Būsto paskola Ispanijoje: 50% skolos ir pajamų santykis? Mitas ar Realybė?
Įvadas
Galbūt girdėjote, kad Ispanijos bankai yra "lankstesni" nei Prancūzijos bankai ir kad ten įprasta gauti būsto paskolą su 50% skolos ir pajamų santykiu. Prancūzijoje HCSF (Aukštosios finansinio stabilumo tarybos) norma yra griežta 35%, įskaitant draudimą. Šis tariamas skirtumas vilioja daugelį investuotojų, tačiau tai greičiau mitas nei realybė 99% pirkėjų. Tai kritinė finansinė tema, reikalaujanti viso jūsų dėmesio.
Būdami finansavimo Ispanijoje ekspertai, matome, kaip pirkėjai, remdamiesi šiuo klaidingu įsitikinimu, prisiima didžiulę riziką. Pavojus? Pasirašyti "Contrato de Arras" (pardavimo sutartį) ir sumokėti 10% avansą, galvojant, kad bus gauta paskola su 50% skolos ir pajamų santykiu, o vėliau susidurti su finansavimo atmetimu ir prarasti visą avansą. Realybė tokia, kad Ispanijos norma yra tokia pat apdairi kaip ir Prancūzijos: ji svyruoja tarp 30% ir 35%.
Auksinė taisyklė Ispanijoje: "Tasa de Esfuerzo" – 30-35%
Pamirškite 50% mitą. Vienintelis skaičius, kuris svarbus Ispanijos mažmeninės prekybos bankui (Sabadell, CaixaBank, BBVA, Santander...), yra jūsų "Tasa de Esfuerzo" (pastangų rodiklis), atitinkantis mūsų skolos ir pajamų santykį.
Kas yra "Tasa de Esfuerzo"?
Tai jūsų mėnesinių grynųjų pajamų procentas, skirtas visų jūsų skolų grąžinimui. Siekiant apsaugoti finansų sistemą ir skolininkus, Ispanijos bankas (Banco de España), reguliavimo institucija, primygtinai rekomenduoja bankams neviršyti 30%–35% ribos. Šis apdairumas yra tiesioginė 2008 m. finansų krizės, kuri stipriai paveikė Ispaniją, pamoka.
Kaip Ispanijos bankai apskaičiuoja šį rodiklį?
Skaičiavimas yra paprastas, bet griežtas. Bankas sudeda visas jūsų išlaidas ir padalija jas iš visų stabilių pajamų.
- Atsižvelgiamos pajamos: Grynieji atlyginimai (neterminuota sutartis, valstybės tarnautojas), pensijos (labai vertinamas stabilumo profilis), nuomos pajamos (paprastai svertinės, bankas atsižvelgia tik į 70%–80% gautų nuomos mokesčių).
- Atsižvelgiamos skolos: Absoliučiai VISOS jūsų pasaulinės skolos. Tai apima jūsų būsto paskolas Prancūzijoje ar Belgijoje, automobilių kreditus, vartojimo paskolas, alimentus ir, žinoma, naują mėnesinę įmoką už jūsų būsimą Ispanijos paskolą.
| Paskolos gavėjo profilis | Grynosios mėnesio pajamos | Esamos skolos (Prancūzija) | Maksimali mėnesinė įmoka, skirta Ispanijai |
|---|---|---|---|
| Pora A | 4 000 € | 500 € (Automobilio paskola) | (4000 € x 0.35) - 500 € = 900 € / mėn. |
| Pora B | 6 000 € | 1 000 € (Būsto paskola Prancūzijoje) | (6000 € x 0.35) - 1000 € = 1 100 € / mėn. |
Kodėl 50% yra (labai) reta išimtis, o ne taisyklė
Taigi, iš kur atsirado šis 50% mitas? Jis kyla iš painiavos tarp "Retail Banking" (mažmeninės bankininkystės) ir "Private Banking" (privačiosios bankininkystės). 99% pirkėjų taikoma 35% taisyklė. 50% išimtis taikoma tik labai didelių pajamų turintiems asmenims, ir tai – dėl skirtingo skaičiavimo.
Tikrasis banko skaičiavimas: "Likutis pragyvenimui" (El "Sobrante")
Bankas domisi ne tik skolos ir pajamų santykiu, bet ir "likučiu pragyvenimui" (ispaniškai vadinamu sobrante arba remanente) : kiek jums lieka eurų, sumokėjus visas jūsų išlaidas?
