Att köpa fastighet i Spanien: 5 fallgropar att undvika (Nota Simple, advokat, Arras)
Introduktion
Att köpa fastighet i Spanien lockar många svenskar som söker ett behagligt klimat och mer överkomliga priser. Denna investering har dock specifika egenskaper som man bör känna till. En dröm om sol kan snabbt förvandlas till en administrativ mardröm om man inte är förberedd.
Som experter på den spanska marknaden har vi identifierat de 5 främsta fallgroparna att undvika vid ett fastighetsköp i Spanien. Denna guide ger dig nycklarna för att säkra ditt projekt, från den juridiska kontrollen (Nota Simple) till undertecknandet av det preliminära köpeavtalet (Contrato de Arras).
Fallgrop 1: Försumma fastighetens legala status (Nota Simple)
Den mest kritiska fallgropen. I Spanien är det möjligt att sälja en fastighet med oegentligheter (odeklarerad pool, olaglig utbyggnad etc.) eller skulder. Köparen ärver dessa problem om de inte åtgärdas före försäljningen.
Innan du betalar en enda euro måste din advokat (abogado) begära och analysera "Nota Simple Informativa". Detta dokument, utfärdat av fastighetsregistret (Registradores de España), är fastighetens legala röntgenbild.
Vad kontrollerar Nota Simple?
- ✅ Ägarens identitet: Är säljaren verkligen den enda ägaren?
- ✅ Fastighetens beskrivning: Stämmer den registrerade ytan (m²) överens med verkligheten? (Se upp för odeklarerade pooler/utbyggnader).
- ✅ Belastningar och skulder (Cargas): Är fastigheten belagd med en inteckning (hipoteca), utslag (embargo) eller skulder (bostadsrättsföreningens skulder, IBI...)?
Att köpa utan en uppdaterad Nota Simple är som att köpa med ögonen stängda. Du måste också kontrollera fastighetsbeteckningen och första inflyttningslicensen (Licencia de Primera Ocupación) för nya fastigheter.
Officiell Resurs
För att kontrollera fastighetsregistret och beställa en Nota Simple, är den enda officiella källan de spanska registratorernas portal.
Fallgrop 2: Underskatta kostnader och skatter (10-14% av priset)
Ett pris på 300 000 € är aldrig det slutliga priset. Många köpare budgeterar inte för förvärvskostnaderna, som är höga i Spanien. Räkna med en ytterligare budget på 10% till 14% av köpeskillingen.
| Avgiftstyp | Kostnad (Uppskattning) | Anmärkningar |
|---|---|---|
| Skatt (ITP eller IVA) | 7% till 10% (ITP) eller 10% (IVA) | ITP för begagnat (varierar per region). IVA (moms) för nytt (+1.5% AJD). |
| Notarie (Notaría) | 0.5% till 1% | Statligt reglerade avgifter. |
| Fastighetsregister | 0.3% till 0.7% | Registreringsavgifter för köpebrev. |
| Advokat (Abogado) | 1% till 1.5% (+IVA) | Oumbärlig för en icke-resident. |
Fallgrop 3: Enbart förlita sig på fastighetsmäklaren (utan advokat)
Detta är ett vanligt kulturellt misstag. I Frankrike har notarien en skyddande roll för båda parter. I Spanien är rollerna mycket olika och mäklarprofessionen är inte lika reglerad.
| Aktör | Roll i Spanien | Vem skyddar han/hon? |
|---|---|---|
| Fastighetsmäklare | Säljare. Dess mål är att slutföra försäljningen. | Säljaren (som betalar honom/henne). |
| Notarie (Notario) | Offentlig tjänsteman. Kontrollerar identitet, läser upp handlingen och registrerar den. Kontrollerar INTE bygglovslagstiftningen. | Staten (han/hon är neutral). |
| Advokat (Abogado) | Din representant. Han/hon kontrollerar Nota Simple, stadsplanering, skulder och förhandlar om avtalet (Arras). | Köparen (du). |
Att inte anlita din egen oberoende advokat (abogado) är den största risken du kan ta. Det är han/hon som analyserar Nota Simple, kontrollerar stadsplaneringen och upprättar ett avtal som skyddar dina intressen.
