Köpa Fastighet i Spanien: Privatperson eller Företag? (SCI-fällan vs. SL-lösningen)
Introduktion
Att köpa en fastighet i Spanien är ett stort projekt. Men en avgörande fråga uppstår: ska du köpa som en privatperson (fysisk person) eller via ett företag (juridisk person)? För utländska investerare är frestelsen stor att använda en befintlig struktur som en fransk SCI (Société Civile Immobilière) eller en fransk SAS. Detta är ett finansiellt och skattemässigt beslut med stora konsekvenser, och svaret är inte vad du kanske tror.
Som experter på den spanska marknaden måste vi vara tydliga: att använda ett franskt SCI för att köpa i Spanien är en skattefälla. Spanien erkänner inte SCI:s "skattemässiga transparens", vilket leder till dubbelbeskattningsproblem. Denna guide jämför de två giltiga metoderna: köp i eget namn (det enklaste) och köp via den *rätta* företagsstrukturen, ett spanskt Sociedad Limitada (SL).
Alternativ 1: Köp i Eget Namn (Persona Física)
Detta är den enklaste och vanligaste metoden för en icke-resident som köper en semesterbostad eller en enskild hyresfastighet. Processen är direkt: du köper som individ.
De viktigaste stegen är:
- Skaffa ditt NIE (Número de Identificación de Extranjero), vilket är ditt obligatoriska skatteidentifikationsnummer.
- Öppna ett spanskt bankkonto.
- Anlita en advokat (abogado) för att verifiera fastighetens legalitet (via Nota Simple).
- Underteckna köpebrevet (escritura) hos notarien.
Beskattning vid köp i eget namn (Icke-resident)
Beskattningen är förutsägbar:
- ✅ Vid köpet: Du betalar ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales – överlåtelseskatt) för en begagnad fastighet (7% till 10% beroende på region) eller IVA (moms) på 10% för en nybyggd fastighet.
- ✅ Årligen: Du betalar IBI (fastighetsskatt) och IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – inkomstskatt för icke-residenta).
- ✅ IRNR (Uthyrning): Om du hyr ut fastigheten beskattas du med 19% (som EU-resident) på de *netto* hyresintäkterna.
- ✅ IRNR (Egen användning): Om du inte hyr ut anser Spanien att du åtnjuter en "fiktiv hyra". Du betalar 19% baserat på 1,1% till 2% av fastighetens taxeringsvärde (valor catastral).
| Fördelar (Eget Namn) | Nackdelar (Eget Namn) |
|---|---|
| Enkel administration och låga förvaltningskostnader. | Ingen anonymitet (ditt namn är offentligt i Registret). |
| Fördelaktig beskattning (IRNR) på 19% på netto hyresintäkter. | Överföring / Arv omfattas av spansk lag (höga skatter i vissa regioner). |
| Idealisk för personligt bruk eller en enkel uthyrningsinvestering. | Svårt att dra av vissa kostnader (utanför uthyrning). |
Alternativ 2: Köp via Företag (SCI-fällan och SL-lösningen)
Det är här det mest kostsamma misstaget begås. Du tänker "Jag har ett franskt SCI i Frankrike, jag kommer att köpa med det".
Den Dödliga Fällan: Att Köpa med ett Franskt SCI eller SAS
GÖR INTE DETTA. Spanien erkänner inte det "skattemässigt transparenta" systemet för franska SCI-företag. För den spanska skattemyndigheten är ditt SCI inte "transparent", det är en ogenomskinlig utländsk enhet.
Konsekvenser:
- ❌ Dubbelbeskattning: Ditt SCI kommer att beskattas i Spanien på vinsten (med den spanska bolagsskattesatsen eller IRNR). Därefter, när du delar ut utdelning i Frankrike, kommer du (delägarna) att *igen* beskattas för samma inkomster i Frankrike.
- ❌ Olämplig Beskattning: Du förlorar fördelen med den fördelaktiga 19%-satsen för IRNR för privatpersoner.
- ❌ GEBI: I vissa fall kan SCI:n omfattas av GEBI (Impuesto Especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes – Särskild skatt på fastigheter ägda av icke-residenta enheter) på 3% av taxeringsvärdet, även om skatteavtalet mellan Frankrike och Spanien kan mildra detta.
