Покупка недвижимости в Испании: Частное лицо или Компания? Ловушка для иностранных структур и решение с SL.
Введение
Покупка недвижимости в Испании – это серьезный проект. Однако возникает ключевой вопрос: стоит ли покупать как частное лицо (физическое лицо) или через компанию (юридическое лицо)? Для иностранных инвесторов велико искушение использовать уже существующую структуру, например, по типу французской SCI (гражданское общество недвижимости) или SAS (упрощенное акционерное общество). Это финансовое и налоговое решение имеет серьезные последствия, и ответ может быть не таким, как вы ожидаете.
Как эксперты испанского рынка, мы должны четко заявить: использование иностранной компании, такой как французская SCI, для покупки в Испании является налоговой ловушкой. Испания не признает "налоговую прозрачность" SCI, что приводит к кошмарам двойного налогообложения. Это руководство сравнивает два допустимых метода: покупку на собственное имя (самый простой) и покупку через *правильную* корпоративную структуру – испанскую Sociedad Limitada (SL).
Вариант 1: Покупка на собственное имя (Persona Física)
Это самый простой и распространенный метод для нерезидента, приобретающего второе жилье или единственный объект для сдачи в аренду. Процесс прямой: вы покупаете как физическое лицо.
Основные этапы:
- Получение вашего NIE (Идентификационный номер иностранца), который является обязательным налоговым идентификатором.
- Открытие банковского счета в Испании.
- Назначение адвоката (abogado) для проверки законности объекта (через Nota Simple).
- Подписание акта купли-продажи (escritura) у нотариуса.
Налогообложение при покупке на собственное имя (Нерезидент)
Налогообложение предсказуемо:
- ✅ При покупке: Вы платите ITP (Налог на передачу имущества) за вторичное жилье (7% до 10% в зависимости от региона) или IVA (НДС) в размере 10% за новое жилье.
- ✅ Ежегодно: Вы платите IBI (муниципальный налог на недвижимость) и IRNR (Налог на доходы нерезидентов).
- ✅ IRNR (Аренда): Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы облагаетесь налогом по ставке 19% (как резидент ЕС) на *чистый* доход от аренды.
- ✅ IRNR (Собственное использование): Если вы не сдаете недвижимость в аренду, Испания считает, что вы получаете "фиктивную аренду". Вы платите 19% от 1,1% до 2% кадастровой стоимости.
| Преимущества (Собственное имя) | Недостатки (Собственное имя) |
|---|---|
| Административная простота и низкие затраты на управление. | Отсутствие анонимности (ваше имя публично в Реестре). |
| Налогообложение (IRNR) выгодно по ставке 19% на чистый доход от аренды. | Передача / Наследование регулируется испанским законодательством (высокие налоги в некоторых регионах). |
| Идеально для личного использования или простой аренды. | Сложность вычета некоторых расходов (кроме аренды). |
Вариант 2: Покупка через компанию (Ловушка SCI и решение SL)
Именно здесь совершается самая дорогостоящая ошибка. Вы думаете: "У меня есть SCI во Франции, я куплю через нее".
Смертельная ловушка: Покупка через иностранную SCI или SAS
НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТОГО. Испания не признает режим "налоговой прозрачности" иностранных SCI. Для испанской налоговой ваша иностранная компания не является "прозрачной", это непрозрачное иностранное юридическое лицо.
Последствия:
- ❌ Двойное налогообложение: Ваша компания будет облагаться налогом в Испании на прибыль (по ставке испанского корпоративного налога или IRNR). Затем, когда вы будете распределять дивиденды в вашей стране, вы (партнеры) будете *снова* облагаться налогом на те же доходы в вашей стране.
- ❌ Неадекватное налогообложение: Вы теряете выгоду от ставки IRNR в 19% для частных лиц.
- ❌ GEBI: В некоторых случаях иностранная компания может облагаться GEBI (специальным налогом на недвижимое имущество нерезидентных юридических лиц) в размере 3% от кадастровой стоимости, хотя налоговое соглашение может смягчить это.
