5 enkla steg för att köpa fastighet i Spanien
Introduktion
\r\nAtt köpa fastighet i Spanien kan verka komplext för en utlänning, särskilt när det rör sig om ett så viktigt ekonomiskt beslut. Men med god förberedelse och professionell rådgivning från experter på den lokala marknaden blir processen enkel, transparent och säker.
\r\nSom en erfaren fastighetsbyrå har vi sammanfattat denna process i en tydlig guide. Här är de 5 praktiska och oumbärliga stegen för att lyckas med ditt förvärv med fullständig sinnesro och rättssäkerhet.
\r\nSteg 1: Definiera ditt projekt och din budget
\r\nInnan all sökning är en tydlig definition av dina mål avgörande. Är det en fritidsbostad för semestern, en uthyrningsinvestering för att generera intäkter, eller en permanent bosättning för din pension? Ditt sökområde (Costa Blanca, Costa del Sol, etc.) beror på detta svar.
\r\nBeräkna den totala budgeten
\r\nDin totala budget får inte begränsas till fastighetens annonserade pris. Det vanligaste felet är att underskatta de extra kostnaderna. Vår erfarenhet visar att man i genomsnitt bör räkna med 12 % till 14 % utöver köpeskillingen för att täcka alla obligatoriska avgifter.
\r\n| Typ av avgift | \r\nUngefärlig kostnad (av köpeskillingen) | \r\n
|---|---|
| Skatter (ITP eller IVA) | \r\n7% till 10% (ITP - begagnat) eller 10% (IVA - nytt) | \r\n
| Notaravgifter (Notaría) | \r\n0.5% till 1% | \r\n
| Fastighetsregistret | \r\n0.3% till 0.7% | \r\n
| Advokat / Gestoría (Rådgivning) | \r\n1% till 1.5% (Oumbärligt för kontroll) | \r\n
Steg 2: Skaffa NIE (utländskt identifieringsnummer)
\r\nNIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt spanska skattenummer. Det är absolut obligatoriskt för alla fastighetsköp, öppnande av bankkonto eller tecknande av tjänsteavtal (vatten, el). Utan detta nummer är det omöjligt att underteckna köpebrevet.
\r\nDu hittar officiell information för ansökan på den spanska administrationens portal (Auktoritär källa): Portal för \"Citas Previas\" (Bokning av tider).
\r\nSteg 3: Sök fastigheten och utför kontroller
\r\nNär du har ditt NIE och din budget på plats, börjar den aktiva sökningen. Att anlita en specialiserad fastighetsbyrå som vår sparar tid, ger dig tillgång till verifierade fastigheter och säkerställer support på ditt språk under visningarna.
\r\n![\"Par](\"/img/blog/visite-propriete-espagne-costa-blanca.webp\")
Den juridiska kontrollen (Due Diligence)
\r\nDetta är det mest kritiska steget. Innan du betalar någon handpenning måste din advokat (abogado) ovillkorligen inhämta och analysera följande dokument för att garantera transaktionens Pålitlighet (Tillförlitlighet):
\r\n- \r\n
- \"Nota Simple\": Fastighetens identitetsdokument, som bekräftar ägaren och frånvaron av skulder (inteckningar, utmätningar). \r\n
- Kadasterreferensen: För att kontrollera överensstämmelsen mellan registret och verkligheten (m², pool...). \r\n
- Bostadsintyget (Licencia de Primera Ocupación). \r\n
- De aktuella betalningarna (fastighetsskatt IBI och samfällighetsavgifter). \r\n
Steg 4: Skriva under reservationskontraktet och förhandsavtalet
\r\nEfter kontrollerna skriver du under ett första reservationskontrakt (en enkel deposition för att dra fastigheten från marknaden), följt av \"Contrato de Arras\" (förhandsavtalet eller köpkompromissen).
\r\nDetta dokument binder båda parter juridiskt och kräver en handpenning, vanligtvis 10 % av fastighetspriset. Om du ångrar dig förlorar du denna handpenning. Om säljaren ångrar sig måste denne vanligtvis återbetala dig dubbelt (beroende på typ av arras).
\r\n![\"Infografik](\"/img/blog/infographie-5-etapes-achat-immobilier-espagne.webp\")
\r\n\r\n\"'Contrato de Arras' är grundläggande. Vår Erfarenhet visar att det måste upprättas av din advokat för att inkludera alla nödvändiga suspensiva klausuler (t.ex. erhållande av finansiering) för att skydda din handpenning på 10 %.\"
\r\n
Steg 5: Slutför köpet inför Notarie (Escritura)
\r\nDet sista steget är undertecknandet av det officiella köpeavtalet (\"Escritura Pública\") inför en spansk notarie. Det är då du betalar resterande del av priset och alla avgifter och skatter (via certifierade bankcheckar). Du får då dina nycklar och blir officiellt ägare i Spanien.
