Immobilienkredit in Spanien: Banken, Zinsen 2025 und Fallstricke vermeiden

Immobilienkredit in Spanien: Banken, Zinsen 2025 und Fallstricke vermeiden
Bankfinanzierung, Immobilienkredit Spanien, Hypothek Ausland
Estimated reading time : 5 minutes

Einleitung

FĂŒr viele deutschsprachige KĂ€ufer ist die Beschaffung eines Immobilienkredits in Spanien der kritischste und komplexeste Schritt ihres Kaufprojekts. Der Traum von einer Villa an der Costa Blanca oder einer Wohnung in Barcelona stĂ¶ĂŸt oft auf eine BankrealitĂ€t, die sich stark von der in Deutschland oder Österreich unterscheidet. Die Regeln sind nicht dieselben, und spanische Banken haben spezifische Kriterien, insbesondere fĂŒr Nicht-Residenten.

Die goldene Regel lautet: Spanische Banken (wie Santander, BBVA, CaixaBank oder Sabadell) finanzieren Steuerresidenten und Nicht-Residenten unterschiedlich. FĂŒr einen Nicht-Residenten finanziert die Bank maximal 60% bis 70% des Immobilienwertes (der sogenannten TasaciĂłn). Sie mĂŒssen daher ĂŒber ein Eigenkapital von mindestens 30% bis 40% verfĂŒgen, zuzĂŒglich etwa 10-15% fĂŒr Nebenkosten (Notar, Steuern). Dieser Expertenleitfaden entmystifiziert den Prozess, die ZinssĂ€tze 2025 und die zu vermeidenden Fallstricke.

Kredit fĂŒr Residenten vs. Nicht-Residenten: Der entscheidende Unterschied

Ihr Steuerstatus in Spanien ist der erste Faktor, den die Bank analysieren wird. Ein Steuerresident (der seine Steuern in Spanien zahlt und dort mehr als 183 Tage/Jahr lebt) erhĂ€lt gĂŒnstigere Konditionen. Ein Nicht-Resident (KĂ€ufer einer Zweitwohnung) stellt fĂŒr die Bank ein höheres Risiko dar, was sich in einer geringeren Finanzierung niederschlĂ€gt.

Merkmal Kredit fĂŒr Nicht-Residenten (Ihr Fall) Kredit fĂŒr spanische Steuerresidenten
Finanzierung (LTV) 60% bis 70% des Kaufpreises (oder der *TasaciĂłn*) 80% (manchmal 90%) des Kaufpreises
Erforderliches Eigenkapital 30% bis 40% des Preises + 10-15% Nebenkosten 20% des Preises + 10-15% Nebenkosten
Maximale Kreditlaufzeit 20 Jahre (manchmal 25 Jahre) 30 Jahre (manchmal 40 Jahre)
Zinssatz Oft etwas höher StandardzinssÀtze

Termin fĂŒr einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank wie Sabadell oder CaixaBank

Fester oder variabler Zinssatz (Euribor): Was wÀhlen in 2025?

In Spanien haben Sie die Wahl zwischen zwei Arten von ZinssÀtzen. Im Gegensatz zu Deutschland, wo der feste Zinssatz dominiert, war der variable Zinssatz (`tipo variable`) in Spanien lange Zeit die Norm.

  • Fester Zinssatz (`Tipo Fijo`): Der Zinssatz ist fĂŒr die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben. Dies ist die sichere Lösung. Mit dem Zinsanstieg 2023-2024 sind die fĂŒr 2025 angebotenen festen ZinssĂ€tze höher als zuvor, bieten aber vollstĂ€ndige Planbarkeit.
  • Variabler Zinssatz (`Tipo Variable`): Der Zinssatz setzt sich aus einer festen Bankmarge (z.B. +0,7%) und einem Referenzindex zusammen: dem Euribor (12 Monate). Steigt der Euribor, steigt Ihre Monatsrate. Sinkt er, sinkt sie. Dies ist eine Wette auf die Zukunft.

Infografik zeigt die Berechnung des erforderlichen Eigenkapitals fĂŒr Nicht-Residenten in Spanien (60% Kredit, 40% Eigenkapital + Nebenkosten)

Expertenrat

Historisch gesehen haben spanische Banken variable ZinssĂ€tze bevorzugt. Im Jahr 2025 bieten viele Banken „gemischte Kredite“ an: einen festen Zinssatz fĂŒr die ersten 5 oder 10 Jahre, gefolgt von einem variablen Zinssatz. Analysieren Sie das Angebot genau: Die „Sicherheit“ der ersten Jahre verbirgt oft einen Übergang zu einem potenziell risikoreichen variablen Zinssatz auf lange Sicht.