Fallgrop 4: Glömma bostadsrättsföreningen (Comunidad) och uthyrningslicenser
Du har hittat den perfekta lägenheten med pool. Men har du kollat reglerna?
- ✅ Bostadsrättsföreningens skulder: Advokaten måste begära ett intyg från förvaltaren (Administrador) att säljaren är uppdaterad med sina avgifter (gastos de comunidad). Annars ärver du hans/hennes skulder!
- ✅ Interna regler: Finns det större arbeten (fasad, hiss) beslutade som måste betalas?
- ✅ Turistlicens: Vill du hyra ut via Airbnb? Detta är fallgrop 1 för investerare. Många städer (Barcelona, Palma, Valencia) har blockerat licenser, eller så förbjuder bostadsrättsföreningarna dem. Kontrollera lokal lagstiftning *innan* du köper.
Fallgrop 5: Skriva under det preliminära köpeavtalet ("Contrato de Arras") för snabbt
"Contrato de Arras" är det preliminära köpeavtalet. Genom att underteckna det betalar du en handpenning (normalt 10%). Om du drar dig ur förlorar du denna handpenning. Om säljaren drar sig ur måste han/hon betala dig dubbla beloppet tillbaka.
Skriv aldrig under detta avtal utan att din advokat har utfört alla kontroller (Fallgrop 1). Det är dokumentet som ska innehålla alla garantier för dig.
Villkor att inkludera
Din advokat måste förhandla fram villkor (cláusulas suspensivas) för att skydda dig, särskilt:
- Villkor för att få finansiering (om du ansöker om lån i Spanien).
- Villkor för stadsplaneringsreglering (om en pool måste deklareras av säljaren).
- Villkor om "skuldfri" (libre de cargas), som garanterar att inga skulder finns.
Bonus: Skaffa ditt NIE (Nummer för Utländsk Identifiering)
NIE är ditt skatteidentifikationsnummer för utlänningar. Det är obligatoriskt för att köpa en fastighet, öppna ett bankkonto eller skriva under hos notarien. Ansökan kan ta flera veckor, planera för detta i början av ditt projekt.
Slutsats: Säkra ditt projekt
Ett fastighetsköp i Spanien är en utmärkt möjlighet, men det är en process som inte förlåter amatörism. De 5 fallgroparna (laglighet, kostnader, advokat, bostadsrättsförening, avtal) kan alla undvikas med rätt förberedelser.
Låt inte den spanska drömmen förvandlas till en juridisk mardröm. Ta dig tid, informera dig, och vägledas av kompetenta yrkespersoner (en advokat och en mäklare) som försvarar dina intressen. Det är nyckeln till en framgångsrik och trygg investering i solen.
Behöver du säkra ditt köp?
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
Artikelns Innehållsförteckning
- Introduktion
- Fallgrop 1: Försumma fastighetens legala status (Nota Simple)
- Fallgrop 2: Underskatta kostnader och skatter (10-14% av priset)
- Fallgrop 3: Enbart förlita sig på fastighetsmäklaren (utan advokat)
- Fallgrop 4: Glömma bostadsrättsföreningen (Comunidad) och uthyrningslicenser
- Fallgrop 5: Skriva under det preliminära köpeavtalet ("Contrato de Arras") för snabbt
- Villkor att inkludera
- Slutsats: Säkra ditt projekt
FAQ: Undvik Fallgropar vid Fastighetsköp i Spanien
Våra experter svarar på era frågor om Nota Simple, dolda avgifter och advokatens roll för att trygga ert köp.
Den främsta fallgropen är att försumma fastighetens legala status. I Spanien är det möjligt att sälja en fastighet med skulder (inteckningar, obetalda skatter) eller oegentligheter (t.ex. en illegal pool). Köparen ärver automatiskt alla dessa problem om de inte kontrolleras innan köpekontraktet signeras.
"Nota Simple" är fastighetens legala röntgenbild, utfärdad av Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Den är oumbärlig eftersom den ensam bekräftar tre vitala punkter:
-
Vem som är den verklige ägaren (har säljaren rätt att sälja?).
