Vilka skatter och avgifter att förvänta sig vid ett fastighetsköp i Spanien?
Introduktion
Att köpa en fastighet i Spanien lockar allt fler internationella köpare. Det är dock ett stort ekonomiskt beslut som kräver noggrann förberedelse. Det vanligaste misstaget är att underskatta den totala budgeten genom att enbart fokusera på det angivna försäljningspriset.
Som experter på den spanska marknaden visar vår erfarenhet att skatter och övriga avgifter i genomsnitt utgör mellan 12 och 14 % av fastighetens pris. Att förstå dessa kostnader är nyckeln till en realistisk budget och ett tryggt köp. Här är detaljerna kring de viktigaste posterna att beakta.
1. De viktigaste skatterna: Nyproduktion (IVA) vs. Begagnat (ITP)
Den viktigaste skatten beror på fastighetens natur: köper du en ny bostad från en byggherre eller en begagnad fastighet (andrahand) från en privatperson?
Köpa nyproduktion: Moms (IVA) och Stämpelskatt (AJD)
Om du köper en ny bostad betalar du spansk moms, kallad IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Den nationella momssatsen är 10 % av försäljningspriset.
Utöver IVA måste du betala skatt på dokumenterade rättshandlingar (AJD). Detta är en regional skatt som varierar, men den ligger i genomsnitt runt 1 % till 1,5 % av köpeskillingen.
Köpa begagnat: Överlåtelseskatt (ITP)
För en begagnad bostad (andrahand) betalar du inte IVA utan ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Detta är en regional skatt vars sats varierar avsevärt :
- Valencia (Costa Blanca): 10 %
- Andalusien (Costa del Sol): 7 % (reducerad sats)
- Katalonien (Barcelona): 10 %
- Madrid: 6 %
Observera: Till skillnad från IVA+AJD, om du köper en begagnad fastighet, betalar du endast ITP.
| Fastighetstyp | Huvudskatt | Sats (Genomsnittlig) |
|---|---|---|
| Nyproduktion | IVA (Moms) + AJD | ~ 11,5 % (10 % + 1,5 %) |
| Begagnad Bostad | ITP (Överlåtelseskatt) | 6 % till 10 % (beroende på region) |
2. Obligatoriska och rekommenderade serviceavgifter
Utöver skatterna är flera administrativa och juridiska avgifter oumbärliga för att säkra transaktionen.
| Tjänst | Status | Uppskattad kostnad |
|---|---|---|
| Notarie (Notaría) | Obligatorisk | 0,5 % till 1 % av köpeskillingen (reglerade arvoden) |
| Fastighetsregistret (Registro) | Obligatorisk | 400 € till 800 € (fasta/reglerade avgifter) |
| Advokat (Abogado) / Gestoría | Starkt Rekommenderad | 1 % till 1,5 % av priset (eller fast avgift 1 500 € - 3 000 €) |
3. Bank- och Hypoteksavgifter
Om du finansierar ditt köp med ett bostadslån (hypotek) i Spanien tillkommer extra kostnader. Den spanska lagen från 2019 skyddar låntagaren, men vissa avgifter kvarstår på din bekostnad.
Idag betalar banken majoriteten av kostnaderna för upprättande av inteckning (Notarie, Register, AJD). Köparen måste dock fortfarande betala två poster: kostnaden för fastighetsvärdering och eventuella uppläggningsavgifter.
- Fastighetsvärdering (Tasación): Obligatoriskt för banken. Kostnad: cirka 300 € till 500 €.
- Uppläggningsavgifter: Blir allt ovanligare, men kan uppgå till 0,5 % till 1 % av lånebeloppet.
För officiell skatteinformation kan du konsultera den spanska skattemyndighetens portal: Agencia Tributaria. Expertvägledning är dock fortsatt avgörande för att navigera denna information.
Slutsats
Att köpa en fastighet i Spanien kräver en total budget som är betydligt högre än det angivna priset. För en sund och överraskningsfri ekonomisk förberedelse är det avgörande att budgetera mellan 12 % och 14 % för avgifter och skatter utöver köpeskillingen.
