5 paprasti žingsniai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Įvadas
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje užsieniečiui gali atrodyti sudėtingas, ypač kai tai yra toks svarbus finansinis sprendimas. Tačiau gerai pasirengus ir pasitelkus profesionalius vietinės rinkos ekspertus, procesas tampa paprastas, skaidrus ir saugus.
Būdami patyrusi nekilnojamojo turto agentūra, mes supaprastinome šį procesą į aiškų vadovą. Štai 5 praktiniai ir esminiai žingsniai, norint sėkmingai ir visiškai teisiškai saugiai įsigyti nekilnojamąjį turtą.
1 žingsnis: Apibrėžkite savo projektą ir biudžetą
Prieš bet kokią paiešką, būtina aiškiai apibrėžti savo tikslus. Ar tai vasaros rezidencija atostogoms, nuomos investicija pajamoms generuoti, ar nuolatinis įsikūrimas jūsų pensijai? Jūsų paieškos zona (Costa Blanca, Costa del Sol ir t.t.) priklausys nuo šio atsakymo.
Apskaičiuokite bendrą biudžetą
Jūsų bendras biudžetas neturėtų apsiriboti nurodyta turto kaina. Dažniausia klaida yra nepakankamai įvertinti papildomas išlaidas. Mūsų patirtis rodo, kad reikia numatyti vidutiniškai 12–14 % daugiau pirkimo kainos, kad padengtumėte visas privalomas išlaidas.
| Išlaidų tipas | Apytikslė kaina (nuo pirkimo kainos) |
|---|---|
| Mokesčiai (ITP arba PVM) | 7% iki 10% (ITP – senas) arba 10% (PVM – naujas) |
| Notaro mokesčiai (Notaría) | 0.5% iki 1% |
| Nekilnojamojo turto registras | 0.3% iki 0.7% |
| Advokatas / Gestoría (Konsultacija) | 1% iki 1.5% (Būtina patikrai) |
2 žingsnis: Gaukite NIE (Užsieniečio identifikavimo numerį)
NIE (Número de Identificación de Extranjero) yra jūsų fiskalinis numeris Ispanijoje. Jis yra absoliučiai privalomas bet kokiam nekilnojamojo turto pirkimui, banko sąskaitos atidarymui ar paslaugų sutarčių (vandens, elektros) pasirašymui. Be šio numerio neįmanoma pasirašyti pirkimo-pardavimo akto.
Oficialią informaciją apie paraišką galite rasti Ispanijos administracijos portale (institucijos šaltinis): „Citas Previas“ portalas (registracija).
3 žingsnis: Turto paieška ir patikrinimai
Turėdami NIE ir biudžetą, prasideda aktyvi paieška. Kreipimasis į specializuotą nekilnojamojo turto agentūrą, tokią kaip mūsų, taupo jūsų laiką, suteikia prieigą prie patikrintų objektų ir užtikrina paramą jūsų kalba vizitų metu.
Teisinis patikrinimas (Due Diligence)
Tai yra kritiškiausias etapas. Prieš sumokėdami bet kokį avansą, jūsų advokatas (abogado) privalo gauti ir išanalizuoti šiuos dokumentus, kad užtikrintų sandorio patikimumą:
- „Nota Simple“: Turto tapatybės dokumentas, patvirtinantis savininką ir skolų (hipotekos, areštų) nebuvimą.
- Kadastro nuoroda: Patikrinti atitikimą tarp registro ir realybės (kv.m, baseinas...).
- Naudojimo licencija (Licencia de Primera Ocupación).
- Atlikti mokėjimai (žemės mokestis IBI ir bendrijos mokesčiai).
4 žingsnis: Pasirašykite rezervacijos sutartį ir preliminariąją sutartį
Po patikrinimų pasirašote pirminę rezervacijos sutartį (paprastas indėlis, skirtas išimti turtą iš rinkos), po kurios seka „Contrato de Arras“ (preliminarioji arba pirkimo-pardavimo sutartis).
Šis dokumentas teisiškai įpareigoja abi šalis ir reikalauja avanso, paprastai 10 % turto kainos. Jei atsisakote, prarandate šį avansą. Jei pardavėjas atsisako, jis paprastai turi grąžinti jums dvigubą sumą (priklausomai nuo „arras“ tipo).
"„Contrato de Arras“ yra esminė. Mūsų patirtis rodo, kad ją turi parengti jūsų advokatas, kad būtų įtrauktos visos reikalingos sąlygos (pvz., finansavimo gavimas), siekiant apsaugoti jūsų 10 % avansą."
5 žingsnis: Pirkimo pabaiga pas notarą (Escritura)
Paskutinis etapas – oficialaus pirkimo-pardavimo akto („Escritura Pública“) pasirašymas pas Ispanijos notarą. Šiuo metu sumokate likusią kainos dalį ir visas išlaidas bei mokesčius (sertifikuotais banko čekiais). Tada gausite raktus ir oficialiai tapsite nekilnojamojo turto savininku Ispanijoje.
| Dalyvis | Pagrindinis vaidmuo |
|---|---|
| Notaras | Tikrina šalių tapatybę, akto teisėtumą ir skaito „Escritura“. Jis užtikrina teisinį saugumą (autoritetingumas). |
| Pirkėjas (Jūs) | Pateikia originalų NIE ir sertifikuotus banko čekius likutinei kainai ir mokesčiams. |
| Jūsų advokatas | Jus lydi, kad išverstų ir patvirtintų, jog visos „Contrato de Arras“ sąlygos yra įvykdytos. |
Išvada
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje nėra sudėtingas, jei kruopščiai laikotės šių 5 paprastų žingsnių. Sėkmės raktas yra biudžeto paruošimas (įskaitant 12–14 % išlaidų) ir teisinis patikrinimas (Due Diligence), kurį atlieka nepriklausomas advokatas.