-
Fastighetens legala beskrivning (är ytan, poolen etc., deklarerade?).
-
Om det finns skulder ("cargas") (en inteckning, utmätning, obetalda avgifter).
Ni ärver en illegal konstruktion. Ni blir ansvariga för att legalisera den (om möjligt), vilket innebär kostnader, skatter och administrativa processer. I värsta fall (om konstruktionen inte går att legalisera) kan ni tvingas riva den på egen bekostnad.
Som köpare bör ni räkna med en extra kostnad på 10 % till 14 % av köpeskillingen. Dessa avgifter täcker den huvudsakliga skatten (ITP eller moms), notaravgifter, registreringsavgifter för fastigheten och er advokats arvode.
Det beror på om fastigheten är ny eller begagnad:
-
För en begagnad fastighet (vidareförsäljning): Ni betalar ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – överlåtelseskatt), som varierar från 7 % till 10 % beroende på region.
-
För en nybyggd fastighet (från byggherre): Ni betalar moms (IVA) på 10 %, plus en stämpelskatt (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) på cirka 1,5 %.
Nej. Detta är en fundamental kulturell skillnad. Den spanska notarien (Notario) är en neutral offentlig tjänsteman. Han eller hon intygar parternas identitet och handlingens äkthet, men kontrollerar inte den urbanistiska legaliteten eller skulderna på samma sätt som en notarie i Sverige.
Det är rollen för er oberoende advokat (Abogado). Han eller hon är den enda professionella som försvarar era intressen. Det är advokaten som analyserar Nota Simple, kontrollerar bygglov och stadsplanering, säkerställer att det inte finns skulder och förhandlar fram avtalsklausuler för att skydda er.
Fastighetsmäklaren är en säljare vars mål är att slutföra försäljningen. Denne betalas vanligtvis av säljaren och skyddar därför dennes intressen. Mäklaren kan och bör inte ersätta den juridiska rådgivningen från en advokat som är dedikerad åt er.
Det är det spanska handpenningavtalet (Contrato de Arras). Genom att signera det betalar ni en handpenning (vanligtvis 10 % av priset) för att reservera fastigheten. Det är ett mycket bindande avtal: om ni drar er tillbaka utan giltig anledning (villkorad klausul), förlorar ni denna handpenning.
Signera aldrig detta avtal innan er advokat har mottagit och i detalj analyserat Nota Simple, kontrollerat urbanistisk överensstämmelse och bekräftat att det inte finns skulder. Alla kontroller måste utföras innan ni binder er.
Er advokat bör inkludera villkorade klausuler (cláusulas suspensivas) i Contrato de Arras. Den viktigaste är klausulen om finansiering, som stipulerar att om banken nekar er lånet, kan ni annullera köpet och få tillbaka er handpenning på 10 %.
Detta är en mycket vanlig fallgrop. Ni måste kontrollera två saker:
-
Den lokala lagen: Många städer (Barcelona, Valencia, Palma) har kraftigt begränsat eller blockerat utfärdandet av turistlicenser.
-
Föreningsstadgarna: Samfälligheten (Comunidad de Propietarios) kan förbjuda turistuthyrning i byggnaden.
Dessa kontroller måste ovillkorligen göras innan köpet.
Er advokat måste begära ett officiellt intyg från förvaltaren (Administrador) som bekräftar att säljaren är uppdaterad med sina avgifter (gastos de comunidad). Om ni inte har detta dokument kan ni ärva säljarens föreningsskulder.
NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ert spanska skattenummer. Det är obligatoriskt för att köpa, öppna ett bankkonto och betala era skatter. Handläggningstiderna kan vara långa (flera veckor), så ni bör påbörja processen redan i början av ert projekt.
Arvodet till er advokat (Abogado). Det motsvarar cirka 1 % till 1,5 % av priset, men det är den enda utgiften som garanterar er en fullständig juridisk kontroll och undviker att ni ärver problem (skulder, illegala byggnader) som kan kosta er mycket mer.
