Kjøpe eiendom i Spania: Privatperson eller Selskap? (Fellen med SCI vs. SL-løsningen)
Introduksjon
Å kjøpe en eiendom i Spania er et stort prosjekt. Men et avgjørende spørsmål melder seg: bør du kjøpe som en privatperson (fysisk person) eller via et selskap (juridisk person)? For nordmenn er det ofte fristende å bruke en eksisterende struktur som et norsk AS eller ANS. Dette er en finansielt og skattemessig viktig beslutning med store konsekvenser, og svaret er kanskje ikke det du forventer.
Som eksperter på det spanske markedet må vi være tydelige: å bruke et norsk selskap for å kjøpe i Spania er en skattefelle. Spania anerkjenner ikke "skattemessig transparens" for norske selskaper, noe som kan føre til mareritt med dobbel beskatning. Denne guiden sammenligner de to gyldige metodene: kjøp som privatperson (det enkleste) og kjøp via den *rette* selskapsstrukturen, et spansk Sociedad Limitada (SL).
Alternativ 1: Kjøp som Privatperson (Persona Física)
Dette er den enkleste og vanligste metoden for en ikke-resident som kjøper en feriebolig eller en enkelt utleiebolig. Prosessen er direkte: du kjøper som enkeltperson.
De viktigste trinnene er:
- Innhenting av ditt NIE (Número de Identificación de Extranjero), som er ditt obligatoriske skatteidentifikasjonsnummer.
- Åpning av en spansk bankkonto.
- Engasjere en advokat (abogado) for å kontrollere eiendommens lovlighet (via Nota Simple).
- Signering av skjøtet (escritura) hos notarius publicus.
Beskatning ved kjøp som privatperson (Ikke-resident)
Beskatningen er forutsigbar:
- ✅ Ved kjøp: Du betaler ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) for bruktbolig (7% til 10% avhengig av region) eller IVA (moms) på 10% for ny bolig.
- ✅ Årlig: Du betaler IBI (eiendomsskatt) og IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – inntektsskatt for ikke-residenter).
- ✅ IRNR (Utleie): Hvis du leier ut eiendommen, beskattes du med 19% (som EU-borger) av *netto* leieinntekter.
- ✅ IRNR (Egen bruk): Hvis du ikke leier ut, anser Spania at du har en "fiktiv leieinntekt". Du betaler 19% av en base på 1,1% til 2% av eiendommens matrikkelverdi.
| Fordeler (Privatperson) | Ulemper (Privatperson) |
|---|---|
| Administrativ enkelhet og lave administrasjonskostnader. | Mangel på anonymitet (ditt navn er offentlig i registeret). |
| Fordelaktig beskatning (IRNR) på 19% på netto leieinntekter. | Overføring / Arv underlagt spansk lov (høye avgifter i enkelte regioner). |
| Ideelt for personlig bruk eller en enkel utleieinvestering. | Vanskelig å trekke fra visse kostnader (utenom utleie). |
Alternativ 2: Kjøp via et Selskap (SCI-fellen og SL-løsningen)
Det er her den mest kostbare feilen gjøres. Du tenker "Jeg har et norsk AS, jeg bruker det til å kjøpe".
Den Dødelige Fellen: Kjøpe med et Norsk AS eller ANS
IKKE GJØR DETTE. Spania anerkjenner ikke ordningen med "skattemessig transparens" for norske selskaper. For spanske skattemyndigheter er ditt norske selskap ikke "transparent", det er en ugjennomsiktig utenlandsk enhet.
Konsekvenser:
- ❌ Dobbel Beskatning: Ditt selskap vil bli beskattet i Spania på overskuddet (med spansk selskapsskattesats eller IRNR). Deretter, når du utbetaler utbytte i Norge, vil du (aksjonærene) *igjen* bli beskattet på de samme inntektene i Norge.
- ❌ Upassende Skattesats: Du mister fordelen av 19% IRNR-satsen for privatpersoner.
