Majorka 2025: Inwestycje Nieruchomości i Życie – Poradnik Voguimmo

Majorka oferuje niezrównaną jakość życia, która przyciąga szerokie grono inwestorów i ekspatów. W przeciwieństwie do wielu wysp, Majorka jest aktywna przez cały rok, zwłaszcza jej stolica, Palma. Główne atuty to:

• Wyjątkowy klimat śródziemnomorski, idealny do aktywności na świeżym powietrzu, takich jak żeglarstwo i golf.
• Wyrafinowane życie miejskie w Palmie, bogate w kulturę, gwiazdkową gastronomię i luksusowe butiki.
• Autentyczny wiejski spokój w malowniczych wioskach, takich jak Valldemossa czy Pollença.
• Nowoczesna infrastruktura oraz uznane szkoły międzynarodowe, idealne dla rodzin.

Ta unikalna dwoistość zadowala zarówno rodziny, jak i aktywnych emerytów czy cyfrowych nomadów.

W 2025 roku rynek nieruchomości na Majorce wyróżnia się **stabilizacją cen na wysokim poziomie**. Popyt zagraniczny, zwłaszcza niemiecki, brytyjski, skandynawski i francuski, pozostaje główną siłą napędową i absorbuje rzadką podaż. Należy zauważyć, że znaczna premia jest przyznawana nieruchomościom odnowionym, energooszczędnym, a przede wszystkim tym posiadającym licencję na wynajem turystyczny (ETV), co stanowi prawdziwy Święty Graal dla inwestora.

Rynek jest również bardzo segmentowany, z istotnymi różnicami w cenach między poszczególnymi strefami geograficznymi wyspy.

Zrozumienie geografii cen jest kluczowe, aby skutecznie ukierunkować Państwa poszukiwania na Majorce. Poniżej przedstawiamy przegląd kluczowych obszarów i ich charakterystyk:

• Palma (Centrum i Portixol): Idealna dla miejskiego i historycznego życia, tuż nad morzem, z szacowanymi cenami od 5 500 € do 8 000 €/m².
• Południowy Zachód (Andratx, Bendinat): Najbardziej luksusowa strefa, ceniona za ekskluzywne wille i mariny, z cenami mogącymi przekroczyć 12 000 €/m².
• Północ (Pollença, Alcúdia): Bardziej rodzinna atmosfera, blisko natury i piaszczystych plaż, z cenami od 4 500 € do 6 500 €/m².
• Wnętrze wyspy (Inca, Sineu): Oferuje bardziej autentyczną i spokojną Majorkę, z tradycyjnymi Fincami i bardziej przystępnymi cenami od 3 000 € do 4 500 €/m².

Południowy Zachód pozostaje najdroższą strefą, podczas gdy wnętrze wyspy nadal oferuje atrakcyjne możliwości dla tych, którzy szukają przestrzeni i autentyczności.

Inwestowanie w nieruchomości na Majorce, choć obiecujące, wiąże się ze specyfiką i pułapkami, których należy unikać. Na co Państwo powinni zwrócić uwagę:

• **Naruszenia prawa budowlanego/urbanistycznego**: Jest to bardzo częsty problem, zwłaszcza w przypadku nieruchomości wiejskich (fincas). Niezbędna jest dokładna weryfikacja prawna (due diligence).
• **Wysokie podatki**: ITP (Podatek od Nabycia Majątku) na Balearach jest progresywny i może wynosić nawet do 13% dla nieruchomości luksusowych.
• *Licencje na wynajem turystyczny (ETV)*: Ich uzyskanie jest obecnie niezwykle trudne, a w niektórych obszarach wręcz niemożliwe. Nigdy nie kupujcie Państwo, opierając się na obietnicy sezonowej rentowności z wynajmu, bez wcześniejszego sprawdzenia istnienia i ważności licencji ETV.

Wsparcie ze strony lokalnych ekspertów jest kluczowe w poruszaniu się po tych złożonościach.

