Покупка недвижимости в Испании: частное лицо или компания? (Налоговая ловушка и решение через испанскую SL)
Введение
Покупка недвижимости в Испании – это серьезный проект. Но возникает важнейший вопрос: стоит ли покупать как физическое лицо или через компанию (юридическое лицо)? Для инвесторов из разных стран велик соблазн использовать уже существующую структуру, такую как иностранная SCI (гражданское общество недвижимости) или SAS. Это финансовое и налоговое решение с серьезными последствиями, и ответ не такой, как вы думаете.
Как эксперты испанского рынка, мы должны четко заявить: использование иностранной компании (например, французской SCI) для покупки в Испании является налоговой ловушкой. Испания не признает "налоговую прозрачность" таких структур, что приводит к кошмарам двойного налогообложения. Это руководство сравнивает два действительных метода: покупку на физическое лицо (самый простой) и покупку через *правильную* корпоративную структуру – испанскую Sociedad Limitada (SL).
Вариант 1: Покупка на физическое лицо (Persona Física)
Это самый простой и распространенный метод для нерезидента, который приобретает вторичную недвижимость или единичный объект для сдачи в аренду. Процесс прост: вы покупаете как физическое лицо.
Ключевые этапы:
- Получение NIE (Идентификационный номер иностранца), который является вашим обязательным налоговым идентификатором.
- Открытие испанского банковского счета.
- Поручение адвокату (abogado) проверить законность объекта недвижимости (через Nota Simple).
- Подписание договора купли-продажи (escritura) у нотариуса.
Налогообложение при покупке на физическое лицо (нерезидент)
Налогообложение предсказуемо:
- ✅ При покупке: Вы платите ITP (налог на передачу имущества) за вторичную недвижимость (7% до 10% в зависимости от региона) или IVA (НДС) по ставке 10% за новую недвижимость.
- ✅ Ежегодно: Вы платите IBI (налог на недвижимое имущество) и IRNR (налог на доходы нерезидентов).
- ✅ IRNR (аренда): Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы облагаетесь налогом по ставке 19% (для резидентов ЕС/ЕЭЗ) на *чистый* доход от аренды.
- ✅ IRNR (личное использование): Если вы не сдаете недвижимость в аренду, Испания считает, что вы получаете "фиктивную арендную плату". Вы платите 19% от 1,1% до 2% кадастровой стоимости.
| Преимущества (на физическое лицо) | Недостатки (на физическое лицо) |
|---|---|
| Административная простота и низкие затраты на управление. | Отсутствие анонимности (ваше имя является публичным в Реестре). |
| Выгодное налогообложение (IRNR) по ставке 19% на чистый доход от аренды. | Передача / Наследование подчиняется испанскому законодательству (высокие налоги в некоторых регионах). |
| Идеально для личного использования или простой арендной инвестиции. | Сложность вычета определенных расходов (кроме аренды). |
Вариант 2: Покупка через компанию (Ловушка с иностранными компаниями и решение через SL)
Именно здесь совершается самая дорогостоящая ошибка. Вы думаете: "У меня есть иностранная компания (например, SCI), я буду покупать через нее".
Смертельная ловушка: Покупка через иностранную SCI или SAS
НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТОГО. Испания не признает режим "налоговой прозрачности" иностранных компаний, таких как французские SCI. Для испанской налоговой службы ваша иностранная компания не является "прозрачной", это непрозрачное иностранное юридическое лицо.
Последствия:
- ❌ Двойное налогообложение: Ваша иностранная компания будет облагаться налогом в Испании на прибыль (по ставке испанского корпоративного налога или IRNR). Затем, когда вы будете распределять дивиденды в вашей стране, вы (участники) будете *снова* облагаться налогом на те же доходы в вашей стране.
- ❌ Неподходящее налогообложение: Вы теряете выгоду от ставки IRNR в 19% для физических лиц.
- ❌ GEBI: В некоторых случаях иностранная компания может быть облажена GEBI (Специальным налогом на недвижимость нерезидентных юридических лиц) в размере 3% от кадастровой стоимости, хотя международное налоговое соглашение может смягчить это.
