Какие налоги и сборы следует учесть при покупке недвижимости в Испании?
Введение
Покупка недвижимости в Испании привлекает все больше русскоязычных инвесторов. Однако это крупное финансовое решение, требующее тщательной подготовки. Самая распространенная ошибка – недооценка общего бюджета, когда внимание сосредоточено только на заявленной цене продажи.
Как эксперты испанского рынка, наш опыт показывает, что налоги и сопутствующие расходы составляют в среднем от 12 до 14 % от стоимости объекта. Понимание этих затрат является ключом к реалистичному бюджету и безопасной покупке. Ниже приведена подробная информация об основных статьях расходов, которые необходимо учесть.
1. Основные налоги: Новостройка (IVA) против Вторичного жилья (ITP)
Самый важный налог будет зависеть от характера недвижимости: покупаете ли вы новое жилье у застройщика или вторичное жилье у частного лица?
Покупка новостройки: НДС (IVA) и Гербовый сбор (AJD)
Если вы покупаете новое жилье, вы заплатите испанский НДС, называемый IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Национальная ставка составляет 10 % от цены продажи.
Помимо IVA, вам придется уплатить Гербовый сбор за юридические документы (AJD). Это региональный налог, который варьируется, но в среднем составляет от 1 % до 1,5 % от цены покупки.
Покупка вторичного жилья: Налог на передачу собственности (ITP)
При покупке вторичного жилья (вторые руки) вы не платите IVA, а платите ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Это региональный налог, ставка которого значительно варьируется:
- Валенсийское сообщество (Коста-Бланка): 10 %
- Андалусия (Коста-дель-Соль): 7 % (сниженная ставка)
- Каталония (Барселона): 10 %
- Мадрид: 6 %
Внимание: В отличие от IVA+AJD, при покупке вторичного жилья вы платите только ITP.
| Тип Недвижимости | Основной Налог | Ставка (Средняя) |
|---|---|---|
| Новостройка | IVA (НДС) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Вторичное Жилье | ITP (Налог на передачу собственности) | 6 % - 10 % (в зависимости от региона) |
2. Обязательные и Рекомендуемые Сервисные Сборы
Помимо налогов, для обеспечения безопасности сделки необходимы несколько административных и юридических сборов.
| Услуга | Статус | Оценочная стоимость |
|---|---|---|
| Нотариус (Notaría) | Обязательно | 0,5 % - 1 % от цены покупки (регулируемые гонорары) |
| Реестр собственности (Registro) | Обязательно | 400 € - 800 € (фиксированные/регулируемые сборы) |
| Адвокат (Abogado) / Жестория (Gestoría) | Настоятельно Рекомендуется | 1 % - 1,5 % от цены (или фиксированная плата 1 500 € - 3 000 €) |
3. Банковские и Ипотечные Сборы
Если вы финансируете покупку с помощью ипотечного кредита в Испании, добавляются дополнительные расходы. Испанский закон от 2019 года защищает заемщика, но некоторые расходы остаются за ваш счет.
Сегодня банк оплачивает большую часть расходов по оформлению ипотеки (нотариус, реестр, AJD). Однако покупатель всегда должен оплатить два пункта: расходы на оценку недвижимости и возможные сборы за открытие дела.
- Оценка недвижимости (Tasación): Обязательна для банка. Стоимость: около 300 € - 500 €.
- Сборы за открытие дела: Встречаются все реже, но могут составлять от 0,5 % до 1 % от суммы кредита.
Для получения официальной налоговой информации вы можете обратиться на портал испанской налоговой службы: Agencia Tributaria. Однако сопровождение эксперта остается крайне важным для работы с этой информацией.
Заключение
Покупка недвижимости в Испании требует общего бюджета, значительно превышающего заявленную цену. Для здоровой финансовой подготовки без сюрпризов крайне важно заложить от 12 % до 14 % дополнительных сборов и налогов к цене покупки.