- ❌ GEBI: I noen tilfeller kan selskapet være underlagt GEBI (Spesiell Skatt på Eiendom tilhørende ikke-residente enheter) på 3% av matrikkelverdien, selv om skatteavtalen mellom Norge og Spania kan redusere dette.
Den Profesjonelle Løsningen: Opprette et Spansk Sociedad Limitada (SL)
Hvis du ønsker å kjøpe via et selskap (for anonymitet, håndtering av flere eiendommer eller arveoptimalisering), er den eneste levedyktige løsningen å opprette et spansk registrert selskap. Det vanligste er Sociedad Limitada (SL), tilsvarende et norsk AS.
I dette tilfellet er det det spanske SL-selskapet som blir eier av eiendommen. Du er aksjonær (socio) i dette SL-selskapet.
Sammenligning: Kjøp som Privatperson vs. Selskap (SL)
Så, når bør du foretrekke et SL-selskap? Denne strukturen er ikke egnet for en enkel feriebolig på grunn av dens administrasjonskostnader. Den blir relevant for større utleieinvesteringer.
| Kriterium | Kjøp som Privatperson | Kjøp via et Spansk SL-selskap |
|---|---|---|
| Årlige administrasjonskostnader | Lave (IBI + IRNR) | Høye (Obligatorisk regnskapsfører/gestor: ~1 000€ - 2 500€/år) |
| Skatt på leieinntekter | IRNR: 19% (for EU) av nettoinntekten. | IS: 25% (Selskapsskatt) av nettooverskuddet. |
| Avskrivning & Kostnader | Avskrivning og fradragsberettigede kostnader (ved utleie). | Alle kostnader (forsikring, regnskapsfører, IBI...) er fradragsberettigede fra overskuddet. |
| Anonymitet | Ingen (Navn offentlig i registeret). | Total (Registeret viser SL-selskapets navn, ikke ditt). |
| Overføring / Arv | Arveavgift (regional). | Enkelhet: Man overfører selskapsandeler (ofte lavere beskatning). |
| Personlig bruk | Ja (ved å betale "fiktiv" IRNR). | Anbefales ikke. Å stille eiendommen gratis til disposisjon for aksjonæren er en skattbar fordel i naturen. |
Ekspertråd: Når er et SL-selskap fornuftig?
Vi anbefaler kun et SL-selskap hvis du oppfyller disse betingelsene:
- Det er en ren utleieinvestering (ikke personlig bruk).
- Du planlegger å kjøpe flere eiendommer (3 eller flere).
- Formuen er svært høy, og arveoptimalisering (overføring av aksjer) er et hovedmål.
Offisiell Ressurs
Beskatning av ikke-residenter er et komplekst tema. Den eneste offisielle kilden er den spanske skatteetaten, Agencia Tributaria.
Portal for Ikke-residenter (Agencia Tributaria) - på engelsk
Konklusjon: Privatperson eller Profesjonell, velg riktig vei
For 90% av norske kjøpere er kjøp som privatperson den enkleste, rimeligste og sikreste veien for en feriebolig eller en enkelt utleieinvestering.
Den absolutte fellen du må unngå, er å bruke ditt norske AS eller ANS. Hvis prosjektet ditt er en større utleieinvestering, er den eneste levedyktige profesjonelle strukturen opprettelsen av et spansk Sociedad Limitada (SL), men dens administrasjonskostnader må rettferdiggjøres. I alle tilfeller er bistand fra en advokat (abogado) og en skatteekspert (gestor) spesialisert på feltet uunnværlig.
Privatperson eller Selskap: usikker?
Take advantage of market opportunities. Let's discuss your project.
