5 Dinge, die man vor dem Kauf in Alicante beachten sollte
Einleitung
Alicante zieht mit seinem mediterranen Klima, seiner Lebensqualität und noch erschwinglichen Preisen jährlich zahlreiche Käufer an, die ein bedeutendes Projekt planen. Ob zum Wohnen, Investieren oder als Zweitwohnsitz – dieses Reiseziel bietet hervorragende Möglichkeiten, vorausgesetzt, die Transaktion wird mit der Sorgfalt eines Experten angegangen.
Als erfahrene Fachleute des lokalen Marktes wissen wir, dass die Vorbeugung rechtlicher und finanzieller Fallstricke der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf ist. Hier sind die 5 wesentlichen Punkte, die jeder Investor vor der Unterzeichnung des Notarvertrags prüfen sollte, um die Sicherheit Ihrer Akquisition zu gewährleisten.
1. Die absolute rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Der erste und kritischste Schritt ist die gründliche Überprüfung der rechtlichen Situation der Immobilie. Dieser „Due Diligence“-Prozess hilft, Ihren Traum nicht in einen finanziellen Albtraum zu verwandeln. Wir empfehlen Ihnen, sich auf die folgenden Punkte zu konzentrieren:
- Eigentumstitel: Ist der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie, ohne Erbstreitigkeiten?
- Lasten und Schulden: Ist die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen, Steuerschulden (IBI) oder ausstehenden Eigentümergemeinschaftsgebühren?
- Baurechtliche Konformität: Verfügt die Immobilie über die erforderlichen Baugenehmigungen und ist sie im Kataster und Grundbuch konsistent eingetragen?
- Legalität von Erweiterungen: Jeder nicht deklarierte Pool, überdachte Terrasse oder Anbau muss legalisiert (AFO/DAFO) oder ausdrücklich vom Kauf ausgeschlossen werden.
Offizielle Ressource
Für die Überprüfung von Lasten und die Datenkonsistenz ist das grundlegende Instrument die „Nota Simple“ des Grundbuchamtes. Sie können die offiziellen spanischen Register für weitere Details zum Registrierungs- und Überprüfungsprozess von Immobilien einsehen.
Offizielles Portal des Grundbuchamtes einsehen (registradores.org)
2. Kenntnis des lokalen Marktes und Gebietswahl
Der Immobilienmarkt in Alicante ist sehr heterogen. Eine Immobilie im Stadtzentrum hat nicht den gleichen Wert wie ein Objekt am Stadtrand, auch wenn der Quadratmeterpreis vergleichbar erscheint. Ein kluger Kauf basiert auf der richtigen Abstimmung zwischen Ihrem Budget, Ihrem Lebensstil und dem gewählten Viertel.
Die Provinz Alicante ist in verschiedene Zonen unterteilt, die unterschiedliche Käuferprofile anziehen:
| Zone | Schlüsselstädte | Ziel-Käuferprofil | Markt-Highlights |
|---|---|---|---|
| Premium-Küstengebiete | Playa de San Juan, Cabo de las Huertas | Zweitwohnsitz, High-End-Investor | Hohe saisonale Mietnachfrage, Bauqualität |
| Zentrale Wohngebiete | Stadtzentrum Alicante, Benalúa | Junge Berufstätige, Stadtrentner | Nähe zu Dienstleistungen und Verkehrsmitteln, ganzjähriges Leben |
| Erschwingliche Randgebiete | El Campello, Santa Pola, San Vicente | Familien, Erstkäufer, Suche nach Ruhe und Raum | Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis, gute Infrastruktur |
3. Budgetierung der Kaufnebenkosten
Der häufigste Fehler ausländischer Käufer ist die Unterschätzung der Nebenkosten, die nicht im angegebenen Preis enthalten sind. Für ein sicheres Projekt sollten Sie 10 % bis 13 % des Kaufpreises für Steuern und Transaktionsgebühren einplanen.
Diese Kosten variieren je nachdem, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt, ein Punkt, den jeder Immobilienexperte im Voraus klären sollte.
| Art der Ausgabe | Gebrauchte Immobilie (ITP) | Neubau (IVA) |
|---|---|---|
| Steuer (Hauptsteuer) | ITP (Grunderwerbsteuer): 10 % | MwSt. (IVA): 10 % |
| Stempelsteuer (AJD) | Nicht existent | AJD: 1,5 % |
| Notar- & Registergebühren | ~ 1 % (Variabel) | ~ 1 % (Variabel) |
| Anwaltskosten (Optional) | ~ 1 % | ~ 1 % |
| Gesamtkosten inkl. MwSt. | ~ 12 % bis 13 % | ~ 12,5 % bis 13,5 % |
4. NIE und touristische Vermietungslizenz: Die rechtlichen Erfordernisse
Der Immobilienkauf in Spanien ist ohne zwei Schlüsseldokumente und Lizenzen nicht möglich, die die Rechtmäßigkeit Ihres Status und Ihres Projekts gewährleisten.