Наш опыт подтверждает: хорошая подготовка и сопровождение профессионалами (агентство, адвокат, налоговый консультант) являются ключом к спокойной реализации вашего проекта по недвижимости и обеспечению безопасности ваших инвестиций.
Сомневаетесь в общем бюджете?
Воспользуйтесь возможностями рынка. Давайте обсудим ваш проект.
FAQ: Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании
Наши эксперты подробно рассказывают о скрытых расходах в размере 12-14% (ITP, IVA, нотариус, юрист), которые необходимо добавить к цене продажи вашей недвижимости.
Самое важное правило — не полагаться исключительно на заявленную цену продажи. Вам следует заложить дополнительную сумму в размере от 12% до 14% от цены покупки для покрытия всех обязательных налогов и сборов.
Нет, это самое важное различие, которое следует понимать:
-
Для нового жилья (продаваемого застройщиком) вы платите IVA (НДС) + AJD.
-
Для вторичного жилья (на вторичном рынке) вы платите ITP.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — это испанский налог на добавленную стоимость. При покупке нового жилья национальная ставка составляет 10% от цены продажи.
AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) — это региональный налог на юридические документы (гербовый сбор). Он добавляется к IVA при покупке нового жилья и составляет от 1% до 1,5% от цены, что доводит общую сумму налогообложения для нового жилья примерно до 11,5%.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — это налог на передачу имущества. Он заменяет IVA для вторичного жилья. Это региональный налог, поэтому его ставка не одинакова по всей Испании.
Да, очень сильно. Это ключевой момент для вашего бюджета. Например:
-
Мадрид: 6%
-
Андалусия (Коста-дель-Соль): 7%
-
Валенсийское сообщество (Коста-Бланка): 10%
-
Каталония (Барселона): 10%
-
Новое жилье: Около 11,5% (10% IVA + ~1,5% AJD).
-
Вторичное жилье: От 6% до 10% (только ITP), в зависимости от региона.
Нет, это не является технически "обязательным", но настоятельно рекомендуется и незаменимо для иностранного покупателя (инвестора). Юрист — единственный специалист, который защищает ваши интересы и проводит "due diligence" (проверку задолженностей, разрешений и т.д.).
Гонорар юриста составит примерно от 1% до 1,5% от цены покупки (без учета налогов). Это цена за безопасность вашей сделки.
Существуют два обязательных административных сбора:
-
Нотариальные сборы (Notaría): За оформление договора купли-продажи (около 0,5% до 1%).
-
Реестр собственности (Registro de la Propiedad): За регистрацию объекта на ваше имя (около 400 € до 800 €).
Согласно закону от 2019 года, банк оплачивает большую часть расходов на оформление ипотеки (нотариус, реестр, AJD).
Покупатель почти всегда должен оплатить две вещи:
-
Оценка недвижимости (Tasación): Обязательная экспертиза, запрашиваемая банком (стоимость: от 300 € до 500 €).
-
Комиссия за открытие дела: Встречается все реже, может составлять от 0,5% до 1% от суммы кредита.
Это официальная экспертиза (оценка) недвижимости, проводимая независимым экспертом (tasador). Банк использует ее для определения максимальной суммы кредита, которую он может вам предоставить (обычно 70% до 80% от этой стоимости).
В испанской правовой системе нотариус, в отличие от практики в некоторых других странах, не проводит углубленных проверок на предмет прежних долгов или разрешений на строительство. Именно ваш юрист (адвокат) гарантирует, что приобретаемая вами недвижимость является "чистой", без скрытых задолженностей (совместное владение, налоги) и что бассейн или пристройки законны.
Конечно. Для вторичной недвижимости стоимостью 200 000 € в Валенсийском сообществе (ITP по ставке 10%):
-
ITP (10%): 20 000 €
-
Услуги юриста (1%): 2 000 €
-
Нотариус (0,75%): 1 500 €
-
Реестр собственности: 500 €
-
Общая сумма расходов: 24 000 €
-
Общая стоимость покупки: 224 000 € (что составляет 12% дополнительных расходов к цене).