Pagrindinė eksperto koncepcija
50% santykis, kai pajamos siekia 3 000 €, palieka tik 1 500 € pragyvenimui. Bankui tai yra per didelė mokėjimo įsipareigojimų nevykdymo rizika.
Tačiau 50% santykis, kai pajamos siekia 20 000 €, palieka 10 000 € pragyvenimui. Mokėjimo įsipareigojimų nevykdymo rizika yra nulinė. Tai vienintelė situacija, kai didelis skolos ir pajamų santykis yra įmanomas.
Išimtis: "Banca Privada" (privačiosios bankininkystės) klientas
Jei turite labai didelį finansinį turtą (paprastai daugiau nei 500 000 € arba 1 000 000 € turtu), esate nebe mažmeninės prekybos, o "Banca Privada" klientas. Taisyklės skiriasi. Bankas gali priimti 50% skolos ir pajamų santykį, nes rizika yra padengta ne tik jūsų pajamomis, bet ir turtu (kuris gali būti įkeistas arba pignorado kaip garantas).
| Kliento profilis | Grynosios pajamos / mėn. | Tikslinis skolos ir pajamų santykis | "Likutis pragyvenimui" | Banko sprendimas |
|---|---|---|---|---|
| Standartinis pirkėjas | 3 500 € | 35% (1 225 €) | 2 275 € | Priimta (jei > slenksčio) |
| Standartinis pirkėjas | 3 500 € | 50% (1 750 €) | 1 750 € | Atmesta (likutis pragyvenimui per mažas) |
| "Banca Privada" klientas | 15 000 € | 50% (7 500 €) | 7 500 € | Priimta (didelis likutis pragyvenimui) |
3 sprendimai, jei jūsų skolos ir pajamų santykis viršija 35%
Jei jūsų projektas peržengia "reglamentuojamus" 35%, nenuleiskite rankų. Štai trys sprendimai, kuriuos naudojame su klientais, kad užtikrintume finansavimą.
- Padidinkite nuosavą įnašą (Aportación) Tai paprasčiausias ir efektyviausias sprendimas. Primename, kad nerezidentas jau turi pateikti bent 30% kainos (bankas finansuoja tik 70%) plius apie 12-14% mokesčių. Padidinę savo indėlį iki 40% ar 50%, sumažinate skolinamą kapitalą, taigi ir mėnesinę įmoką, kuri tuomet patenka į 35% ribą.
- Grąžinkite esamas paskolas Jei Prancūzijoje turite automobilio paskolą ar vartojimo kreditą, kuris baigiasi po 1 ar 2 metų, grąžinkite jį iš anksto. Tai nedelsiant atlaisvins jūsų skolinimosi pajėgumus Ispanijos projektui.
- Pridėkite bendraskolį (Cotitular) Jei perkate vienas, bet jūsų pajamos yra šiek tiek per mažos, pridėjus bendraskolį (sutuoktinį, vaiką) bankas gali atsižvelgti į abi pajamas, taip padidindamas 35% skaičiavimo bazę.
Oficialus šaltinis
Norėdami suprasti oficialias rekomendacijas dėl būsto paskolų Ispanijoje ir skolininkų teisių, patikimiausias šaltinis yra Ispanijos banko klientų portalas.
Išvada
50% skolos ir pajamų santykis Ispanijoje yra mitas standartiniam nekilnojamojo turto pirkėjui. Bandymas grįsti savo projektą šia idėja yra greičiausias būdas prarasti 10% avansą. Vienintelė patikima būsto paskolos taisyklė yra "Tasa de Esfuerzo" – 35%.
Mūsų patirtis yra griežta: pirkimo Ispanijoje projektas turi prasidėti nuo realistiško finansavimo modeliavimo. Niekada nemokėkite avanso, kol neturite banko išankstinio patvirtinimo, pagrįsto 35% taisykle. Jūsų projektas turi prisitaikyti prie jūsų grąžinimo pajėgumų, o ne atvirkščiai.
Ar jūsų finansavimas yra saugus?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- Auksinė taisyklė Ispanijoje: "Tasa de Esfuerzo" – 30-35%
- Kas yra "Tasa de Esfuerzo"?
- Kaip Ispanijos bankai apskaičiuoja šį rodiklį?
