Leben und Kaufen auf Mallorca, der Immobilienführer 2025

Mallorca bietet eine unvergleichliche Lebensqualität, die ein breites Spektrum an Investoren und Expats anzieht. Im Gegensatz zu vielen anderen Inseln ist Mallorca, insbesondere die Hauptstadt Palma, das ganze Jahr über aktiv. Zu den wesentlichen Vorzügen zählen:

• Ein außergewöhnliches mediterranes Klima, ideal für Outdoor-Aktivitäten wie Segeln und Golf.
• Ein kultiviertes Stadtleben in Palma, reich an Kultur, Sternegastronomie und Luxusboutiquen.
• Eine authentische ländliche Ruhe in malerischen Dörfern wie Valldemossa oder Pollença.
• Eine moderne Infrastruktur und anerkannte internationale Schulen, perfekt für Familien.

Diese einzigartige Dualität spricht gleichermaßen Familien, aktive Ruheständler und digitale Nomaden an.

Im Jahr 2025 zeichnet sich der Immobilienmarkt auf Mallorca durch eine Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau aus. Die ausländische Nachfrage, insbesondere aus Deutschland, Großbritannien, Skandinavien und Frankreich, bleibt der Haupttreiber und absorbiert ein sich verknappendes Angebot. Es ist wichtig zu beachten, dass eine signifikante Prämie für renovierte, energieeffiziente Immobilien und insbesondere für solche mit einer touristischen Vermietungslizenz (ETV) gezahlt wird, die als der wahre Heilige Gral für Investoren gilt.

Der Markt ist zudem stark segmentiert, mit erheblichen Preisunterschieden zwischen den verschiedenen geografischen Zonen der Insel.

Für eine effektive Immobiliensuche auf Mallorca ist es unerlässlich, die Preisgeografie der verschiedenen Regionen genau zu verstehen. Hier ist ein Überblick über die Schlüsselregionen und ihre spezifischen Profile:

• Palma (Zentrum & Portixol): Ideal für urbanes und historisches Wohnen direkt am Meer, mit geschätzten Preisen zwischen 5.500 € und 8.000 €/m².
• Südwesten (Andratx, Bendinat): Die luxuriöseste Region, geschätzt für ihre exklusiven Villen und Marinas, mit Preisen, die 12.000 €/m² übersteigen können.
• Norden (Pollença, Alcúdia): Bietet eine familienfreundlichere Atmosphäre, nahe der Natur und Sandstränden, mit Preisen von 4.500 € bis 6.500 €/m².
• Inland (Inca, Sineu): Präsentiert ein authentischeres und ruhigeres Mallorca, mit traditionellen Fincas und erschwinglicheren Preisen von 3.000 € bis 4.500 €/m².

Der Südwesten bleibt die hochpreisigste Region, während das Inselinnere weiterhin attraktive Möglichkeiten für diejenigen bietet, die Raum und Authentizität suchen.

Obwohl eine Immobilieninvestition auf Mallorca vielversprechend ist, birgt sie spezifische Besonderheiten und potenzielle Fallstricke. Folgende Punkte erfordern Ihre besondere Aufmerksamkeit:

• Städtebauliche Verstöße: Dies ist ein sehr häufiges Problem, insbesondere bei ländlichen Immobilien (Fincas). Eine umfassende rechtliche Prüfung (Due Diligence) ist unerlässlich, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
• Hohe Besteuerung: Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – Grunderwerbssteuer) auf den Balearen ist progressiv und kann bei Luxusobjekten bis zu 13 % erreichen. Eine transparente Kostenkalkulation ist hier entscheidend.
• Touristische Vermietungslizenzen (ETV): Ihre Erlangung ist in einigen Zonen mittlerweile äußerst schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Tätigen Sie niemals einen Kauf basierend auf der Zusage einer saisonalen Mietrendite, ohne die vorherige Existenz und Gültigkeit der ETV-Lizenz sorgfältig geprüft zu haben.

