Kokius mokesčius ir išlaidas numatyti perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Įvadas
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje vis labiau vilioja prancūzakalbius. Tačiau tai yra svarbus finansinis sprendimas, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo. Dažniausia klaida – per didelis viso biudžeto nuvertinimas, sutelkiant dėmesį tik į nurodytą pardavimo kainą.
Kaip Ispanijos rinkos ekspertai, mūsų patirtis rodo, kad papildomi mokesčiai ir išlaidos sudaro vidutiniškai nuo 12 iki 14 % turto kainos. Šių išlaidų supratimas yra realaus biudžeto ir saugaus pirkimo raktas. Štai pagrindinių numatomų išlaidų detali apžvalga.
1. Pagrindiniai Mokesčiai: Naujas Turtas (IVA) vs. Senas Turtas (ITP)
Svarbiausias mokestis priklausys nuo turto pobūdžio: ar perkate naują būstą iš vystytojo, ar seną (naudotą) turtą iš privataus asmens?
Naujo turto pirkimas: PVM (IVA) ir Juridinis Aktas (AJD)
Jei perkate naują būstą, mokėsite Ispanijos PVM, vadinamą IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Nacionalinis tarifas yra 10 % nuo pardavimo kainos.
Be IVA, turėsite sumokėti Dokumentuotų Teisinių Aktų mokestį (AJD). Tai regioninis mokestis, kuris skiriasi, tačiau vidutiniškai sudaro apie 1 % iki 1,5 % nuo pirkimo kainos.
Seno turto pirkimas: Turto Perdavimo Mokesčiai (ITP)
Už seną (naudotą) būstą nemokate IVA, bet mokate ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tai regioninis mokestis, kurio tarifas labai skiriasi :
- Valensijos bendruomenė (Kosta Blanka) : 10 %
- Andalūzija (Kosta del Sol) : 7 % (sumažintas tarifas)
- Katalonija (Barselona) : 10 %
- Madridas : 6 %
Dėmesio: Priešingai nei su IVA+AJD, jei perkate seną turtą, mokate tik ITP.
| Turto Tipas | Pagrindinis Mokestis | Tarifas (Vidutinis) |
|---|---|---|
| Naujas Būstas | IVA (PVM) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Senas Būstas | ITP (Perleidimo Mokestis) | 6 % iki 10 % (priklausomai nuo regiono) |
2. Privalomos ir Rekomenduojamos Paslaugų Išlaidos
Be mokesčių, yra keletas administracinių ir teisinių išlaidų, kurios yra būtinos sandoriui užtikrinti.
| Paslauga | Statusas | Apskaičiuota kaina |
|---|---|---|
| Notaras (Notaría) | Privaloma | 0,5 % iki 1 % nuo pirkimo kainos (reglamentuoti honorarai) |
| Nekilnojamojo turto registras (Registro) | Privaloma | 400 € iki 800 € (fiksuoti/reglamentuoti mokesčiai) |
| Advokatas (Abogado) / Gestoría | Labai Rekomenduojama | 1 % iki 1,5 % nuo kainos (arba fiksuotas mokestis 1 500 € - 3 000 €) |
3. Banko ir Hipotekos Mokesčiai
Jei finansuojate savo įsigijimą nekilnojamojo turto paskola (hipoteka) Ispanijoje, atsiranda papildomų išlaidų. 2019 m. Ispanijos įstatymas gina paskolos gavėją, tačiau kai kurios išlaidos lieka jūsų atsakomybėje.
Šiandien bankas apmoka daugumą hipotekos įregistravimo išlaidų (notaras, registras, AJD). Tačiau pirkėjas visada turi sumokėti už du elementus: turto įvertinimo išlaidas ir galimus bylos atidarymo mokesčius.
- Turto įvertinimas (Tasación) : Privalomas bankui. Kaina: apie 300 € iki 500 €.
- Bylos atidarymo mokesčiai : Vis rečiau pasitaikantys, tačiau gali sudaryti nuo 0,5 % iki 1 % paskolos sumos.
Oficialios mokesčių informacijos (patikimumo) galite ieškoti Ispanijos mokesčių administracijos portale: Agencia Tributaria. Tačiau eksperto pagalba išlieka būtina norint suprasti šią informaciją.
Išvada
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje reikalauja gerokai didesnio bendro biudžeto nei nurodyta kaina. Norint užtikrinti sveiką ir be staigmenų finansinį pasiruošimą (patikimumą), būtina numatyti nuo 12 % iki 14 % papildomų išlaidų ir mokesčių be pirkimo kainos.