Erwerb der NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Die NIE ist Ihre Ausländeridentifikationsnummer. Sie ist obligatorisch für: die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, die Eröffnung eines Bankkontos und die Zahlung von Steuern. Eine frühzeitige Beantragung ist unerlässlich, um die Transaktion nicht zu verzögern.
Regulierung touristischer Vermietungen
Wenn Sie eine Saisonvermietung in Betracht ziehen, verlangt die Valencianische Gemeinschaft eine touristische Vermietungslizenz (VT-Nummer). Die Erlangung dieser Lizenz unterliegt strengen Bedingungen (Sicherheitsstandards, Ausstattung) und kann in als „gesättigt“ geltenden Gebieten verweigert werden. Die Prüfung der Möglichkeit, diese Lizenz zu erhalten, muss vor dem Kauf erfolgen.
5. Die Rolle des Experten zur Absicherung Ihres Kaufs
Der unabhängige Anwalt: Ihre beste Absicherung
Der häufigste Fehler, den wir beobachten, ist das Sparen am unabhängigen Anwalt. Für eine bedeutende Transaktion ist der spezialisierte Anwalt Ihr einziger Garant dafür, dass die Immobilie lastenfrei und baurechtlich konform ist. Unterzeichnen Sie niemals das Kaufversprechen und leisten Sie keine Anzahlung („arras“), bevor die Prüfungen (Due Diligence) abgeschlossen sind.
Fazit
Ein Kauf in Alicante ist eine ausgezeichnete Investition. Der Markt bietet eine große Vielfalt an Immobilien und eine außergewöhnliche Lebensqualität. Um dieses Potenzial in Erfolg umzusetzen, müssen Sie die fünf Schlüsselpunkte beherrschen: rechtliche Sicherheit, Kenntnis des lokalen Marktes, Kostenkontrolle, Erhalt der NIE und Überprüfung der touristischen Lizenzen.
Die Beauftragung lokaler Fachleute für all diese Schritte ist der Beweis für eine gut durchdachte und sichere Investition. Wir sind hier, um Sie durch die Komplexität des spanischen Marktes zu führen und die Sicherheit Ihres Projekts zu gewährleisten.
Inhaltsverzeichnis des Artikels
- Einleitung
- 1. Die absolute rechtliche Prüfung (Due Diligence)
- 2. Kenntnis des lokalen Marktes und Gebietswahl
- 3. Budgetierung der Kaufnebenkosten
- 4. NIE und touristische Vermietungslizenz: Die rechtlichen Erfordernisse
- Erwerb der NIE (Número de Identificación de Extranjero)
- Regulierung touristischer Vermietungen
- 5. Die Rolle des Experten zur Absicherung Ihres Kaufs
- Fazit
FAQ: Immobilienkauf in Alicante: Ihr Investment in Spanien sicher gestalten
Alicante bietet außergewöhnliche Investitionsmöglichkeiten in einem mediterranen Umfeld. Das Verständnis der rechtlichen Due Diligence, der Besteuerung und der administrativen Abläufe ist entscheidend für einen sorgenfreien Erwerb.
- Die Identität des im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) eingetragenen Eigentümers.
- Das Fehlen nicht zustimmender Miteigentümer oder Rechte Dritter.
- Die Übereinstimmung zwischen den Daten des Eigentumstitels und der physischen Realität der Immobilie.
| Zone | Wichtige Städte | Zielkäuferprofil | Markt-Highlights |
|---|---|---|---|
| Prestigeträchtige Küstenregion | Playa de San Juan, Cabo de las Huertas | Zweitwohnsitz, Premium-Investor | Hohe saisonale Mietnachfrage, Bauqualität |
| Zentrales Wohngebiet | Stadtzentrum von Alicante, Benalúa | Junge Berufstätige, städtische Rentner | Nähe zu Dienstleistungen und Verkehrsmitteln, lebendiges Ganzjahresleben |
| Zugängliche Peripherie | El Campello, Santa Pola, San Vicente | Familien, Erstkäufer, Suche nach Ruhe und Raum | Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis, gute Infrastruktur |
- Gebrauchte Immobilie: Sie zahlen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die Grunderwerbsteuer, die in der Autonomen Gemeinschaft Valencia 10 % beträgt.
- Neubau: Sie unterliegen der TVA (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido), der Mehrwertsteuer, mit einem Satz von 10 %, und der AJD (Actos Jurídicos Documentados), der Stempelsteuer für beurkundete Rechtsakte, die 1,5 % beträgt.
- Der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (escritura).
- Der Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
- Der Zahlung aller mit der Immobilie verbundenen Steuern.