Профессиональное решение: Создание испанской Sociedad Limitada (SL)
Если вы хотите покупать через компанию (для анонимности, управления несколькими объектами или оптимизации наследования), единственным жизнеспособным решением является создание компании по испанскому праву. Наиболее распространенной является Sociedad Limitada (SL), эквивалент SARL/SASU.
В этом случае именно испанская SL становится владельцем имущества. Вы же являетесь партнером (socio) этой SL.
Сравнение: Покупка на собственное имя vs. Компания (SL)
Итак, когда следует предпочесть SL? Эта структура не подходит для простого второго жилья из-за ее затрат на управление. Она становится актуальной для крупномасштабных инвестиций в аренду.
| Критерий | Покупка на собственное имя (Частное лицо) | Покупка через испанскую SL (Компания) |
|---|---|---|
| Ежегодные затраты на управление | Низкие (IBI + IRNR) | Высокие (Обязательный бухгалтер/gestor: ~1 000€ - 2 500€/год) |
| Налог на доходы от аренды | IRNR: 19% (для ЕС) от чистого дохода. | IS: 25% (Корпоративный налог) от чистой прибыли. |
| Амортизация & Расходы | Амортизация и вычитаемые расходы (если сдается в аренду). | Все расходы (страхование, бухгалтер, IBI...) вычитаются из прибыли. |
| Анонимность | Отсутствует (Имя публично в Реестре). | Полная (Реестр указывает название SL, а не ваше имя). |
| Передача / Наследование | Налоги на наследство (региональные). | Простота: Передаются доли участия (часто меньше облагается налогом). |
| Личное использование | Да (с уплатой "фиктивного" IRNR). | Не рекомендуется. Предоставление имущества партнеру бесплатно является облагаемым налогом натуральным преимуществом. |
Совет эксперта: Когда SL оправдана?
Мы рекомендуем SL только в том случае, если вы соответствуете этим условиям:
- Это чисто арендные инвестиции (без личного использования).
- Вы планируете купить несколько объектов (3 или более).
- Имущество очень высоко ценится, и оптимизация наследования (передача долей) является основной целью.
Официальный источник
Налогообложение нерезидентов – сложный вопрос. Единственным официальным источником является испанская налоговая администрация, Agencia Tributaria.
Портал для нерезидентов (Agencia Tributaria) - на английском
Заключение: Частное лицо или Профессионал, выберите правильный путь
Для большинства (90%) иностранных покупателей, покупка на собственное имя (частное лицо) – это самый простой, наименее затратный и наиболее безопасный путь для второго жилья или единичных инвестиций в аренду.
Абсолютная ловушка, которой следует избегать, – это использование вашей иностранной компании (например, французской SCI или SAS). Если ваш проект – это крупномасштабные инвестиции в аренду, единственной жизнеспособной профессиональной структурой является создание испанской Sociedad Limitada (SL), но ее затраты на управление должны быть оправданы. В любом случае, помощь адвоката (abogado) и специализированного налогового консультанта (gestor) незаменима.
Частное лицо или Компания: есть сомнения?
Воспользуйтесь возможностями рынка. Давайте обсудим ваш проект.
Оглавление статьи
- Введение
- Вариант 1: Покупка на собственное имя (Persona Física)
- Налогообложение при покупке на собственное имя (Нерезидент)
- Вариант 2: Покупка через компанию (Ловушка SCI и решение SL)
- Смертельная ловушка: Покупка через иностранную SCI или SAS
- Профессиональное решение: Создание испанской Sociedad Limitada (SL)
- Сравнение: Покупка на собственное имя vs. Компания (SL)
- Заключение: Частное лицо или Профессионал, выберите правильный путь
FAQ: Покупка недвижимости в Испании: Как лучше оформить – на частное лицо или на компанию?
Наши эксперты отвечают на ключевые вопросы о покупке на частное лицо, возможных подводных камнях при использовании иностранной компании и опции испанской SL.