Профессиональное решение: Создание испанской Sociedad Limitada (SL)
Если вы хотите покупать через компанию (для анонимности, управления несколькими объектами или оптимизации наследования), единственным жизнеспособным решением является создание компании по испанскому праву. Наиболее распространенной является Sociedad Limitada (SL), аналог российского ООО.
В этом случае испанская SL становится владельцем имущества. Вы же являетесь участником (socio) этой SL.
Сравнение: Покупка на физическое лицо против компании (SL)
Итак, когда следует предпочесть SL? Эта структура не подходит для простой вторичной недвижимости из-за ее затрат на управление. Она становится актуальной для масштабной арендной инвестиции.
| Критерий | Покупка на физическое лицо | Покупка через испанскую SL (компанию) |
|---|---|---|
| Ежегодные затраты на управление | Низкие (IBI + IRNR) | Высокие (Обязательный бухгалтер/Gestor: ~1 000€ - 2 500€/год) |
| Налог на доходы от аренды | IRNR: 19% (для ЕС/ЕЭЗ) от чистого дохода. | IS: 25% (корпоративный налог) от чистой прибыли. |
| Амортизация и расходы | Амортизация и вычитаемые расходы (если сдается в аренду). | Все расходы (страховка, бухгалтер, IBI...) вычитаются из прибыли. |
| Анонимность | Отсутствует (Имя публичное в Реестре). | Полная (В Реестре указывается название SL, а не ваше). |
| Передача / Наследование | Налоги на наследство (региональные). | Простота: Передаются доли в уставном капитале (часто облагаются меньшими налогами). |
| Личное использование | Да (с уплатой "фиктивного" IRNR). | Не рекомендуется. Предоставление имущества участнику бесплатно является налогооблагаемым натуральным преимуществом. |
Совет эксперта: Когда SL целесообразна?
Мы рекомендуем SL только если вы соответствуете этим условиям:
- Это чисто арендная инвестиция (без личного использования).
- Вы планируете приобрести несколько объектов (3 и более).
- Активы очень высоки, и оптимизация наследования (передача долей) является основной целью.
Официальный источник
Налогообложение нерезидентов – сложная тема. Единственным официальным источником является Налоговое агентство Испании, Agencia Tributaria.
Портал нерезидентов (Agencia Tributaria) - на английском языке
Заключение: Частное лицо или профессионал, выберите правильный путь
Для 90% покупателей покупка на физическое лицо (частное лицо) – это самый простой, наименее затратный и самый безопасный путь для вторичной недвижимости или единичной арендной инвестиции.
Абсолютная ловушка, которую следует избегать, – это использование вашей иностранной компании (например, французской SCI или SAS). Если ваш проект является масштабной арендной инвестицией, единственной жизнеспособной профессиональной структурой является создание испанской Sociedad Limitada (SL), но ее затраты на управление должны быть оправданы. В любом случае, помощь адвоката (abogado) и налогового консультанта (gestor) специалиста является обязательной.
Физическое лицо или компания: есть сомнения?
Воспользуйтесь возможностями рынка. Давайте обсудим ваш проект.
Оглавление статьи
- Введение
- Вариант 1: Покупка на физическое лицо (Persona Física)
- Налогообложение при покупке на физическое лицо (нерезидент)
- Вариант 2: Покупка через компанию (Ловушка с иностранными компаниями и решение через SL)
- Смертельная ловушка: Покупка через иностранную SCI или SAS
- Профессиональное решение: Создание испанской Sociedad Limitada (SL)
- Сравнение: Покупка на физическое лицо против компании (SL)
- Заключение: Частное лицо или профессионал, выберите правильный путь
FAQ: Покупка недвижимости в Испании: Как лучше оформить – на частное лицо или на компанию?
Наши эксперты отвечают на ключевые вопросы о покупке на частное лицо, возможных подводных камнях при использовании иностранной компании и опции испанской SL.
