Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: Fizinis asmuo ar Įmonė? (SCI spąstai vs SL sprendimas)
Įvadas
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra svarbus projektas. Tačiau kyla esminis klausimas: ar pirkti kaip fiziniam asmeniui, ar per įmonę (juridinį asmenį)? Daugeliui kyla pagunda naudoti jau egzistuojančią struktūrą, pavyzdžiui, SCI (Société Civile Immobilière) arba SAS. Tai yra finansinis ir fiskalinis sprendimas, turintis didelių pasekmių, ir atsakymas gali būti ne toks, kokio tikitės.
Kaip Ispanijos rinkos ekspertai, turime aiškiai pasakyti: naudoti prancūzišką SCI įmonę perkant Ispanijoje yra fiskaliniai spąstai. Ispanija nepripažįsta SCI "mokesčių skaidrumo", o tai sukelia dvigubo apmokestinimo košmarus. Šis vadovas lygina du galiojančius metodus: pirkimą fizinio asmens vardu (paprasčiausias) ir pirkimą per *tinkamą* įmonės struktūrą – Ispanijos Sociedad Limitada (SL).
1 variantas: Pirkimas fizinio asmens vardu (Persona Física)
Tai yra paprasčiausias ir labiausiai paplitęs metodas nerezidentams, perkantiems antrąjį būstą arba vieną nuomojamą turtą. Procesas yra tiesioginis: perkate kaip individualus asmuo.
Pagrindiniai žingsniai yra šie:
- Gauti NIE (užsieniečio identifikavimo numerį), kuris yra jūsų privalomas mokesčių identifikavimo kodas.
- Atidaryti banko sąskaitą Ispanijoje.
- Įgalioti advokatą (abogado), kad patikrintų turto teisėtumą (per Nota Simple).
- Pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį (escritura) pas notarą.
Pirkimo fizinio asmens vardu apmokestinimas (nerezidentas)
Apmokestinimas yra nuspėjamas:
- ✅ Perkant: Jūs mokate ITP (Nekilnojamojo turto perdavimo mokestį) už seną turtą (7%–10%, priklausomai nuo regiono) arba IVA (PVM) 10% už naują turtą.
- ✅ Kasmet: Jūs mokate IBI (nekilnojamojo turto mokestį) ir IRNR (nerezidentų pajamų mokestį).
- ✅ IRNR (nuomai): Jei nuomojate turtą, esate apmokestinami 19% (kaip ES gyventojas) nuo *grynosios* nuomos pajamos.
- ✅ IRNR (naudojimui sau): Jei nenuomojate, Ispanija laiko, kad gaunate "sąlyginę nuomą". Jūs mokate 19% nuo 1,1%–2% kadastrinės vertės.
| Privalumai (fizinio asmens vardu) | Trūkumai (fizinio asmens vardu) |
|---|---|
| Administracinis paprastumas ir mažos administravimo išlaidos. | Anonimiškumo trūkumas (jūsų vardas yra viešas Registre). |
| Mokesčiai (IRNR) palankūs 19% nuo grynosios nuomos pajamų. | Turto perdavimas / paveldėjimas reglamentuojamas Ispanijos teisės (dideli mokesčiai kai kuriuose regionuose). |
| Idealu asmeniniam naudojimui arba paprastai nuomos investicijai. | Sunkumai nurašant tam tikras išlaidas (išskyrus nuomą). |
2 variantas: Pirkimas per įmonę (SCI spąstai ir SL sprendimas)
Būtent čia padaroma brangiausia klaida. Jūs galvojate: "Turiu SCI Prancūzijoje, pirksiu su ja".
Mirtini spąstai: Pirkimas su Prancūzijos SCI arba SAS
TO NIEKO NEDARYKITE. Ispanija nepripažįsta prancūziškų SCI "mokesčių skaidrumo" režimo. Ispanijos mokesčių institucijoms jūsų SCI nėra "skaidri", tai yra neskaidrus užsienio subjektas.
Pasekmės:
- ❌ Dvigubas apmokestinimas: Jūsų SCI bus apmokestinta Ispanijoje nuo pelno (Ispanijos įmonių mokesčio arba IRNR tarifu). Vėliau, kai paskirstysite dividendus Prancūzijoje, jūs (akcininkai) vėl būsite apmokestinti Prancūzijoje nuo tų pačių pajamų.
- ❌ Netinkami mokesčiai: Jūs prarandate 19% IRNR tarifo naudą fiziniams asmenims.
- ❌ GEBI: Tam tikrais atvejais SCI gali būti taikomas GEBI (specialusis mokestis už nerezidentų subjektų nekilnojamąjį turtą) 3% nuo kadastrinės vertės, nors Prancūzijos ir Ispanijos dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis gali tai sušvelninti.
