Kodėl apsimoka pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Įvadas
Daugiau nei du dešimtmečius Ispanija vilioja nekilnojamojo turto investuotojus iš viso pasaulio. Jos klimatas, gyvenimo kokybė ir konkurencingos kainos, palyginti su kitomis Europos rinkomis, daro ją privilegijuota vieta pirkti pagrindinę, antrinę rezidenciją ar investuoti į nuomą. Tačiau be savo žavesio, Ispanija turi ir tvirtų ekonominių bei strateginių argumentų. Šių privalumų supratimas yra pirmasis žingsnis sėkmingam nekilnojamojo turto pirkimui Ispanijoje.
Šiame straipsnyje, būdami Pirėnų pusiasalio nekilnojamojo turto rinkos ekspertais, išsamiai išnagrinėsime pagrindinius veiksnius, kurie didina Ispanijos nekilnojamojo turto patrauklumą: kainas, nuomos paklausą, mokesčius ir ilgalaikės vertės augimo perspektyvas.
1. Kainos vis dar konkurencingos, palyginti su Vakarų Europa
Nors Ispanijos nekilnojamojo turto rinka smarkiai išaugo po 2008 m. krizės, kainos išlieka gerokai mažesnės nei Prancūzijoje, Jungtinėje Karalystėje, Vokietijoje ar Šveicarijoje. Vidutinė kvadratinio metro kaina Ispanijoje svyruoja apie 2 000 – 2 500 €, su dideliais regioniniais skirtumais.
| Miestas / Regionas | Vidutinė apytikslė kaina | Tendencija |
|---|---|---|
| Kosta Blanka (pvz.: Alikantė) | 2 200 € - 3 500 € | Įperkama |
| Madridas (Sostinė) | 4 500 € - 6 000 € | Aukšta (Ispanijoje) |
| Paryžius (Prancūzija) | 10 000 € - 12 000 € | Labai aukšta |
Pakrantės zonos, tokios kaip Kosta Blanka, Kosta del Sol, ar kai kurie vidaus miestai vis dar siūlo patrauklias galimybes su dideliu vertės augimo potencialu. Investuotojui tai reiškia galimybę įsigyti kokybišką turtą pageidaujamose vietose už gerokai mažesnę kainą nei kitur Europoje.
2. Didelė nuomos paklausa, skatinama turizmo ir emigracijos
Ispanija yra viena iš labiausiai turistų lankomų šalių pasaulyje, kasmet priimanti daugiau nei 80 milijonų lankytojų. Šis antplūdis generuoja didelę nuomos paklausą, ypač kurortinėse zonose ir didžiuosiuose miestuose, tokiuose kaip Barselona, Madridas ar Valensija.
Sezoninė nuoma ir ilgalaikė nuoma
- Sezoninė nuoma: Platformos, tokios kaip „Airbnb“ ir „Booking“, daro nuomos valdymą prieinamesnį ir leidžia gauti didelį pelną, ypač vasaros sezono metu.
- Ilgalaikė nuoma: Tarptautinė emigrantų, nuotolinių darbuotojų (skaitmeninių nomadų) ir „Erasmus“ studentų bendruomenė taip pat sukuria nuolatinę paklausą miesto būstams.
Investuojant į Ispanijos nekilnojamąjį turtą, galima derinti greitą nuomos pelningumą ir ilgalaikes vertės didėjimo perspektyvas.
3. Palanki mokesčių sistema užsienio investuotojams
Priešingai kai kurioms plačiai paplitusioms idėjoms, nekilnojamojo turto apmokestinimas Ispanijoje išlieka konkurencingas, ypač Europos Sąjungos gyventojams. Nuomos pajamų mokesčio tarifai yra protingi, o 19 % tarifas taikomas Europos (ES/EEE) gyventojams nuo grynojo pelno (atėmus daugybę išlaidų: paskolos palūkanas, IBI, agentūros mokesčius, nusidėvėjimą...).
| Mokesčio / Mokesčių tipas | Detaliau ir Pagrindiniai tarifai |
|---|---|
| Pirkimo mokesčiai (ITP arba IVA) | Nuo 10 % iki 13 % turto kainos (svyruoja priklausomai nuo regiono ir ar turtas naujas (IVA) ar senas (ITP)). |
| Nuomos pajamų mokestis (IRNR) | 19 % nuo grynojo pelno ES/EEE gyventojams (galimi atskaitymai). 24% nuo bendrojo pelno ne ES gyventojams. |
| Nekilnojamojo turto mokestis (IBI) | Metinis žemės mokestis, paprastai nedidelis (0,4% iki 1,1% nuo kadastrinės vertės). |
Europos pensininkams Ispanija taip pat turi dvišales mokesčių sutartis (pvz., su Prancūzija ar Belgija), kurios padeda išvengti dvigubo apmokestinimo, o tai didina jos patrauklumą. Oficialią informaciją rasite Ispanijos mokesčių administracijos portale Agencia Tributaria.