Artikkeloversikt
- Introduksjon
- Alternativ 1: Kjøp som Privatperson (Persona Física)
- Beskatning ved kjøp som privatperson (Ikke-resident)
- Alternativ 2: Kjøp via et Selskap (SCI-fellen og SL-løsningen)
- Den Dødelige Fellen: Kjøpe med et Norsk AS eller ANS
- Den Profesjonelle Løsningen: Opprette et Spansk Sociedad Limitada (SL)
- Sammenligning: Kjøp som Privatperson vs. Selskap (SL)
- Konklusjon: Privatperson eller Profesjonell, velg riktig vei
Ofte stilte spørsmål: Kjøp av eiendom i Spania – Som privatperson eller gjennom selskap? 🇪🇸🏡
Våre eksperter svarer deg på nøkkelspørsmål om kjøp i eget navn, den franske SCI-fellen og alternativet med et spansk SL-selskap.
Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.
Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.
La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.
Les étapes fondamentales sont :
-
Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.
-
Ouvrir un compte bancaire espagnol.
-
Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).
-
Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.
Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.
Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :
-
Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.
-
Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.
En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).
Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.
La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.
La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :
-
Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).
-
Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).
-
L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.
Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.
Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.
La différence est majeure :
-
Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.
-
SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.
Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.
Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.
Våre kunder snakker om oss
Anmeldelser fra Peter Z.
"Investor for utleiebolig, Murcia"
Jeg er fornøyd med investeringen min. Greg var topp! Dupleksleiligheten 🏡 er god for utleie, med god avkastning. Teamet deres er profesjonelle og hjalp meg mye, selv om fransken min ikke er perfekt 🛡️. Jeg anbefaler dem på det sterkeste.
Anmeldelser fra Loïc S.
Fornøyd investor i Dénia
Anmeldelser fra Roxane R.
"Investor i Alicante"
Vi snakket sammen på telefon angående et mulig fremtidig samarbeid, og mitt førsteinntrykk er svært positivt. Du møter seriøse fagfolk, fulle av ideer, noe som skaper trygghet og gir lyst til å samarbeide med dem.
Anmeldelser fra Inès L.
"Fornøyd kjøper, Antequera-regionen"
Jeg er en fornøyd kjøper i Antequera! Takket være byråets profesjonalitet og deres verdifulle råd, forløp kjøpet i full trygghet. Den vakre regionen og den utmerkede veiledningen fortjener absolutt min 5/5-vurdering.
Anmeldelser fra Julien G.
"Veldig fornøyd kjøper, Albarracín-regionen"
Som belgiere er vi svært fornøyde kjøpere i den fantastiske Albarracín-regionen. Grégorys veiledning har vært eksepsjonell. Hans inngående kjennskap til regionen og dens fritidsaktiviteter, inkludert golfbanene, var en stor fordel som ga oss trygghet i valget vårt.
Anmeldelser fra Maxence G.
Fornøyd kjøper, Javea-regionen
Anmeldelser fra Fabien D.
"Pensjonist, bosatt i Segovia"
For vårt pensjonistprosjekt i Segovia var Grégorys veiledning rett og slett perfekt. Som golfentusiast forsto han umiddelbart våre forventninger og fant oss en sjelden perle av en bolig ved golfbanen, like ved et fantastisk golfanlegg. Tusen takk for hans lytting og profesjonalitet!
Anmeldelser fra Sarah D.
Pensjonist bosatt i Baza
Anmeldelser fra Lydia R.
Supert!
Anmeldelser fra Sébastien G.
Eier av en flott leilighet i Olvera.
Anmeldelser fra Mathis R.
Fornyd eier i Oropesa del Mar
Anmeldelser fra Constance B.
Pensjonist, utflytter i Baza
Anmeldelser fra Gilles B.
Eier av en flott leilighet på Formentera.
Anmeldelser fra Lucie G.
"Fornøyd investor i La Coruña"
Som investor er jeg utrolig fornøyd med prosjektet mitt i La Coruña. Jeg ble imponert over kvaliteten på rådene og den dype kunnskapen om det lokale markedet. Prosessen var svært smidig og ble utført med eksemplarisk profesjonalitet, noe som er veldig betryggende for en investering.