Profesionalus sprendimas: Įsteigti Ispanijos Sociedad Limitada (SL)
Jei norite pirkti per įmonę (dėl anonimiškumo, kelių objektų valdymo ar paveldėjimo optimizavimo), vienintelis perspektyvus sprendimas yra įsteigti Ispanijos teisės subjektą. Dažniausiai pasitaikanti yra Sociedad Limitada (SL), atitinkanti prancūzišką SARL/SASU.
Tokiu atveju Ispanijos SL tampa turto savininke. Jūs esate šios SL akcininkas (socio).
Palyginimas: Pirkimas fizinio asmens vardu vs. Įmonė (SL)
Taigi, kada reikėtų teikti pirmenybę SL? Ši struktūra nėra tinkama paprastam antrajam būstui dėl didelių administravimo išlaidų. Ji tampa aktuali didelės apimties nuomos investicijoms.
| Kriterijus | Pirkimas fizinio asmens vardu | Pirkimas per Ispanijos SL (Įmonę) |
|---|---|---|
| Metinės administravimo išlaidos | Mažos (IBI + IRNR) | Didelės (Privalomas buhalteris/gestor: ~1 000€ - 2 500€/metus) |
| Nuomos pajamų mokestis | IRNR: 19% (ES) nuo grynosios pajamos. | IS: 25% (Įmonių mokestis) nuo grynojo pelno. |
| Nusidėvėjimas ir išlaidos | Nusidėvėjimas ir nurašomos išlaidos (jei nuomojama). | Visos išlaidos (draudimas, buhalterija, IBI...) yra nurašomos nuo pelno. |
| Anonimiškumas | Jokio (Vardas viešas Registre). | Visiškas (Registre nurodomas SL pavadinimas, o ne jūsų). |
| Perdavimas / Paveldėjimas | Paveldėjimo mokesčiai (regioniniai). | Paprastumas: perduodamos įmonės dalys (dažnai apmokestinama mažiau). |
| Asmeninis naudojimas | Taip (mokant „sąlyginį“ IRNR). | Nerekomenduojama. Turto suteikimas akcininkui nemokamai yra apmokestinama natūra. |
Eksperto patarimas: Kada SL yra protingas pasirinkimas?
Mes rekomenduojame SL tik tuo atveju, jei atitinkate šias sąlygas:
- Tai yra grynai nuomos investicija (neskirtas asmeniniam naudojimui).
- Planuojate įsigyti kelis objektus (3 ar daugiau).
- Turtas yra labai didelis, o paveldėjimo optimizavimas (dalių perdavimas) yra pagrindinis tikslas.
Oficialus šaltinis
Nerezidentų apmokestinimas yra sudėtinga tema. Vienintelis oficialus šaltinis yra Ispanijos mokesčių administracija, Agencia Tributaria.
Išvada: Fizinis asmuo ar profesionalas, pasirinkite teisingą kelią
Daugumai pirkėjų pirkimas fizinio asmens vardu (privatus) yra paprasčiausias, pigiausias ir saugiausias būdas įsigyti antrąjį būstą arba vieną nuomos investiciją.
Absoliutus spąstas, kurio reikia vengti, yra naudoti savo prancūzišką SCI arba SAS. Jei jūsų projektas yra didelės apimties nuomos investicija, vienintelė perspektyvi profesionali struktūra yra Ispanijos Sociedad Limitada (SL) įsteigimas, tačiau jos valdymo išlaidos turi būti pagrįstos. Bet kokiu atveju, būtina specializuoto advokato (abogado) ir mokesčių konsultanto (gestor) pagalba.
Fizinis asmuo ar Įmonė: abejojate?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- 1 variantas: Pirkimas fizinio asmens vardu (Persona Física)
- Pirkimo fizinio asmens vardu apmokestinimas (nerezidentas)
- 2 variantas: Pirkimas per įmonę (SCI spąstai ir SL sprendimas)
- Mirtini spąstai: Pirkimas su Prancūzijos SCI arba SAS
- Profesionalus sprendimas: Įsteigti Ispanijos Sociedad Limitada (SL)
- Palyginimas: Pirkimas fizinio asmens vardu vs. Įmonė (SL)
- Išvada: Fizinis asmuo ar profesionalas, pasirinkite teisingą kelią
DUK: Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: fizinis asmuo ar įmonė?
Mūsų ekspertai atsako į svarbiausius klausimus apie pirkimą fizinio asmens vardu, atskleidžia prancūziškos SCI (civilinės nekilnojamojo turto bendrovės) spąstus ir pristato ispaniškos SL (ribotos atsakomybės bendrovės) galimybes.
Ne, tai griežtai nerekomenduojama. Kaip nurodyta tekste, prancūziškos SCI naudojimas nekilnojamojo turto pirkimui Ispanijoje yra „fiskaliniai spąstai“. Ispanija nepripažįsta SCI fiskalinio skaidrumo, o tai sukelia rimtų komplikacijų.