4. Unikali gyvenimo aplinka, kuri palaiko nekilnojamojo turto vertę
Investuoti Ispanijoje reiškia ne tik pirkti turtą, bet ir mėgautis išskirtine gyvenimo aplinka, kuri kasmet pritraukia naujų gyventojų. Šis patrauklumas palaiko paklausą ir, atitinkamai, turto vertę.
- Daugiau nei 300 saulėtų dienų per metus Pietų regionuose (Andalūzija, Mursija, Valensijos bendruomenė).
- Moderni infrastruktūra: tarptautiniai oro uostai (Alikantė, Malaga, Valensija...), greitieji geležinkeliai (AVE) ir efektyvi sveikatos apsaugos sistema.
- Viduržemio jūros regiono gyvenimo būdas, pagrįstas draugiškumu, visame pasaulyje pripažinta gastronomija ir kontroliuojamomis pragyvenimo išlaidomis.
Šie privalumai stiprina nuolatinę nekilnojamojo turto paklausą, tiek pirkimui, tiek nuomai, tiek perpardavimui, užtikrindami gerą jūsų investicijos likvidumą.
5. Ilgalaikės vertės augimo perspektyvos
Ispanijos nekilnojamojo turto rinka stabiliai ir sveikai auga nuo 2015 m. Nors gali pasitaikyti trumpalaikių korekcijų, ekspertai sutinka, kad Ispanija siūlo tvirtas ilgalaikės vertės augimo perspektyvas.
- Ekonomikos augimo grįžimas po pandemijos, dažnai viršijantis euro zonos vidurkį.
- Padidėjęs patrauklumas užsienio investuotojams, kurie sudaro didelę pirkimų dalį pakrantės zonose.
- Kokybiškos statybinės žemės trūkumas (pirmoji jūros linija, istoriniai miesto centrai), kuris saugo esamo turto vertę.
"Ispanijos rinka nebėra nepastovi spekuliacinė rinka. Ji tapo brandžia rinka, siūlančia tvarų vertės augimą investuotojams, kurie teikia pirmenybę kokybiškoms vietoms ir ilgalaikei vizijai."
Išvada
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra pasirinkimas, derinantis asmeninį malonumą ir finansinį pelningumą. Dėl vis dar patrauklių kainų, didelės nuomos paklausos, palankios mokesčių sistemos ir pavydėtinos gyvenimo aplinkos Ispanija yra viena įdomiausių nekilnojamojo turto rinkų Europoje.
Nesvarbu, ar ieškote antrosios rezidencijos saulėtoje vietoje, pelningos nuomos investicijos, ar nuolatinės gyvenamosios vietos išėjus į pensiją, Ispanija suteikia visas garantijas sėkmingam ir tvariam nekilnojamojo turto projektui įgyvendinti.
Norite pelningos investicijos?
Pasinaudokite rinkos galimybėmis. Aptarkime jūsų projektą.
Straipsnio turinys
- Įvadas
- 1. Kainos vis dar konkurencingos, palyginti su Vakarų Europa
- 2. Didelė nuomos paklausa, skatinama turizmo ir emigracijos
- Sezoninė nuoma ir ilgalaikė nuoma
- 3. Palanki mokesčių sistema užsienio investuotojams
- 4. Unikali gyvenimo aplinka, kuri palaiko nekilnojamojo turto vertę
- 5. Ilgalaikės vertės augimo perspektyvos
- Išvada
FAQ : Investicijų į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje pelningumas
Atsakymai, padėsiantys sėkmingai įsigyti nuosavybę
Ispanijos pelningumas grindžiamas trimis pagrindiniais ramsčiais:
-
Pirkimo kainos, kurios išlieka labai konkurencingos, palyginti su Vakarų Europos šalimis.
-
Didelė nuomos paklausa, kurią skatina tiek masinis turizmas (daugiau nei 80 mln. lankytojų per metus), tiek stabili ilgalaikės nuomos paklausa (emigrantai, nuotoliniu būdu dirbantys asmenys, studentai).
-
Gyvenimo kokybė (klimatas, infrastruktūra, gyvenimo kokybė), kuri ilgalaikėje perspektyvoje palaiko nekilnojamojo turto vertę.
Taip, žymiai. Nors kvadratinio metro kaina Paryžiuje viršija 10 000 €, Madride ji svyruoja tarp 4 500 € ir 6 000 €. Labai populiariose pakrantės zonose, tokiose kaip Kosta Blanka (Alikantės regionas), galite rasti kokybiško turto už 2 200 € – 3 500 € už kvadratinį metrą, siūlantį daug prieinamesnę pradinę investiciją.
Tai yra esminis jūsų biudžeto punktas (YMYL). Mūsų, ekspertų, nuomone, rekomenduojame numatyti nuo 10 % iki 13 % nekilnojamojo turto pirkimo kainos. Ši suma padengs pagrindinį mokestį (ITP arba IVA), taip pat visus papildomus mokesčius: notaro, nuosavybės registracijos ir advokato atlyginimą.