\r\n| Deltagare | \r\nNyckelroll | \r\n
|---|---|
| Notarien | \r\nKontrollerar parternas identitet, handlingens laglighet och läser upp Escritura. Notarien säkerställer rättssäkerheten (Auktoritet). | \r\n
| Köparen (Du) | \r\nTar med original NIE och certifierade bankcheckar för resterande pris och avgiftsprovisioner. | \r\n
| Din Advokat | \r\nFöljer med dig för att översätta och validera att alla villkor i \"Contrato de Arras\" är uppfyllda. | \r\n
Sammanfattning
\r\nAtt köpa fastighet i Spanien är inte komplicerat om du noggrant följer dessa 5 enkla steg. Nyckeln till framgång ligger i budgetförberedelser (inklusive 12-14% i avgifter) och den juridiska kontrollen (Due Diligence) som utförs av en oberoende advokat.
\r\nMed god support från professionella (fastighetsbyrå, advokat) sparar du tid, ökar din rättssäkerhet och undviker obehagliga överraskningar för att förverkliga din spanska dröm.
Behöver du hjälp med dessa 5 steg?
Dra nytta av marknadsmöjligheter. Låt oss diskutera ditt projekt.
Artikelns innehållsförteckning
- Introduktion
- Steg 1: Definiera ditt projekt och din budget
- Beräkna den totala budgeten
- Steg 2: Skaffa NIE (utländskt identifieringsnummer)
- Steg 3: Sök fastigheten och utför kontroller
- Den juridiska kontrollen (Due Diligence)
- Steg 4: Skriva under reservationskontraktet och förhandsavtalet
- Steg 5: Slutför köpet inför Notarie (Escritura)
- Sammanfattning
FAQ: Fastighetsköp i Spanien – Din Praktiska Guide för Svenska Investerare
Våra experter svarar på 15 nyckelfrågor om budget, NIE-nummer, juridiska kontroller och avtal för att säkerställa ett tryggt fastighetsköp i Spanien för svenska investerare.
Det första steget är att definiera ditt projekt noggrant (fritidsbostad, hyresinvestering, pension?) och att beräkna din totala budget. Denna budget måste absolut inkludera köpeskillingen plus de tillkommande kostnaderna.
Du bör räkna med en extra buffert på 12 % till 14 % av köpeskillingen. För en fastighet på 200 000 € innebär det mellan 24 000 € och 28 000 € i obligatoriska kostnader (skatter, notarie, advokat, etc.).
Det beror på om fastigheten är ny eller begagnad:
-
För en begagnad fastighet (återförsäljning): Du betalar ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), motsvarande en överlåtelseskatt som varierar mellan 7 % och 10 % beroende på region.
-
För en nybyggd fastighet (från en byggherre): Du betalar MOMS (IVA) på 10 %, plus juridiska stämpelavgifter (AJD).
NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt skatteregistreringsnummer som utländsk medborgare i Spanien. Det kan liknas vid ett skattebaserat "personnummer".
Ja, absolut. Det är omöjligt att skriva under det slutliga köpebrevet ("Escritura") utan ett NIE-nummer. Det är också obligatoriskt för att öppna ett spanskt bankkonto, betala dina skatter, eller teckna avtal för vatten och el.
Så snart som möjligt. Vänta inte tills du har hittat en fastighet. Handläggningstiderna vid konsulatet eller i Spanien kan vara flera veckor. Att ha ditt NIE-nummer klart gör att du kan agera snabbt när du hittar rätt fastighet.
Det mest kritiska steget är den juridiska granskningen (Due Diligence) som utförs av din advokat. Advokaten måste analysera alla lagliga dokument för fastigheten för att säkerställa att den är "ren" (utan skulder eller oegentligheter).
Det är det viktigaste dokumentet vid granskningen. Det är fastighetens officiella identitetshandling, utfärdad av fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
Den bekräftar tre väsentliga punkter:
-
Ägaren: Är säljaren verkligen den lagliga ägaren?
-
Beskrivningen: Är ytan (m²), poolen, etc., korrekt registrerade?
-
Skulder ("Cargas"): Har fastigheten en aktiv inteckning, utmätning eller andra skulder?
Nej, och detta är en fundamental skillnad. Den spanska notarien är en neutral offentlig tjänsteman. Han eller hon kontrollerar identiteter och handlingens laglighet, men skyddar inte specifikt köparens intressen (till exempel kontrollerar notarien inte bygglov eller skulder till samfälligheten).
Advokaten är den enda professionella som försvarar DINA intressen. Det är advokaten som utför "Due Diligence" (analys av Nota Simple, kontroll av skulder, tillstånd, avgifter till samfälligheten) och som upprättar ett förhandsavtal ("Contrato de Arras") som skyddar dig.
Det är förhandsavtalet eller köpekontraktet. Det är dokumentet som juridiskt binder säljaren att sälja fastigheten till dig och dig att köpa den till det överenskomna priset. Det undertecknas efter de juridiska kontrollerna.
Bruket är att betala en handpenning på 10 % av fastighetens köpeskilling.
Om inte en suspensiv klausul (som ett nekat lånelöfte) aktiveras, förlorar du hela din handpenning på 10 %. Omvänt, om säljaren drar sig ur, måste denne vanligtvis återbetala dubbla handpenningen.
Det är den officiella köpehandlingen som undertecknas inför notarien. Det är vid denna exakta tidpunkt som du betalar resterande del av köpeskillingen och får nycklarna. Du blir då officiellt ägare.