Mūsų patirtis (patirtis) tai patvirtina: geras pasiruošimas ir profesionalų (agentūros, advokato, mokesčių konsultanto) pagalba yra pagrindiniai sėkmingo nekilnojamojo turto projekto įgyvendinimo ir investicijos saugumo raktai.
Kyla abejonių dėl viso biudžeto?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
DUK: Mokesčiai ir išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Mūsų ekspertai išsamiai paaiškina 12–14 % papildomų išlaidų (ITP, PVM, notaro, advokato), kurias reikia pridėti prie jūsų perkamo nekilnojamojo turto pardavimo kainos.
Svarbiausia taisyklė – nepasikliauti vien tik skelbiama pardavimo kaina. Turite numatyti papildomą 12 %–14 % pirkimo kainos sumą, kad padengtumėte visus privalomus mokesčius ir išlaidas.
Ne, tai yra svarbiausias skirtumas, kurį reikia suprasti:
-
Perkant naują būstą (parduodamą plėtotojo), mokate PVM (IVA) + AJD.
-
Perkant seną būstą (antrinėje rinkoje), mokate ITP.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) yra Ispanijos PVM. Perkant naują būstą, nacionalinis tarifas yra 10 % nuo pardavimo kainos.
AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) yra regioninis dokumentinių teisės aktų mokestis. Jis pridedamas prie PVM perkant naują būstą ir sudaro nuo 1 % iki 1,5 % kainos, todėl bendras naujo turto apmokestinimas sudaro apie 11,5 %.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) yra turto perleidimo mokestis. Jis pakeičia PVM, kai perkamas senas būstas (antrinėje rinkoje). Tai yra regioninis mokestis, todėl jo tarifas skiriasi visoje Ispanijoje.
Taip, labai stipriai. Tai yra itin svarbus jūsų biudžeto punktas. Pavyzdžiui:
-
Madridas: 6 %
-
Andalūzija (Kosta del Sol): 7 %
-
Valensijos bendruomenė (Kosta Blanka): 10 %
-
Katalonija (Barselona): 10 %
-
Naujas turtas: Apie 11,5 % (10 % PVM + ~1,5 % AJD).
-
Senas turtas: Nuo 6 % iki 10 % (tik ITP), priklausomai nuo regiono.
Ne, jos nėra techniškai „privalomos“, tačiau labai rekomenduojamos ir būtinos užsienio pirkėjui. Advokatas yra vienintelis profesionalas, kuris gina jūsų interesus ir atlieka išsamų teisinį patikrinimą (due diligence) (patikrina skolas, leidimus ir t. t.).
Advokato honorarai sudaro apie 1 %–1,5 % pirkimo kainos (be mokesčių). Tai yra jūsų sandorio saugumo kaina.
Yra dvi privalomos administracinės išlaidos:
-
Notaro mokesčiai (Notaría): Už pirkimo-pardavimo aktą (apie 0,5 %–1 %).
-
Nekilnojamojo turto registras (Registro): Už turto įregistravimą jūsų vardu (apie 400 €–800 €).
Nuo 2019 m. įstatymo bankas apmoka daugumą hipotekos sudarymo išlaidų (notaro, registro, AJD).
Pirkėjas beveik visada turi apmokėti du dalykus:
-
Turto vertinimą (Tasación): Privaloma banko reikalaujama ekspertizė (kaina: 300 €–500 €).
-
Bylos atidarymo mokesčius: Vis rečiau pasitaikantys, jie gali sudaryti nuo 0,5 % iki 1 % pasiskolintos sumos.
Tai yra oficialus nekilnojamojo turto ekspertinis vertinimas, atliekamas nepriklausomo eksperto (tasador). Bankas jį naudoja nustatydamas maksimalią sumą, kurią gali jums paskolinti (dažniausiai 70 %–80 % šios vertės).
Skirtingai nei, pavyzdžiui, Lietuvos sistemoje, Ispanijos notaras neatlieka išsamaus ankstesnių skolų ar miesto plėtros leidimų patikrinimo. Būtent jūsų advokatas užtikrina, kad jūsų perkamas turtas būtų „švarus“, be paslėptų skolų (bendrosios nuosavybės, mokesčių) ir kad baseinas ar priestatai būtų legalūs.
Žinoma. Pavyzdys, perkant seną nekilnojamąjį turtą už 200 000 € Valensijos bendruomenėje (ITP tarifas 10 %):
-
ITP (10 %): 20 000 €
-
Advokatas (1 %): 2 000 €
-
Notaras (0,75 %): 1 500 €
-
Registras: 500 €
-
Bendra išlaidų suma: 24 000 €
-
Bendra pirkimo kaina: 224 000 € (tai yra 12 % išlaidų, papildomai prie kainos).