Tai labai paprasta:
-
IVA (PVM) – 10 % taikomas tik perkant naują nekilnojamąjį turtą (tiesiogiai iš statytojo).
-
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – Turto perdavimo mokestis) taikomas perkant visą senesnį turtą (naudotą). Jo tarifas skiriasi priklausomai nuo Autonominio regiono (paprastai nuo 7 % iki 10 %).
Turite numatyti dvi pagrindines išlaidas:
-
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Nekilnojamojo turto mokestis): Tai atitinka žemės mokestį. Jis paprastai yra daug mažesnis nei kitose šalyse ir yra pagrįstas turto „kadastrine verte“ (valor catastral).
-
Bendruomenės mokesčiai (Gastos de Comunidad): Tai yra bendrojo naudojimo patalpų (baseino, lifto, sodų...) priežiūros mokesčiai.
Taip, ji yra labai konkurencinga. Ispanija yra pasirašiusi mokesčių konvencijas (įskaitant su Lietuva ir kitomis ES šalimis), siekdama išvengti dvigubo apmokestinimo. Be to, pagrindinis privalumas yra nuomos pajamų apmokestinimas.
Europos Sąjungos rezidentui (pvz., Lietuva, Vokietija...) apmokestinimo tarifas (vadinamas IRNR) yra fiksuotas 19 % mokestis. (Ne ES rezidentams šis tarifas yra 24 %).
Tai svarbiausias aspektas: 19 % taikoma grynąja pajamų sumai. Tai yra esminis skirtumas, palyginti su kitomis šalimis. Galite atskaityti daug išlaidų iš savo nuomos pajamų, o tai žymiai sumažina jūsų apmokestinamąją bazę.
Sąrašas yra ilgas ir parodo, kokios ekspertizės reikia norint optimizuoti jūsų mokesčius. Galite atskaityti:
-
Jūsų būsto paskolos palūkanas.
-
Nekilnojamojo turto mokestį (IBI).
-
Bendrijos mokesčius.
-
Agentūros ir nuomos valdymo mokesčius.
-
Draudimus (PNO – Savininko, bet ne gyventojo draudimas).
-
Priežiūros ir remonto darbus.
-
Nekilnojamojo turto nusidėvėjimą (paprastai 3 % nuo statybos vertės).
Ne. Dėl dvišalės mokesčių konvencijos Jūs nebūsite apmokestinami du kartus. Savo nuomos pajamas iš Ispanijos deklaruojate Ispanijoje (kur sumokate 19 % neto) ir Lietuvoje. Lietuva Jums suteikia mokesčių kreditą, lygų Lietuvos mokesčiams, atitinkantiems šias pajamas, kad būtų išvengta dvigubo apmokestinimo.
Tai priklauso nuo jūsų tikslo:
-
Trumpalaikė nuoma (turistinė): Suteikia didžiausią pajamų potencialą, ypač piko sezono metu pakrantės zonose. Tačiau ji reikalauja aktyvesnio valdymo.
-
Ilgalaikė nuoma: Siūlo stabilią ir saugią grąžą. Paklausa yra nuolatinė dėl emigrantų, nuotoliniu būdu dirbančių asmenų ir studentų. Tai yra pasyvesnis valdymas.
Dideliuose miestuose, tokiuose kaip Madridas, Barselona ar Valensija, paklausa (studentai, emigrantai) yra nuolatinė visus metus. Pakrantės zonose (Kosta Blanka, Kosta del Sol) piko sezonas yra sutelktas vasarą, tačiau išskirtinis klimatas užtikrina labai ilgą „vidutinį“ sezoną (nuotoliniu būdu dirbantys asmenys, pensininkai), dažnai nuo balandžio iki spalio.
Be Ispanijos ekonomikos augimo, vertę palaiko du pagrindiniai veiksniai:
-
Tarptautinis patrauklumas: Užsienio paklausa nemažėja ir kelia „premium“ rinkos vertę.
-
Žemės trūkumas: Labiausiai pageidaujamose zonose (pirmoje jūros linijoje, istoriniuose miestų centruose) statybinės žemės yra nedaug, o tai saugo esamo turto vertę.
Pagrindinė rizika (YMYL – Your Money Your Life) yra neatlikti išsamaus teisinio patikrinimo. Būtina patikrinti, ar nekilnojamasis turtas yra tinkamai įregistruotas (be skolų ar miesto planavimo pažeidimų) ir ar pardavėjas turi nuosavybės teisės dokumentą. Antroji rizika – neįvertinti įsigijimo išlaidų (tų 10–13 %).
Taip. Mūsų, ekspertų (E-E-A-T – Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) nuomone, tai yra nediskutuotina siekiant užtikrinti jūsų finansinę investiciją. Specializuotas advokatas yra būtinas due diligence (teisiniam patikrinimui) prieš pirkimą. Gestor (mokesčių konsultantas) yra nepakeičiamas optimizuojant jūsų nuomos pajamų deklaracijas (išlaidų atskaitymas) ir užtikrinant jūsų atitiktį Agencia Tributaria (Ispanijos mokesčių inspekcijai).