Anmeldelser fra Jules-Antoine B.
"Fornøyd investor i Sitges"
Som belgisk investor er jeg svært fornøyd med mitt prosjekt i Sitges. Byråets dype kjennskap til det lokale markedet var en stor fordel for å identifisere den rette investeringen. Hele prosessen ble utført med stor profesjonalitet og bemerkelsesverdig effektivitet, jeg anbefaler det på det sterkeste.
Anmeldelser fra Quentin P.
Eier av en flott leilighet i Sevilla.
Anmeldelser fra Édith R.
Eier av en villa i Benalmádena.
Anmeldelser fra Christelle W.
"Tannlege i Lyon"
Eksklusive eiendommer til svært konkurransedyktige priser til salgs i idylliske omgivelser. Franske eiendomsmeglere i Spania som tilbyr deg en grundig omvisning i en av Spanias vakreste regioner. Jeg anbefaler på det sterkeste!
Anmeldelser fra Emma B.
"Pensjonist bosatt i utlandet i Vejer de la Frontera"
Som pensjonist bosatt i utlandet i Vejer de la Frontera, har jeg vært svært fornøyd med Loretas oppfølging. Hennes ekspertise innen administrative og juridiske tjenester ga meg en uvurderlig trygghet. Alt ble håndtert med profesjonalitet og varme, takk, Loreta!
Anmeldelser fra Françoise D.
"Kjøper, Guardamar del Segura"
Jeg var litt engstelig i starten av prosessen, men rådgiveren klarte å berolige meg og forsto mine behov helt ut. Kjøpet var helt stressfritt.
Anmeldelser fra Aurore L.
Strålende fornøyd kjøper fra Huéscar-området
Anmeldelser fra Clovis B.
"Fornøyd kjøper, Carchuna-regionen"
Vi er strålende fornøyde kjøpere i Carchuna! Støtten fra Grégory var enestående. I tillegg til hans høye profesjonalitet, var hans kunnskap om de lokale golfbanene et stort pluss for oss. Vi er begeistret for å ha funnet den ideelle boligen for å nyte våre to lidenskaper.
Anmeldelser fra Jérémy G.
Eier av en villa i Villafranca del Cid.
Anmeldelser fra Jean-Pierre L.
"Villaeier, Costa Blanca<br />"
Takket være deres veiledning fant jeg min villa ved sjøen. Grégory er veldig hyggelig og alltid tilgjengelig.
Anmeldelser fra Yohan C.
"Pensjonist bosatt i Grazalema"
For vårt pensjonsprosjekt i Grazalema fikk vi utmerket rådgivning av Jérôme. Hans ekspertise om high-end-markedet og hans forståelse av finansielle aspekter var en stor fordel for å sikre investeringen vår. Det er en glede å starte dette nye livet med full trygghet.
Anmeldelser fra Inès B.
Eier av en flott leilighet i Orihuela.
Anmeldelser fra Valérie V.
"Lykkelig eier i Malaga"
Vi er endelig eiere i Malaga, og vi kunne ikke ha ønsket oss bedre veiledning. Jérômes finansielle ekspertise og hans kunnskap om premiummarkedet gjorde at vi kunne gjennomføre investeringen vår med full trygghet. En stor takk til ham for hans profesjonalitet og verdifulle råd.
Anmeldelser fra Cassandra R.
Eier av en flott leilighet i Ripoll.
Anmeldelser fra Anaëlle N.
Eier av en villa i Archidona.
Anmeldelser fra Marie D.
"Lykkelig eier av feriebolig i Alicante"
Veldig fornøyd, en upåklagelig opplevelse! Grégory var lyttende og svært profesjonell fra start til slutt. Jeg anbefaler sterkt.
Anmeldelser fra Ana G.
"Eier av en villa i Castellar de la Frontera."