Pierwszym i najbardziej kluczowym krokiem administracyjnym dla każdego zagranicznego nabywcy na Majorce jest uzyskanie NIE (Numeru Identyfikacji Cudzoziemca). Ten numer jest Państwa identyfikatorem podatkowym i administracyjnym w Hiszpanii i jest absolutnie niezbędny. Bez niego żadna transakcja nieruchomościowa nie jest możliwa, czy to w celu podpisania umowy rezerwacyjnej, escritura (aktu notarialnego), czy nawet otwarcia hiszpańskiego konta bankowego.

Opodatkowanie zakupu nieruchomości na Balearach jest kluczowym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę. Głównym podatkiem jest ITP (Podatek od Nabycia Praw Majątkowych), który ma zastosowanie do nieruchomości z rynku wtórnego. Na Balearach podatek ten jest progresywny i może osiągać znaczące stawki, czasem nawet do 13% w przypadku nieruchomości luksusowych.

Kluczowe jest, aby uwzględnić to wysokie opodatkowanie w Państwa budżecie, oprócz innych dodatkowych kosztów (notariusz, rejestr, honoraria adwokackie), które zazwyczaj stanowią od 10% do 12% całkowitej ceny zakupu nieruchomości.

Poza ceną zakupu nieruchomości, należy liczyć się z kosztami dodatkowymi, które wymagają starannego uwzględnienia w budżecie. Zazwyczaj zalecamy Państwu uwzględnienie około 10% do 12% ceny zakupu, aby pokryć wszystkie te wydatki. Obejmują one:

• ITP (Podatek od Nabycia Praw Majątkowych), którego stawka różni się w zależności od wartości nieruchomości.
• Koszty notarialne związane z podpisaniem escritury (aktu notarialnego).
• Opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad).
• Honoraria Państwa prawnika lub doradcy prawnego, niezbędne do przeprowadzenia rygorystycznej due diligence.
• Ewentualne opłaty bankowe, jeśli Państwo zaciągają kredyt hipoteczny.

Koszty te mogą nieznacznie się różnić, jednak niniejsza kalkulacja stanowi dla Państwa solidną podstawę do sporządzenia budżetu przewidywanego.

Proces zakupu nieruchomości na Majorce obejmuje kilka ustrukturyzowanych etapów, których zalecamy Państwu przestrzegać z pomocą eksperta:

1. Uzyskanie numeru NIE: Niezbędny do każdej transakcji w Hiszpanii.
2. Weryfikacja prawna (Due Diligence): Adwokat sprawdza sytuację prawną, urbanistyczną i podatkową nieruchomości.
3. Umowa rezerwacyjna (Arras): Wiążące zobowiązanie kupującego i sprzedającego, często z zaliczką w wysokości 10% ceny zakupu.
4. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura): Przed notariuszem publicznym wpłacana jest pozostała część ceny i następuje przeniesienie własności.
5. Rejestracja w Rejestrze Nieruchomości: Nieruchomość zostaje oficjalnie wpisana na Państwa nazwisko.
6. Deklaracja i zapłata podatków: W szczególności ITP oraz innych podatków lokalnych.
7. Weryfikacja licencji ETV: Jeśli inwestycja obejmuje wynajem turystyczny, należy upewnić się co do ważności istniejącej licencji.

Każdy etap jest kluczowy dla zabezpieczenia Państwa inwestycji.

Licencja turystyczna, czyli ETV (Estancia Turística Vacacional), to prawne zezwolenie wydawane przez rząd Balearów, które umożliwia wynajmowanie nieruchomości na krótkoterminowy lub sezonowy użytek. Jest ona absolutnie kluczowa dla każdego inwestora, który pragnie generować dochody z wynajmu krótkoterminowego na Majorce.

Bez ważnej licencji ETV, każdy wynajem turystyczny jest nielegalny i grozi wysokimi grzywnami. Stała się ona bardzo poszukiwanym aktywem, ponieważ gwarantuje legalność i potencjalną rentowność Państwa inwestycji w nieruchomości na wynajem.