Den Professionella Lösningen: Att Skapa ett Spanskt Sociedad Limitada (SL)
Om du vill köpa via ett företag (för anonymitet, hantering av flera fastigheter, eller arvsoptimering) är den enda gångbara lösningen att skapa ett bolag enligt spansk lag. Det vanligaste är Sociedad Limitada (SL), motsvarande ett svenskt Aktiebolag (AB) eller enmansföretag (för enmansbolag).
I detta fall blir det det spanska SL-bolaget som äger fastigheten. Du är delägare (socio) i detta SL.
Jämförelse: Köp i Eget Namn vs. Företag (SL)
Så, när ska du föredra ett SL? Denna struktur är inte lämplig för en enkel semesterbostad på grund av dess förvaltningskostnader. Den blir relevant för en större uthyrningsinvestering.
| Kriterium | Köp i Eget Namn (Privatperson) | Köp via ett Spanskt SL (Företag) |
|---|---|---|
| Årliga förvaltningskostnader | Låga (IBI + IRNR) | Höga (Obligatorisk revisor/gestor: ~1 000€ - 2 500€/år) |
| Skatt på hyresintäkter | IRNR: 19% (för EU) på nettoinkomsten. | IS: 25% (Bolagsskatt) på nettoresultatet. |
| Avskrivning & Avdrag | Avskrivning och avdragsgilla kostnader (om uthyrt). | Alla kostnader (försäkring, revisor, IBI...) är avdragsgilla från vinsten. |
| Anonymitet | Ingen (Namn offentligt i Registret). | Total (Registret anger SL-bolagets namn, inte ditt). |
| Överföring / Arv | Arvsskatter (regionala). | Enkelt: Man överför aktier/andelar (ofta mindre beskattat). |
| Personligt bruk | Ja (genom att betala den "fiktiva" IRNR). | Rekommenderas ej. Att ställa fastigheten till delägarens förfogande gratis är en beskattningsbar förmån. |
Expertens Råd: När är ett SL lämpligt?
Vi rekommenderar ett SL endast om du uppfyller dessa villkor:
- Det handlar om en rent investeringsfastighet för uthyrning (ej personligt bruk).
- Du planerar att köpa flera fastigheter (3 eller fler).
- Tillgångarna är mycket höga och arvsoptimering (överföring av andelar) är ett viktigt mål.
Officiell Resurs
Beskattning av icke-residenta är ett komplext ämne. Den enda officiella källan är den spanska skattemyndigheten, Agencia Tributaria.
Portalen för Icke-residenta (Agencia Tributaria) - på engelska
Slutsats: Privatperson eller Företag, välj rätt väg
För 90% av de utländska köparna är köp i eget namn (privatperson) den enklaste vägen, den minst kostsamma och den säkraste för en semesterbostad eller en enskild uthyrningsinvestering.
Den absoluta fällan att undvika är att använda ditt franska SCI eller SAS. Om ditt projekt är en större uthyrningsinvestering är den enda professionella och gångbara strukturen att skapa ett spanskt Sociedad Limitada (SL), men dess förvaltningskostnader måste vara motiverade. I alla fall är assistans från en advokat (abogado) och en skatterådgivare (gestor) specialiserad på spanska förhållanden oumbärlig.
Privatperson eller Bolag: osäker?
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
Artikelöversikt
- Introduktion
- Alternativ 1: Köp i Eget Namn (Persona Física)
- Beskattning vid köp i eget namn (Icke-resident)
- Alternativ 2: Köp via Företag (SCI-fällan och SL-lösningen)
- Den Dödliga Fällan: Att Köpa med ett Franskt SCI eller SAS
- Den Professionella Lösningen: Att Skapa ett Spanskt Sociedad Limitada (SL)
- Jämförelse: Köp i Eget Namn vs. Företag (SL)
- Slutsats: Privatperson eller Företag, välj rätt väg
FAQ: Köpa fastighet i Spanien – Privatperson eller Företag?
Våra experter svarar på nyckelfrågor om köp i eget namn, fällan med utländska bolagsstrukturer som franska SCI (fastighetsbolag) och alternativet med ett spanskt SL.