Prozess und erforderliche Dokumente

Die Beantragung eines Kredits in Spanien ist ein administrativer Marathon. Vorbereitung ist der SchlĂŒssel. Sie können keinen Kredit beantragen, wenn Sie Ihre NIE (AuslĂ€nderidentifikationsnummer) noch nicht besitzen. Dies ist der erste unverzichtbare Schritt.

Die 6 Schritte Ihres Kreditantrags

  1. Simulation & Vorabgenehmigung: Kontaktieren Sie mehrere Banken (Santander, CaixaBank, Sabadell, BBVA...), um Simulationen zu erhalten.
  2. Beantragung der NIE: Unverzichtbar fĂŒr alle FormalitĂ€ten.
  3. Unterzeichnung des „Contrato de Arras“: Dies ist der Kaufvorvertrag. Sie leisten eine Anzahlung (in der Regel 10%).
  4. Die „TasaciĂłn“ (Wertermittlung): Die Bank beauftragt einen unabhĂ€ngigen SachverstĂ€ndigen mit der Bewertung der Immobilie. Dieser Wert (die *TasaciĂłn*) dient als Grundlage fĂŒr die Kreditberechnung, nicht der Verkaufspreis.
  5. Kreditangebot (FEIN): Die Bank ĂŒbermittelt Ihnen das offizielle Angebot (zuerst FIPRE, dann FEIN genannt). Sie haben eine gesetzliche Bedenkzeit von 10 Tagen.
  6. Notarielle Unterzeichnung: Sie unterzeichnen gleichzeitig den Kaufvertrag (*escritura*) und den Darlehensvertrag (*hipoteca*).

Checkliste der Dokumente fĂŒr Nicht-Residenten

Die Bank wird Ihre RĂŒckzahlungsfĂ€higkeit in Ihrem Heimatland analysieren.

Erforderliches Dokument Warum?
NIE (Original und Kopie) Unverzichtbar fĂŒr die notarielle Unterzeichnung und die Steuerzahlung.
Steuerbescheide (letzte 2 Jahre) Nachweis Ihrer deklarierten EinkĂŒnfte in Ihrem Wohnsitzland.
Arbeitsvertrag und die letzten 3 Gehaltsabrechnungen Nachweis der StabilitĂ€t Ihrer EinkĂŒnfte (unbefristeter Vertrag erforderlich).
KontoauszĂŒge (letzte 6 Monate) ÜberprĂŒfung Ihrer Ersparnisse, Ihres Eigenkapitals und Ihrer finanziellen Verwaltung.
Nachweis des Eigenkapitals Nachweis der Herkunft der Mittel (GeldwÀscheprÀvention).
Kreditbericht (z.B. SCHUFA-Auskunft fĂŒr Deutschland) Nachweis, dass Sie keine Schulden oder ZahlungsausfĂ€lle haben.
Contrato de Arras Der Kaufvorvertrag der Immobilie, die Sie erwerben möchten.

Ein Gutachter (tasador) fĂŒhrt die offizielle TasaciĂłn eines Hauses in Spanien fĂŒr die Bank durch

Die 3 hÀufigsten Fallstricke (Unsere Erfahrung)

Als Experten, die KÀufer begleiten, sehen wir diese Fehler zu oft, die teuer werden oder ein Projekt zum Scheitern bringen können.

Falle 1: Die „Gastos“ (Nebenkosten) vergessen

Berechnen Sie das Eigenkapital nicht nur auf Basis des Immobilienpreises. Sie mĂŒssen 10% bis 15% Nebenkosten (die *Gastos*) hinzurechnen, die **niemals von der Bank finanziert werden**.
Beispiel: Bei einer Immobilie fĂŒr 200.000€ leiht die Bank 60% (120.000€).

  • Ihr Eigenkapital fĂŒr die Immobilie: 80.000€
  • Ihre Nebenkosten (z.B. 12%): 24.000€
  • Benötigtes Gesamteigenkapital: 104.000€ (das sind mehr als 50% des Kaufpreises!)

Falle 2: Die TasaciĂłn ist niedriger als der Verkaufspreis

Die Bank gewĂ€hrt den Kredit auf den niedrigsten Betrag zwischen Verkaufspreis und *TasaciĂłn*. Wenn Sie eine Immobilie fĂŒr 200.000€ kaufen, der SachverstĂ€ndige sie aber nur mit 180.000€ bewertet (*TasaciĂłn*), wird die Bank Ihnen nur 60% von 180.000€ (also 108.000€) leihen, und nicht 120.000€. Ihr Eigenkapital muss sich um 12.000€ erhöhen!