Nie, obecnie jest niezwykle trudne, a nawet niemożliwe w niektórych strefach Majorki, aby uzyskać nową licencję na wynajem turystyczny (ETV). Moratorium zostało wprowadzone przez władze Balearów w celu uregulowania sezonowego rynku najmu.

W związku z tym, dla każdego projektu inwestycji w wynajem na Majorce, imperatywne jest, aby Państwo celowali w nieruchomości, które już posiadają istniejącą i ważną licencję ETV. Prosimy nie liczyć na przyszłe uzyskanie nowej licencji, ponieważ regulacje są bardzo restrykcyjne i ich złagodzenie jest mało prawdopodobne.

Weryfikacja prawna, czyli Due Diligence, to fundamentalny i nienegocjowalny etap procesu zakupu nieruchomości na Majorce. Polega ona na szczegółowej analizie wszystkich prawnych, urbanistycznych i podatkowych aspektów nieruchomości, przeprowadzanej przez wyspecjalizowanego prawnika.

Weryfikacja obejmuje:

• Legalność budowy oraz brak nieprawidłowości urbanistycznych.
• Brak obciążeń, hipotek, zajęć komorniczych lub długów związanych z nieruchomością.
• Zgodność nieruchomości z katastrem i Księgą Wieczystą.
• Ważność pozwoleń i licencji, w tym licencji turystycznej (ETV), jeśli ma zastosowanie.
• Sytuację podatkową sprzedającego i nieruchomości.

To działanie gwarantuje bezpieczeństwo prawne Państwa inwestycji i zapobiega przyszłym ryzykom.

Życie na Majorce wiąże się z nieco wyższym kosztem życia w porównaniu do Półwyspu Iberyjskiego. Ta różnica wynika głównie z wyspiarskiego charakteru, który wpływa na ceny dóbr konsumpcyjnych i energii. Jednakże, Majorka pozostaje bardzo konkurencyjna w porównaniu do wielu dużych stolic europejskich.

Poniżej przedstawiamy porównanie kluczowych kategorii wydatków:

Ogólnie rzecz biorąc, choć nieruchomości są znacząco droższe, pozostałe kategorie wydatków pozostają do opanowania przy dobrej znajomości lokalnego rynku.

Tak, życie i nabycie nieruchomości na Majorce w 2025 roku pozostaje bezpieczną inwestycją i bardzo atrakcyjnym projektem życiowym. Pomimo znacznego budżetu wymaganego do nabycia, bezpieczeństwo prawne hiszpańskiego rynku, stabilność cen oraz wyjątkowa jakość życia na wyspie w pełni uzasadniają ten wysiłek finansowy.

Międzynarodowa atrakcyjność Majorki zapewnia ciągły popyt oraz solidny wzrost wartości majątku w perspektywie długoterminowej. Niezależnie od tego, czy Państwo szukają rezydencji głównej, luksusowej willi czy inwestycji pod wynajem, wyspa oferuje szeroką różnorodność nieruchomości o dużym potencjale.

Wsparcie lokalnych ekspertów jest kluczem do sukcesu dla każdego projektu nabycia nieruchomości na Majorce. Rynek jest złożony i silnie segmentowany, z własnymi, specyficznymi dla Balearów uwarunkowaniami prawnymi i urbanistycznymi.

Lokalny ekspert, taki jak Voguimmo, pomoże Państwu w:

• Poruszaniu się po zawiłościach rynku i identyfikowaniu najlepszych okazji.
• Unikaniu pułapek urbanistycznych i prawnych (naruszeń, licencji ETV).
• Zrozumieniu lokalnych przepisów podatkowych i optymalizacji Państwa inwestycji.
• Zagwarantowaniu rygorystycznej due diligence i zabezpieczeniu Państwa transakcji.
• Oszczędności czasu i spokoju ducha przez cały proces.

Ich dogłębna znajomość terenu jest niezbędna dla spokojnego i udanego zakupu.