Profesionalų (nekilnojamojo turto agentūros, advokato) pagalba sutaupysite laiko, užtikrinsite teisinį saugumą ir išvengsite nemalonių staigmenų, kad įgyvendintumėte savo ispanišką svajonę.
Reikia pagalbos su šiais 5 žingsniais?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- 1 žingsnis: Apibrėžkite savo projektą ir biudžetą
- Apskaičiuokite bendrą biudžetą
- 2 žingsnis: Gaukite NIE (Užsieniečio identifikavimo numerį)
- 3 žingsnis: Turto paieška ir patikrinimai
- Teisinis patikrinimas (Due Diligence)
- 4 žingsnis: Pasirašykite rezervacijos sutartį ir preliminariąją sutartį
- 5 žingsnis: Pirkimo pabaiga pas notarą (Escritura)
- Išvada
FAQ : Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje – Praktinis vadovas
Mūsų ekspertai atsako į 15 pagrindinių klausimų apie biudžetą, NIE numerį, teisines patikras ir sutartis, siekiant užtikrinti saugų pirkimą.
Pirmas žingsnis – tiksliai apibrėžti savo projektą (antroji rezidencija, nuomos investicija, pensija?) ir apskaičiuoti bendrą biudžetą. Šis biudžetas būtinai turi apimti pirkimo kainą ir papildomus mokesčius.
Turite numatyti papildomą 12–14 % pirkimo kainos. Turtui, kainuojančiam 200 000 €, tai sudaro nuo 24 000 € iki 28 000 € privalomų mokesčių (mokesčiai, notaras, advokatas ir kt.).
Tai priklauso nuo to, ar turtas naujas, ar senas:
-
Senam turtui (perpardavimui): Mokate ITP (Turto perleidimo mokestį), kuris svyruoja nuo 7 % iki 10 %, priklausomai nuo regiono.
-
Naujam turtui (iš vystytojo): Mokate PVM (IVA) – 10 %, plius juridinių dokumentų mokestį (AJD).
NIE (Número de Identificación de Extranjero) yra jūsų, kaip užsieniečio, fiskalinis identifikacinis numeris Ispanijoje. Tai jūsų „socialinio draudimo numeris“ mokesčių prasme.
Taip, absoliučiai. Be NIE neįmanoma pasirašyti galutinio pirkimo akto (Escritura). Jis taip pat privalomas norint atsidaryti sąskaitą Ispanijos banke, mokėti mokesčius ar sudaryti vandens ir elektros sutartis.
Kuo greičiau. Nelaukite, kol rasite turtą. Gavimo terminai konsulate ar Ispanijoje gali užtrukti kelias savaites. Turėdami paruoštą NIE galėsite veikti greitai, kai rasite tinkamą turtą.
Pats kritiškiausias žingsnis yra teisinis patikrinimas (Due Diligence), kurį atlieka jūsų advokatas. Jis turi išanalizuoti visus teisėtus turto dokumentus, siekiant įsitikinti, kad jis yra „švarus“ (be skolų ar pažeidimų).
Tai svarbiausias patikrinimo dokumentas. Tai yra oficialus turto tapatybės dokumentas, išduotas Nekilnojamojo turto registro.
Ji patvirtina tris esminius dalykus:
-
Savininkas: Ar pardavėjas tikrai yra teisėtas savininkas?
-
Aprašymas: Ar plotas (m²), baseinas ir kt. yra tinkamai įregistruoti?
-
Skolos („Cargas“): Ar turtas turi galiojančią hipoteką, teisminį areštą ar kitų skolų?
Ne, ir tai yra esminis skirtumas. Ispanijos notaras yra neutralus valstybės pareigūnas. Jis patikrina tapatybes ir akto teisėtumą, bet konkrečiai negina pirkėjo interesų (pavyzdžiui, jis netikrina urbanistikos leidimų ar bendrijos skolų).
Advokatas yra vienintelis profesionalas, ginantis JŪSŲ interesus. Būtent jis atlieka „Due Diligence“ (Nota Simple analizę, skolų, leidimų, bendrijos mokesčių patikrinimą) ir parengia preliminarią sutartį („Contrato de Arras“), kuri jus apsaugo.
Tai yra preliminari sutartis arba pardavimo susitarimas. Tai dokumentas, kuris teisiškai įpareigoja pardavėją jums parduoti turtą, o jus – jį nupirkti sutarta kaina. Jis pasirašomas po teisinių patikrinimų.
Įprasta yra sumokėti 10 % turto pirkimo kainos avansą.
Išskyrus atvejus, kai aktyvuojama sustabdymo sąlyga (pvz., paskolos atmetimas), prarandate visą savo 10 % avansą. Ir atvirkščiai, jei pardavėjas atsisako, jis paprastai turi jums grąžinti dvigubą avanso sumą.
Tai yra galutinis notarinis pirkimo-pardavimo aktas, pasirašomas pas notarą. Būtent šiuo momentu sumokate likusią kainos dalį ir gaunate raktus. Jūs tampate oficialiu savininku.