Falle 3: Die „Bonificaciones“ (verbundene Produkte)

Um einen attraktiven Zinssatz zu erhalten, wird die Bank Ihnen vorschreiben, zusĂ€tzliche Produkte (sog. `productos vinculados` oder `bonificaciones`) abzuschließen. Am hĂ€ufigsten sind dies: eine Lebensversicherung (`seguro de vida`) und eine Hausratversicherung (`seguro de hogar`) bei der Bank. Die Kosten dieser oft teuren Versicherungen mĂŒssen Sie in Ihre RentabilitĂ€tsberechnung einbeziehen, da sie manchmal den Vorteil des reduzierten Zinssatzes zunichtemachen.

Fazit

Einen Immobilienkredit in Spanien im Jahr 2025 als Nicht-Resident zu erhalten, ist durchaus möglich, vorausgesetzt, Sie sind perfekt vorbereitet. Der spanische Markt funktioniert anders: Der variable Zinssatz (Euribor) ist dort weit verbreitet, und das erforderliche Eigenkapital ist der kritischste Punkt.

Merken Sie sich diese Regel: Planen Sie mindestens 40% bis 50% des Verkaufspreises als Eigenkapital ein (um die nicht finanzierten 30-40% plus die 10-15% Nebenkosten zu decken). Indem Sie Ihre Dokumente (NIE, Steuerbescheide) im Voraus vorbereiten und Angebote (CaixaBank, BBVA, Santander...) vergleichen, sichern Sie Ihre Finanzierung und vermeiden hÀufige Fallstricke.

Expert Voguimmo

MĂŒssen Sie Ihre Finanzierung validieren?

Nutzen Sie Marktchancen. Lassen Sie uns ĂŒber Ihr Projekt sprechen.

★★★★★
4.9/5 von 1530 Bewertungen

🔒 Kostenlos & unverbindlich. Ihre Daten bleiben vertraulich.

HĂ€ufig gestellte Fragen: Immobiliendarlehen in Spanien fĂŒr Nicht-Residenten

Ihre ergÀnzenden Fragen zu Eigenkapital, ZinssÀtzen (Euribor, Festzins), Banken und den Fallstricken der Finanzierung im Jahr 2025.

Dies ist die wichtigste YMYL-Regel. Spanische Banken beleihen nur 60% bis 70% des Kaufpreises (dies ist der LTV, oder Loan-to-Value). Sie mĂŒssen also die restlichen 30% bis 40% als Eigenkapital mitbringen. DarĂŒber hinaus mĂŒssen Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer ITP, Notar etc.) bezahlen, die zusĂ€tzliche 10% bis 15% ausmachen. Diese Kosten werden niemals von der Bank finanziert.
(30% Eigenkapital + 10% Nebenkosten) = 40% Minimum.

Nein. Die Unterscheidung basiert nicht auf der NationalitĂ€t (EU vs. Nicht-EU), sondern auf dem steuerlichen Wohnsitz. Wenn Sie Ihre Steuern in Deutschland (oder einem anderen EU-Land) zahlen, werden Sie von der spanischen Bank als „Nicht-Resident“ eingestuft, und die Finanzierung ist auf 60-70% begrenzt, selbst wenn Sie EuropĂ€er sind.

Das ist sehr riskant. Spanische Banken verlangen einen Nachweis ĂŒber die Herkunft der Gelder (*justificante del origen de los fondos*). Wenn sie feststellen, dass Ihr Eigenkapital selbst eine Schuld ist, können sie den Antrag ablehnen. Sie möchten echte Ersparnisse sehen. Zudem wĂŒrde dies Ihre gesamte Schuldenquote erhöhen, was ein SchlĂŒsselkriterium ist.

Sobald Ihr vollstÀndiger Antrag (mit NIE, *tasación* und Arbeitsvertrag) eingereicht ist, rechnen Sie mit 4 bis 8 Wochen. Die *tasación* (Immobilienbewertung) dauert etwa eine Woche, und die rechtliche und finanzielle Analyse der Bank nimmt den Rest der Zeit in Anspruch. Unterschreiben Sie niemals einen *contrato de arras* mit einer Frist von weniger als 60 Tagen, wenn Sie von einem Kredit abhÀngig sind.

Sie können unverbindliche Simulationen und Vorabgenehmigungen erhalten. Eine offizielle Kreditofferte (die FEIN) können Sie jedoch nicht erhalten und den Kreditvertrag beim Notar nicht unterzeichnen ohne eine NIE-Nummer. Dies ist die administrative PrioritÀt Nummer eins.

Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich europĂ€ische Banken gegenseitig Geld leihen. Er ist der Referenzindex fĂŒr alle variablen Kredite in Spanien. Die Wahl eines variablen Zinssatzes ist ein Wagnis: Wenn der Euribor sinkt, sinken auch Ihre monatlichen Raten. Wenn er steigt (wie es 2023-2024 der Fall war), können Ihre monatlichen Raten erheblich ansteigen. Der Festzins bietet Sicherheit.

Dies ist ein sehr verbreitetes Produkt in Spanien. Es kombiniert beides: Sie haben einen Festzins fĂŒr die ersten Jahre (normalerweise 5, 10 oder 15 Jahre), um anfĂ€nglich Sicherheit zu haben, und danach wechselt der Kredit automatisch zu einem variablen Zinssatz (Euribor + Bankmarge) fĂŒr die restliche Laufzeit.

Ja. Es gibt kein offizielles Gesetz, aber die Risikopolitik der Banken ist klar: Der Kredit muss vollstĂ€ndig zurĂŒckgezahlt sein, bevor der Kreditnehmer das 75. Lebensjahr erreicht (in seltenen FĂ€llen manchmal 80 Jahre). Wenn Sie 60 Jahre alt sind, wird Ihnen die Bank nur einen Kredit mit einer maximalen Laufzeit von 15 Jahren anbieten.

Spanische Banken sind streng. Ihre „tasa de esfuerzo“ (Schuldenquote) sollte 30% bis 35% Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht ĂŒberschreiten, einschließlich des neuen spanischen Kredits UND aller Ihrer bestehenden Kredite (Autokredit, Immobilienkredit in Ihrem Heimatland...).

Es ist der KĂ€ufer (der Kreditnehmer), der die Bewertungsgesellschaft (die *tasadora*) bezahlt, auch wenn die Bank diese beauftragt. Die Kosten variieren je nach Immobilie zwischen 300€ und 600€. Wenn der Kredit abgelehnt wird oder die *tasaciĂłn* zu niedrig ausfĂ€llt, sind diese GebĂŒhren verloren.

Rechtlich gesehen, nein. Das spanische Gesetz verbietet es, den Abschluss einer Lebensversicherung (seguro de vida) zu erzwingen. Die einzige obligatorische Versicherung ist die Hausratversicherung (seguro de hogar) gegen Brand. Wenn Sie jedoch die Produkte der Bank (die Bonifikationen) ablehnen, hat diese das Recht, Ihren Zinssatz zu erhöhen. Man muss also kalkulieren, was am rentabelsten ist.

Die spanische Bank muss Ihre Gesamtverschuldung bewerten. Sie wird Sie daher nach Ihrem „Schufa-Auszug“ (fĂŒr deutsche Residenten) oder einem Ă€hnlichen Auszug der Kreditzentrale (fĂŒr Residenten anderer LĂ€nder) fragen. Dies ist ein offizielles Dokument, das alle Ihre laufenden Kredite auflistet. In Spanien heißt das Äquivalent CIRBE (Central de InformaciĂłn de Riesgos del Banco de España).

FĂŒr einen Nicht-Residenten ist es fast immer besser, einen in Spanien ansĂ€ssigen Hypothekenmakler (brĂłker hipotecario) zu beauftragen. Die „klassischen“ Banken (CaixaBank, Santander) haben lokale Filialen, die fast nie mit Nicht-Residenten zu tun haben und die Verfahren nicht kennen. Ein spezialisierter Makler kennt die richtigen Ansprechpartner, die Banken, die Kredite an AuslĂ€nder vergeben (wie Sabadell oder Bankinter), und bereitet Ihre Unterlagen vor, um Ihre Chancen zu maximieren.

Dies ist als Nicht-Resident sehr schwierig. Die Bank finanziert 60-70% des Kaufpreises. Renovierungskredite (hipoteca para reforma) sind andere Produkte und fĂŒr Nicht-Residenten komplexer zu erhalten. Es ist ratsamer, Ihre Arbeiten mit Ihrem persönlichen Eigenkapital zu finanzieren.

Dies ist das wichtigste Dokument. Es ist das offizielle und verbindliche Kreditangebot der Bank, gĂŒltig fĂŒr einen bestimmten Zeitraum. Es fasst alle Bedingungen zusammen: den Zinssatz, die Gesamtkosten, Versicherungen, GebĂŒhren. Sobald Sie es erhalten, haben Sie eine gesetzliche Bedenkzeit von 10 Tagen, bevor Sie es beim Notar unterzeichnen können.

Zum gleichen Thema:

Unsere Kunden sprechen ĂŒber uns

Alle unsere Bewertungen ansehen