Nej, detta rekommenderas starkt att undvika. Som texten indikerar är det en "skattefälla" att använda ett franskt SCI för att köpa i Spanien. Spanien erkänner inte SCI:s skattemässiga transparens, vilket leder till allvarliga komplikationer för dig som utländsk investerare.
Problemet är att Spanien inte anser att ett SCI är "transparent" ur ett skattemässigt perspektiv. För den spanska skattemyndigheten är det en opakt utländskt bolag. Detta innebär att intäkterna (hyresintäkterna) först kommer att beskattas i Spanien på SCI-nivå, och sedan en andra gång i Sverige (eller ditt hemland) när du (som delägare) tar emot utdelning. Detta är en mardrömssituation med dubbelbeskattning.
Den enklaste och mest vanliga metoden är att köpa i eget namn (som persona física, eller privatperson). Processen är enkel och skatten är förutsägbar, vilket är idealiskt för personligt bruk eller en enstaka uthyrningsinvestering.
De grundläggande stegen är:
-
Skaffa ditt NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero), som är ditt skatteidentifikationsnummer.
-
Öppna ett spanskt bankkonto.
-
Anlita en advokat (abogado) för de juridiska kontrollerna (särskilt Nota Simple från fastighetsregistret).
-
Underteckna köpebrevet (escritura pública de compraventa) hos notarien.
Ja, NIE-numret (Número de Identificación de Extranjero) är absolut obligatoriskt för alla fastighetsköp i Spanien, oavsett om det sker i eget namn eller via ett bolag. Det är ditt unika skatteidentifikationsnummer i Spanien.
Du kommer att betala en av följande två skatter (inte kumulativa):
-
För en begagnad fastighet: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), vars sats varierar mellan 7% och 10% beroende på region.
-
För en nybyggd fastighet: IVA (spansk moms) på 10%.
Som EU-medborgare kommer du att beskattas för hyresintäkterna via IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – inkomstskatt för icke-residenta). Satsen är förmånlig: 19% på netto hyresintäkter (efter avdrag för kostnader).
Ja. Även om du inte hyr ut fastigheten anser Spanien att du drar nytta av en "fiktiv hyra". Du måste betala IRNR baserat på en påstådd inkomst, beräknad genom att tillämpa en procentsats (1,1% eller 2%) på fastighetens taxeringsvärde (valor catastral). Skattesatsen är 19% på denna beräkningsgrund.
Den enda gångbara lösningen för att köpa via en företagsstruktur är att bilda ett spanskt bolag. Det vanligaste är en Sociedad Limitada (SL), som motsvarar ett svenskt Aktiebolag (AB).
Att bilda ett SL rekommenderas inte för en enkel semesterbostad. Det blir relevant endast för en större investering, om du uppfyller dessa villkor:
-
Det handlar om en rent uthyrningssyfte (ingen personlig användning).
-
Du planerar att köpa flera fastigheter (generellt 3 eller fler).
-
Optimering av arvsskiftet (överföring av aktier) är ett viktigt mål.
Den största nackdelen är de årliga förvaltningskostnaderna. Du kommer att vara skyldig att föra fullständig bokföring och anlita en gestor (redovisningskonsult/förvaltare), vilket medför höga fasta kostnader (uppskattningsvis mellan 1 000€ och 2 500€ per år), oavsett om fastigheten hyrs ut eller inte.
Detta rekommenderas inte. Om du (som delägare) använder fastigheten gratis, betraktar den spanska skattemyndigheten detta som en förmån, som måste deklareras och beskattas. Ett SL är avsett för professionell uthyrningsverksamhet, inte för personligt bruk.
Skillnaden är betydande:
-
Eget namn: Beskattning med IRNR till 19% på nettoinkomsten.
-
Spanskt SL: Beskattning med IS (spansk bolagsskatt) till 25% på nettovinsten.
Om anonymitet är ett avgörande kriterium är det spanska SL den enda lösningen. I fastighetsregistret kommer SL:s namn att framstå som ägare, inte ditt eget. Vid ett köp i eget namn är ditt namn däremot offentligt.
För 90% av de svenska köparna som förvärvar en semesterbostad eller en enstaka uthyrningsfastighet är köp i eget namn (som privatperson) den enklaste, billigaste och skattemässigt säkraste vägen.
På samma ämne:
Förmögenhetsskatt i Spanien: regler, skalor och råd 2025