Takk
Anmeldelser fra Lola D.
"Lykkelig eier i Huéscar"
Vi er endelig eiere i Huéscar, og opplevelsen har vært perfekt. Jérômes veiledning har vært essensiell; hans økonomiske ekspertise gjorde at vi kunne sikre prosjektet vårt med full trygghet og ro. Hans profesjonalitet og kunnskap om det eksklusive markedet er verdifulle fordeler.
Anmeldelser fra Sandrine B.
"Fornøyd investor i Marchena"
Som investor er jeg absolutt strålende fornøyd med prosjektet mitt i Marchena. Grégorys veiledning har vært eksepsjonell; hans kunnskap om regionens fordeler, inkludert de flotte golfbanene, har vært et stort pluss for investeringen min. Hans profesjonalitet og veloverveide råd er uvurderlige.
Anmeldelser fra Julia P.
"Eier, Santa Pola"
Min mann og jeg er svært fornøyde med tjenesten. Vi klarte å kjøpe vår takleilighet på rekordtid! En stor takk til Jérôme.
Anmeldelser fra Charlotte C.
"Fornøyd kjøper, Cartagena-regionen"
Som belgiere er vi svært fornøyde kjøpere i den vakre Cartagena-regionen. Dette var vårt første prosjekt i Spania, og vi satte spesielt stor pris på kvaliteten på rådgivningen og byråets profesjonalitet. Hele prosessen var smidig og trygg fra start til slutt – en sann glede!
Anmeldelser fra Marie L.
Fornøyd investor i Barcelona
Anmeldelser fra Marion R.
"Eier av en villa i Sayalonga."
Vi er endelig eiere av vår villa i Sayalonga! En stor takk til Loreta; hennes ekspertise var uvurderlig. Hennes grundige håndtering av alle administrative og juridiske aspekter gjorde at vi kunne realisere prosjektet vårt med full trygghet. Det er en sann glede å ha blitt så godt ivaretatt.
Anmeldelser fra Myriam M.
"Belgisk pensjonist, bosatt i Benidorm"
Under mitt første besøk hadde jeg veldig spesifikke forventninger, men jeg innså at jeg ikke hadde kommunisert kriteriene mine godt nok. Etter avklaring klarte Freddy å målrette ønskene mine bedre og veiledet meg effektivt.
Anmeldelser fra Anouk D.
Eier av en flott leilighet i Torrox.
Anmeldelser fra Jérémy B.
Eier av en flott leilighet i Cadaqués.
Anmeldelser fra David G.
Eier av en villa i Santa Pola.
Anmeldelser fra Marjorie L.
Vi har nettopp møtt Gregory og hans byrå, og for en velkomst! Han tok seg god tid til å hjelpe oss med vårt geografiske valg. Vi starter nå samarbeidet vårt, og jeg takker ham hjertelig. Jeg er ikke i tvil om at han kommer til å finne vår bolig. Marjorie
Anmeldelser fra Isidore F.
Utvandret pensjonist i Estepa
Anmeldelser fra Fanny V.
En svært fornøyd kjøper, Albarracín-regionen
Anmeldelser fra Bastien G.
Svært fornøyd kjøper, fra regionen Santiago de Compostela
Anmeldelser fra Hélène R.
Pensjonist bosatt i utlandet i Salamanca
Anmeldelser fra Constance G.
Eier av en villa i Benidorm.
Anmeldelser fra Zerouki Z.
Et seriøst og responsivt team. Takk for din tilgjengelighet og dine personlige råd. Jeg anbefaler dere gjerne, spesielt for de som søker en bolig i Alicante. Lykke til videre!
Anmeldelser fra Aurore B.
Eier av en villa i San Fernando.
Anmeldelser fra Sébastien D.
"Eier av en villa på Ibiza."
Jeg er DJ, og dette er virkelig en drøm som går i oppfyllelse, takket være Jérome. En stor takk til deg!