- Kodėl 50% yra (labai) reta išimtis, o ne taisyklė
- Tikrasis banko skaičiavimas: "Likutis pragyvenimui" (El "Sobrante")
- Išimtis: "Banca Privada" (privačiosios bankininkystės) klientas
- 3 sprendimai, jei jūsų skolos ir pajamų santykis viršija 35%
- Išvada
DUK: Ispanijos įsiskolinimo rodiklio mitai ir realybė
Suprasti tikrąją 35% taisyklę prieš pasirašant „Contrato de Arras“.
Ne. Tai pavojingas mitas 99% investuotojų. Grįsti savo finansinį projektą šiuo klaidingu įsitikinimu yra greičiausias būdas, kad jūsų paskola būtų atmesta ir prarastumėte savo avansą.
Auksinė taisyklė yra „Tasa de Esfuerzo“ (įsipareigojimų našumo rodiklis). Siekiant apsaugoti skolininkus, Ispanijos bankas (Banco de España) primygtinai rekomenduoja mažmeniniams bankams neviršyti 30–35% slenksčio.
Tai Ispanijos įsiskolinimo rodiklio ekvivalentas. Jis atspindi procentą jūsų mėnesinių grynųjų pajamų, kurias skiriate visų savo skolų (esančių + būsimos Ispanijos mėnesinės įmokos) grąžinimui.
Pavojus yra pasirašyti „Contrato de Arras“ (pirkimo-pardavimo preliminarią sutartį) ir sumokėti 10% avansą, manant, kad finansavimas bus patvirtintas. Kai bankas atmes paskolą (nes viršijate 35%), rizikuojate prarasti visą šį avansą.
Jie susumuoja visas jūsų mėnesines išlaidas (įskaitant būsimą Ispanijos mėnesinę įmoką) ir padalija jas iš jūsų stabilių mėnesinių grynųjų pajamų.
Taip, absoliučiai. Bankai analizuoja VISAS jūsų pasaulines skolas: būsto paskolas Lietuvoje ar kitose šalyse, automobilių kreditus, vartojimo paskolas, alimentus ir kt.
Bankas atsižvelgia į stabilias pajamas: grynąjį darbo užmokestį (nuolatinės darbo sutartys) ir pensijas. Nuomos pajamos paprastai sveriamos: bankas atsižvelgs tik į 70–80% jūsų gaunamų nuomos mokesčių.
Jis atsirado dėl painiavos tarp mažmeninio banko (atviro visiems) ir „Banca Privada“ (privataus banko). Pastarasis labai retais atvejais gali sutikti su 50% rodikliu klientams, turintiems labai dideles pajamas ir didelį turtą.
Tai yra asmenys, turintys labai didelį finansinį turtą, paprastai daugiau nei 500 000 € arba 1 000 000 € finansinio turto. Bankas tuomet imasi šio turto kaip užstato, be pajamų.
Tai bankui svarbiausias kriterijus, svarbesnis už procentus. Tai suma eurais, kuri jums lieka, sumokėjus visas išlaidas. 50% rodiklis, esant 3 000 € pajamoms (lieka 1 500 €), bus atmestas, o 50% rodiklis, esant 20 000 € pajamoms (lieka 10 000 €), gali būti priimtas.
Ekspertai nurodo tris pagrindinius sprendimus:
-
Padidinti nuosavą įnašą (Aportación), kad sumažėtų pasiskolinta suma.
-
Padengti esamus kreditus (automobilio, vartojimo paskolas), kad atsirastų daugiau skolinimosi galimybių.
-
Pridėti bendraskolininką (Cotitular), kad būtų padidintos įskaičiuojamos pajamos.
Nerezidentas turi pateikti mažiausiai 30% pirkimo kainos (nes bankas finansuoja tik maksimaliai 70%) plius apie 12%–14%, kad padengtų notaro mokesčius, mokesčius ir bylos tvarkymo mokesčius.
Taip, ekspertai patvirtina, kad pensijos yra „labai vertinamas profilis dėl savo stabilumo“ Ispanijos bankuose, skaičiuojant pajamas.
Tai pirkimo-pardavimo preliminarios sutarties atitikmuo. Tai yra privati sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo, pagal kurią pirkėjas sumoka avansą (dažnai 10%), kad „rezervuotų“ turtą. Labai sunku atgauti šį avansą, jei atsisakoma sandorio.
Ekspertų patirtis yra kategoriška: jūs niekada neturėtumėte mokėti avanso (pasirašyti „Contrato de Arras“) prieš gaudami realistišką išankstinį finansavimo patvirtinimą iš banko, pagrįstą 35% taisykle.