Vår erfarenhet bekräftar detta: god förberedelse och vägledning från professionella (mäklare, advokat, skatterådgivare) är nycklarna till att lugnt förverkliga ditt fastighetsprojekt och säkra din investering.
Osäker på den totala budgeten?
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
FAQ: Skatter och kostnader vid fastighetsköp i Spanien för svenska investerare
Våra experter går igenom de 12 till 14 % av dolda kostnader (överlåtelseskatt, moms, notarie, advokat) som tillkommer utöver köpeskillingen för din fastighet.
Den viktigaste regeln är att inte enbart förlita sig på det angivna försäljningspriset. Du bör budgetera för ytterligare 12 % till 14 % av köpeskillingen för att täcka alla obligatoriska skatter och avgifter.
Nej, detta är den viktigaste skillnaden att förstå:
-
För nyproduktion (såld av en byggherre) betalar du moms (IVA) + AJD.
-
För en begagnad bostad (andra hand) betalar du ITP.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) är den spanska momsen. Vid köp av nyproduktion är den nationella skattesatsen 10 % av försäljningspriset.
AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) är en regional stämpelskatt på juridiska handlingar. Den läggs till momsen (IVA) vid köp av nyproduktion och uppgår till mellan 1 % och 1,5 % av priset, vilket gör den totala beskattningen för nyproduktion cirka 11,5 %.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) är överlåtelseskatten på fastigheter. Den ersätter momsen (IVA) för begagnade bostäder (andra hand). Eftersom det är en regional skatt varierar dess skattesats över Spanien.
Ja, betydligt. Detta är en avgörande punkt för din budget. Till exempel:
-
Madrid: 6 %
-
Andalusien (Costa del Sol): 7 %
-
Valencia-regionen (Costa Blanca): 10 %
-
Katalonien (Barcelona): 10 %
-
Nyproduktion: Cirka 11,5 % (10 % IVA + ~1,5 % AJD).
-
Begagnad bostad: Mellan 6 % och 10 % (endast ITP), beroende på region.
Nej, det är inte tekniskt sett ”obligatoriskt”, men det är starkt rekommenderat och nödvändigt för en utländsk köpare. Advokaten är den enda professionella parten som försvarar dina intressen och utför en ”due diligence” (kontroll av skulder, tillstånd etc.).
Du bör räkna med cirka 1 % till 1,5 % av köpeskillingen (exklusive skatter) i advokatkostnader. Detta är kostnaden för säkerheten i din transaktion.
Det finns två obligatoriska administrativa avgifter:
-
Notariekostnader (Notaría): För köpebrevet (cirka 0,5 % till 1 %).
-
Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad): För att registrera fastigheten i ditt namn (cirka 400 € till 800 €).
Sedan en lag från 2019 betalar banken majoriteten av kostnaderna för upprättandet av hypotekslånet (notarie, register, AJD).
Köparen måste nästan alltid betala två saker:
-
Fastighetsvärdering (Tasación): En obligatorisk expertvärdering som banken kräver (kostnad: 300 € till 500 €).
-
Uppläggningsavgift: Blir alltmer sällsynt, men kan ligga på 0,5 % till 1 % av det lånade beloppet.
Det är den officiella expertvärderingen av fastigheten, utförd av en oberoende expert (tasador). Banken använder den för att bestämma det maximala belopp de kan låna ut till dig (vanligtvis 70 % till 80 % av detta värde).
Till skillnad från vad man kan vara van vid i Sverige, utför den spanske notarien inga djupgående kontroller av tidigare skulder eller bygglov. Det är din advokat som säkerställer att fastigheten du köper är ”ren”, utan dolda skulder (bostadsrättsförening, skatter) och att poolen eller tillbyggnader är lagliga.
Självklart. För en begagnad fastighet på 200 000 € i Valencia-regionen (ITP på 10 %):
-
ITP (10 %): 20 000 €
-
Advokat (1 %): 2 000 €
-
Notarie (0,75 %): 1 500 €
-
Fastighetsregistret: 500 €
-
Totala kostnader: 24 000 €
-
Total köpeskilling: 224 000 € (vilket motsvarar 12 % i extra kostnader utöver priset).