Нет, это крайне не рекомендуется. Использование иностранной компании для покупки недвижимости в Испании является «налоговой ловушкой». Испания не признает налоговую прозрачность таких иностранных структур, что приводит к серьезным осложнениям.
Проблема в том, что Испания не считает такую иностранную компанию «прозрачной». Для испанских налоговых органов это непрозрачная иностранная структура. Это означает, что доходы (арендная плата) будут облагаться налогом сначала в Испании на уровне компании, а затем второй раз в вашей стране (в России), когда вы (участники/акционеры) получите дивиденды. Это кошмар двойного налогообложения.
Самый простой и распространенный способ – это покупка на частное лицо (как persona física). Процесс оформления прямой, а налогообложение предсказуемо, что идеально подходит для личного использования или для сдачи в аренду одного объекта.
Основные этапы:
-
Получить ваш NIE (Número de Identificación de Extranjero – Идентификационный номер иностранца), который является вашим налоговым идентификатором.
-
Открыть испанский банковский счет.
-
Нанять адвоката (abogado) для юридической проверки (в частности, для получения Nota Simple – выписки из Регистра собственности).
-
Подписать нотариальный акт купли-продажи (escritura) у нотариуса.
Да, NIE (Número de Identificación de Extranjero – Идентификационный номер иностранца) абсолютно обязателен для любой покупки недвижимости в Испании, будь то на частное лицо или через компанию. Это ваш уникальный налоговый идентификационный номер в Испании.
Вы заплатите один из следующих двух налогов (они не суммируются):
-
Для вторичного жилья: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – налог на передачу собственности), ставка которого варьируется от 7% до 10% в зависимости от региона.
-
Для нового жилья: IVA (испанский НДС) в размере 10%.
Как нерезидент ЕС (иностранный инвестор), вы будете облагаться налогом на доходы от аренды через IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Налог на доходы нерезидентов). Ставка составляет 24% на валовой доход от аренды (без вычета расходов для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
Да. Даже если вы не сдаете недвижимость в аренду, Испания считает, что вы получаете «фиктивную арендную плату». Вы должны платить IRNR на основе вмененного дохода, рассчитанного путем применения процента (1,1% или 2%) от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога составляет 24% от этой суммы (для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
Единственное жизнеспособное решение для покупки через профессиональную структуру – это создание испанской компании. Наиболее распространенной является Sociedad Limitada (SL), что является аналогом российского ООО.
Создание SL не рекомендуется для простого приобретения второго жилья. Оно становится актуальным только для крупных инвестиций, если вы соответствуете следующим условиям:
-
Это чисто арендная инвестиция (без личного использования).
-
Вы планируете приобрести несколько объектов (обычно 3 и более).
-
Оптимизация наследования (передача долей в компании) является главной целью.
Основным недостатком является ежегодные расходы на управление. Вы будете обязаны вести полный бухгалтерский учет и пользоваться услугами гестора (бухгалтера), что влечет за собой высокие фиксированные расходы (оцениваются от 1 000 до 2 500 евро в год), независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду или нет.
Это не рекомендуется. Если вы (участник компании) используете недвижимость бесплатно, испанские налоговые органы считают это натуральным доходом, который должен быть задекларирован и облагаться налогом. SL предназначена для профессиональной арендной деятельности, а не для личного использования.
Разница существенна:
-
Частное лицо: Налогообложение по IRNR по ставке 24% с валового дохода (для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
-
Испанская SL: Налогообложение по IS (Impuesto de Sociedades – испанский корпоративный налог) по ставке 25% с чистой прибыли.
Если анонимность является ключевым критерием, испанская SL – единственное решение. В Регистре собственности (Registro de la Propiedad, аналог Земельного кадастра) владельцем будет указано название SL, а не ваше имя. Напротив, при покупке на частное лицо ваше имя является публичным.
Для 90% российских инвесторов, которые приобретают второе жилье или единственный объект для сдачи в аренду, покупка на частное лицо является самым простым, наименее затратным и наиболее надежным с налоговой точки зрения путем.