Нет, это крайне не рекомендуется. Использование иностранной компании для покупки недвижимости в Испании является «налоговой ловушкой». Испания не признает налоговую прозрачность таких иностранных структур, что приводит к серьезным осложнениям.
Проблема в том, что Испания не считает такую иностранную компанию «прозрачной». Для испанских налоговых органов это непрозрачная иностранная структура. Это означает, что доходы (арендная плата) будут облагаться налогом сначала в Испании на уровне компании, а затем второй раз в вашей стране (в России), когда вы (участники/акционеры) получите дивиденды. Это кошмар двойного налогообложения.
Самый простой и распространенный способ – это покупка на частное лицо (как persona física). Процесс оформления прямой, а налогообложение предсказуемо, что идеально подходит для личного использования или для сдачи в аренду одного объекта.
Основные этапы:
-
Получить ваш NIE (Número de Identificación de Extranjero – Идентификационный номер иностранца), который является вашим налоговым идентификатором.
-
Открыть испанский банковский счет.
-
Нанять адвоката (abogado) для юридической проверки (в частности, для получения Nota Simple – выписки из Регистра собственности).
-
Подписать нотариальный акт купли-продажи (escritura) у нотариуса.
Да, NIE (Número de Identificación de Extranjero – Идентификационный номер иностранца) абсолютно обязателен для любой покупки недвижимости в Испании, будь то на частное лицо или через компанию. Это ваш уникальный налоговый идентификационный номер в Испании.
Вы заплатите один из следующих двух налогов (они не суммируются):
-
Для вторичного жилья: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – налог на передачу собственности), ставка которого варьируется от 7% до 10% в зависимости от региона.
-
Для нового жилья: IVA (испанский НДС) в размере 10%.
Как нерезидент ЕС (иностранный инвестор), вы будете облагаться налогом на доходы от аренды через IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Налог на доходы нерезидентов). Ставка составляет 24% на валовой доход от аренды (без вычета расходов для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
Да. Даже если вы не сдаете недвижимость в аренду, Испания считает, что вы получаете «фиктивную арендную плату». Вы должны платить IRNR на основе вмененного дохода, рассчитанного путем применения процента (1,1% или 2%) от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога составляет 24% от этой суммы (для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
Единственное жизнеспособное решение для покупки через профессиональную структуру – это создание испанской компании. Наиболее распространенной является Sociedad Limitada (SL), что является аналогом российского ООО.
Создание SL не рекомендуется для простого приобретения второго жилья. Оно становится актуальным только для крупных инвестиций, если вы соответствуете следующим условиям:
-
Это чисто арендная инвестиция (без личного использования).
-
Вы планируете приобрести несколько объектов (обычно 3 и более).
-
Оптимизация наследования (передача долей в компании) является главной целью.
Основным недостатком является ежегодные расходы на управление. Вы будете обязаны вести полный бухгалтерский учет и пользоваться услугами гестора (бухгалтера), что влечет за собой высокие фиксированные расходы (оцениваются от 1 000 до 2 500 евро в год), независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду или нет.
Это не рекомендуется. Если вы (участник компании) используете недвижимость бесплатно, испанские налоговые органы считают это натуральным доходом, который должен быть задекларирован и облагаться налогом. SL предназначена для профессиональной арендной деятельности, а не для личного использования.
Разница существенна:
-
Частное лицо: Налогообложение по IRNR по ставке 24% с валового дохода (для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ).
-
Испанская SL: Налогообложение по IS (Impuesto de Sociedades – испанский корпоративный налог) по ставке 25% с чистой прибыли.
Если анонимность является ключевым критерием, испанская SL – единственное решение. В Регистре собственности (Registro de la Propiedad, аналог Земельного кадастра) владельцем будет указано название SL, а не ваше имя. Напротив, при покупке на частное лицо ваше имя является публичным.
Для 90% российских инвесторов, которые приобретают второе жилье или единственный объект для сдачи в аренду, покупка на частное лицо является самым простым, наименее затратным и наиболее надежным с налоговой точки зрения путем.