Problema ta, kad Ispanija nelaiko SCI „skaidria“. Ispanijos mokesčių inspekcijai tai yra nepermatomas užsienio juridinis asmuo. Tai reiškia, kad pajamos (nuoma) bus apmokestinamos pirmą kartą Ispanijoje SCI lygiu, o paskui antrą kartą Lietuvoje (kai jūs, kaip akcininkai, gausite dividendus). Tai yra dvigubo apmokestinimo košmaras.
Paprasčiausias ir labiausiai paplitęs būdas yra pirkimas fizinio asmens vardu (kaip persona física, arba privatus asmuo). Procesas yra tiesioginis, o apmokestinimas – nuspėjamas, kas yra idealu asmeniniam naudojimui arba vienkartinei nuomos investicijai.
Pagrindiniai žingsniai yra:
-
Gauti savo NIE (Numéro de Identificación de Extranjero – Užsieniečio identifikavimo numeris), kuris yra jūsų fiskalinis identifikatorius.
-
Atidaryti banko sąskaitą Ispanijoje.
-
Įgalioti advokatą (abogado) atlikti teisinius patikrinimus (ypač Nota Simple – išrašą iš Nekilnojamojo turto registro).
-
Pasirašyti notarinį pirkimo-pardavimo aktą (escritura) pas notarą.
Taip, NIE (Numéro de Identificación de Extranjero – Užsieniečio identifikavimo numeris) yra absoliučiai privalomas bet kokiam nekilnojamojo turto pirkimui Ispanijoje, tiek fizinio asmens vardu, tiek per įmonę. Tai yra jūsų unikalus mokesčių identifikavimo numeris Ispanijoje.
Mokėsite vieną iš dviejų šių mokesčių (jie nesikaupia):
-
Už seną turtą: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – Turto perdavimo mokestis), kurio tarifas svyruoja nuo 7% iki 10% priklausomai nuo regiono.
-
Už naują turtą: IVA (Ispanijos PVM) – 10%.
Būdamas ES gyventojas, nuomos pajamas apmokestinsite per IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Nerezidentų pajamų mokestis). Tarifa yra palanki: 19% nuo grynųjų nuomos pajamų (atskaičius išlaidas).
Taip. Net jei nenuomojate turto, Ispanija laiko, kad gaunate „sąlyginę nuomos pajamą“. Jūs turite mokėti IRNR nuo priskirtinųjų pajamų, apskaičiuotų taikant procentą (1,1% arba 2%) nuo turto kadastrinės vertės. Mokesčio tarifas yra 19% nuo šio pagrindo.
Vienintelis perspektyvus sprendimas pirkti per profesionalią struktūrą yra įkurti Ispanijos teisės subjektą. Dažniausiai tai yra Sociedad Limitada (SL), kuri yra Prancūzijos SARL ar SASU atitikmuo (liet. UAB).
SL įkūrimas nerekomenduojamas paprastam antrajam būstui. Tai tampa aktualu tik didelio masto investicijai, jei atitinkate šias sąlygas:
-
Tai yra grynai nuomos investicija (neskirta asmeniniam naudojimui).
-
Planuojate pirkti kelis objektus (paprastai 3 ar daugiau).
-
Paveldėjimo (bendrovės dalių perdavimo) optimizavimas yra pagrindinis tikslas.
Pagrindinis trūkumas yra metinės valdymo išlaidos. Jums reikės vesti išsamią buhalterinę apskaitą ir pasitelkti gestor (buhalterį / mokesčių konsultantą), o tai sukelia dideles fiksuotas išlaidas (apskaičiuotos nuo 1 000€ iki 2 500€ per metus), nepriklausomai nuo to, ar turtas nuomojamas, ar ne.
Tai nerekomenduojama. Jei jūs (akcininkas) naudojatės turtu nemokamai, Ispanijos mokesčių inspekcija tai laiko privalumu natūra, kuris turi būti deklaruotas ir apmokestintas. SL yra sukurta profesionaliai nuomos veiklai, o ne asmeniniam naudojimui.
Skirtumas yra didelis:
-
Fizinio asmens vardu: Apmokestinimas per IRNR – 19% nuo grynųjų pajamų.
-
Ispanijos SL: Apmokestinimas per IS (Impuesto de Sociedades – Ispanijos juridinių asmenų pelno mokestis) – 25% nuo grynojo pelno.
Jei anonimiškumas yra esminis kriterijus, Ispanijos SL yra vienintelis sprendimas. Nekilnojamojo turto registre (Registro de la Propiedad) kaip savininkas bus nurodytas SL pavadinimas, o ne jūsų. Priešingai, perkant fizinio asmens vardu, jūsų vardas yra viešas.
Daugumai Lietuvos investuotojų, įsigyjančių antrąjį būstą arba vienintelį nuomos objektą, pirkimas fizinio asmens vardu (privataus asmens) yra paprasčiausias, pigiausias ir fiskališkai saugiausias būdas.
