimas yra perspektyvus?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
FAQ: Paskolos gavimas Ispanijoje sulaukus pensinio amžiaus (paskola senjorams)
Mūsų ekspertai atsako į klausimus apie amžiaus ribą (75 metai) ir draudimo kainą, su kuriais susiduria investuotojai.
Tikroji kliūtis yra ne draudimo kaina, o galutinė paskolos grąžinimo amžiaus riba. Dauguma Ispanijos bankų reikalauja, kad paskola būtų visiškai grąžinta iki jūsų 75-ojo gimtadienio.
Tai yra auksinė taisyklė Ispanijos hipotekos rinkoje vyresnio amžiaus asmenims. Bankai (Sabadell, CaixaBank, BBVA...) apskaičiuoja jūsų paskolos terminą, kad įsitikintų, jog paskutinė mėnesinė įmoka bus sumokėta iki jums sukaks 75 metai. Kai kurie reti bankai gali taikyti iki 80 metų amžiaus ribą, tačiau 75 metai yra standartas.
Maksimalus jūsų paskolos terminas bus 10 metų (75 metai - 65 metai = 10 metų). Jei jums 68 metai, maksimalus terminas sutrumpėja iki 7 metų.
Todėl, kad trumpas grąžinimo terminas lemia automatiškai didesnę mėnesinę įmoką. Ši didelė įmoka gali viršyti banko nustatytą maksimalų įsiskolinimo rodiklį (paprastai 30–35% jūsų pajamų), o tai gali lemti paskolos atmetimą.
Tai beveik neįmanoma. Būnant 70 metų, maksimalus terminas būtų 5 metai, o tai sukeltų tokias dideles mėnesines įmokas, kad įsiskolinimo rodiklis beveik visada būtų viršytas.
Tai yra antra kliūtis, bet ne pagrindinė. Jo kaina yra didelė ir daro įtaką įsiskolinimo rodikliui, tačiau pagrindinis apribojimas išlieka paskolos terminas, nustatytas pagal 75 metų taisyklę.
Kaina eksponentiškai didėja su amžiumi. Straipsnyje numatoma, kad nuo 61 iki 65 metų amžiaus vidutinė metinė norma svyruoja nuo 0,95% iki 1,40% nuo likusios negrąžintos paskolos sumos. Nuo 66 iki 70 metų ji gali išaugti nuo 1,50% iki 2,50% per metus, o kartais net lemti draudimo atsisakymą.
Ne, jis nėra teisiškai privalomas (priešingai nei būsto draudimas). Tačiau bankas praktikoje jo reikalauja, kad užtikrintų paskolą mirties ar neįgalumo atveju.
Tai yra „spąstai“, kuriuos siūlo daugelis Ispanijos bankų. Jie siūlo apmokėti draudimą vienu kartu (Vienkartinė įmoka) ir įtraukti šią sumą į jūsų hipotekos paskolos kapitalą.
Tai labai prastas sprendimas, nes jūs mokate palūkanas už draudimo kainą. Jei skolinatės 100 000 € ir draudimas kainuoja 15 000 €, bankas jums paskolina 115 000 €, ir jūs mokate palūkanas už visą šią sumą.
Reikėtų reikalauti mokėjimo su metine įmoka (Prima Anual). Draudimą mokate kasmet, jo kaina apskaičiuojama nuo likusios negrąžintos paskolos sumos (ir todėl laikui bėgant mažėja), ir jūs nemokate palūkanų už draudimo kainą.
Straipsnyje nurodomi trys pagrindiniai sprendimai:
-
Padidinti pradinį įnašą (Acompte): Siekti 50% arba 60% pradinio įnašo, kad sumažėtų skolinama kapitalo dalis.
-
Pridėti bendraskolį (Cotitular): Skolintis su jaunesniu asmeniu (pvz., vaiku).
-
Įkeitimas (Pignoración): Užblokuoti pinigų sumą (pvz., gyvybės draudimą) kaip garantą, jei draudimas yra atmetamas.
Efektyviausias sprendimas yra pridėti jaunesnį bendraskolį. Bankas apskaičiuos maksimalų paskolos terminą pagal jaunesniojo bendraskolio amžių, leisdamas jums pasiskolinti 20 ar 25 metams ir drastiškai sumažinti mėnesines įmokas.
Nors „standartinis“ negyvenantis Ispanijoje asmuo turi pateikti 30% pradinį įnašą (+ mokesčiai), vyresnio amžiaus pirkėjui patariama siekti 50% arba 60% pradinio įnašo. Tai sumažina paskolos sumą, o mėnesinė įmoka (net ir per 10 metų) tuomet gali tilpti į leistinus 35% įsiskolinimo rėmus.
Ne. Straipsnis aiškiai sako: „Hipoteca Inversa“ nėra paskola nekilnojamojo turto pirkimui. Tai finansinis produktas vyresnio amžiaus asmenims, kurie jau turi nuosavą būstą Ispanijoje ir nori gauti rentą įkeisdami šį turtą.
To pačia tema:
Turto mokestis Ispanijoje: taisyklės, svarstyklės ir patarimai 2025
