comment calculer un capital emprunté
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FAQ Prêt Immobilier Espagne : Combien Pouvez-vous Emprunter ?
Le capital que la banque espagnole vous prêtera sera toujours le montant le plus bas entre deux calculs distincts :
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Le plafond de financement basé sur la valeur du bien (la "Tasación").
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Le plafond de votre capacité de remboursement (votre "Tasa de Esfuerzo").
En tant que non-résident fiscal, vous pouvez vous attendre à un financement maximum (Loan-to-Value ou LTV) plafonné à 60 % ou 70 % de la valeur du bien. Les banques ne financent jamais 100 % d'un achat pour un non-résident.
La "Tasación" est l'évaluation (expertise) officielle du bien, réalisée par un expert indépendant mandaté par la banque. Elle est cruciale car la banque utilise cette valeur (et non le prix de vente) comme base de son calcul de prêt.
Non, et c'est le piège principal. Le prêt de 70 % est calculé sur le montant le plus bas entre le prix de vente et la valeur de la "Tasación".
La banque réduira le montant de votre prêt.
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Exemple : Vous achetez un bien à 300 000 €.
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Vous attendez un prêt de 210 000 € (70 %).
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Mais l'expert évalue le bien ("Tasación") à 280 000 €.
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La banque ne vous prêtera que 70 % de 280 000 €, soit 196 000 €. Votre apport personnel devra donc augmenter de 14 000 € pour combler la différence.
C'est le taux d'endettement (ou capacité de remboursement) que les banques espagnoles appliquent pour évaluer votre profil financier.
Les banques espagnoles exigent que votre taux d'endettement ("Tasa de Esfuerzo") ne dépasse pas 30 % à 35 % de vos revenus nets mensuels.
Oui, absolument. Le calcul du taux d'endettement inclut la future mensualité de votre prêt espagnol PLUS toutes vos dettes mondiales existantes (prêts immobiliers, auto, personnels, pensions alimentaires dans votre pays d'origine).
Vous devez prendre 35 % de vos revenus nets mensuels, puis soustraire toutes vos charges de crédits existantes.
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Exemple : Si vous gagnez 6 000 € net/mois, votre capacité d'endettement maximale est de 2 100 € (35 %). Si vous avez déjà 400 € de prêt auto en France, votre mensualité disponible pour l'Espagne est de 1 700 € (2 100 - 400).
Les banques recherchent des revenus nets stables. Les retraités (grâce à leurs pensions garanties) sont un profil très apprécié. Les salariés en CDI et les indépendants (avec 2 ou 3 ans de bilans solides) sont également de bons profils.
Pour les non-résidents, la durée maximale de remboursement est généralement de 20 ans.
Non. Ce capital de 300 000 € (calculé sur vos revenus) doit aussi respecter la règle n°1 : il ne doit pas dépasser 70 % de la valeur du bien. De plus, vous devez payer votre apport (30 %) et les frais (12-14 %) avec votre épargne.
C'est la conclusion la plus importante. Vous devez disposer d'une épargne personnelle suffisante pour couvrir deux choses :
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La partie non financée par la banque (les 30 % du prix).
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L'intégralité des frais d'achat (ITP, notaire, avocat...) qui représentent environ 12 % à 14 % du prix.
Exactement. Pour un achat en tant que non-résident, l'apport personnel total nécessaire se situe entre 40 % et 45 % du prix de vente (30 % d'apport + 12-14 % de frais).
Le texte mentionne à titre d'exemple des banques comme Sabadell, CaixaBank et BBVA, qui ont des départements habitués à traiter avec les clients internationaux.