Die Begleitung durch erfahrene lokale Experten wie Voguimmo ist entscheidend, um diese komplexen Sachverhalte sicher zu meistern und unerwartete Kosten oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Voguimmo ist Ihr kompetenter Partner für eine Komplettabwicklung mit höchster Transparenz.

Der erste und entscheidendste administrative Schritt für jeden ausländischen Käufer auf Mallorca ist die Beantragung der NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer). Diese Nummer ist Ihre steuerliche und administrative Identifikationsnummer in Spanien und absolut unerlässlich. Ohne sie ist keine Immobilientransaktion möglich, sei es die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags, der Escritura (notarielle Urkunde) oder sogar die Eröffnung eines spanischen Bankkontos.

Die Besteuerung beim Immobilienkauf auf den Balearen ist ein entscheidender Faktor, den Sie berücksichtigen sollten. Die Hauptsteuer ist die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – Grunderwerbsteuer), die auf Bestandsimmobilien anfällt. Auf den Balearen ist diese Steuer progressiv und kann erhebliche Sätze erreichen, manchmal bis zu 13% für Luxusimmobilien.

Es ist entscheidend, diese hohe Besteuerung in Ihr Budget einzuplanen, zusätzlich zu weiteren Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Anwaltshonorare), die in der Regel zwischen 10% und 12% des gesamten Kaufpreises der Immobilie ausmachen.

Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie sind Nebenkosten unvermeidlich und müssen sorgfältig budgetiert werden. Wir empfehlen Ihnen in der Regel, etwa 10% bis 12% des Kaufpreises für die Deckung aller dieser Ausgaben einzuplanen. Diese umfassen:

• Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – spanische Grunderwerbsteuer), deren Satz je nach Immobilienwert variiert.
• Die Notargebühren für die Beurkundung der Escritura (Kaufurkunde).
• Die Eintragungsgebühren im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
• Die Honorare Ihres Anwalts oder Rechtsberaters, die für eine rigorose Due Diligence (sorgfältige Prüfung) unerlässlich sind.
• Eventuelle Bankgebühren, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen.

Diese Kosten können leicht variieren, doch diese Schätzung bietet Ihnen eine solide Grundlage für Ihr Planungsbudget.

Der Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca umfasst mehrere strukturierte Schritte, die wir Ihnen dringend empfehlen, mit professioneller Unterstützung zu durchlaufen:

1. Beantragung der NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Unerlässlich für jegliche Transaktion in Spanien.
2. Juristische Prüfung (Due Diligence): Ein Rechtsanwalt prüft die rechtliche, städtebauliche und steuerliche Situation der Immobilie, um volle Rechtssicherheit zu gewährleisten.
3. Reservierungsvertrag (Arras): Eine verbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, oft verbunden mit einer Anzahlung von 10% des Kaufpreises.
4. Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura pública): Vor einem öffentlichen Notar wird der Restbetrag des Kaufpreises gezahlt und das Eigentum übertragen.
5. Eintragung ins Grundbuch: Die Immobilie wird offiziell in Ihrem Namen eingetragen.
6. Erklärung und Zahlung der Steuern: Insbesondere die Grunderwerbsteuer (ITP) und weitere lokale Abgaben.
7. Überprüfung der ETV-Lizenz: Falls die Investition die touristische Vermietung umfasst, ist die Gültigkeit der bestehenden Lizenz sicherzustellen.

Jeder dieser Schritte ist entscheidend für die Rechtssicherheit Ihrer Investition.

Eine touristische Vermietungslizenz, oder ETV (Estancia Turística Vacacional), ist eine behördliche Genehmigung, die von der Regierung der Balearen ausgestellt wird und es Ihnen erlaubt, eine Immobilie für kurzfristige oder saisonale Vermietungen anzubieten. Sie ist absolut entscheidend für jeden Investor, der Mieteinnahmen durch die Saisonvermietung auf Mallorca erzielen möchte.

Ohne eine gültige ETV-Lizenz ist jede Vermietung an Touristen illegal und kann mit hohen Geldstrafen geahndet werden. Sie ist zu einem sehr gefragten Vermögenswert avanciert, da sie die Rechtssicherheit und das potenzielle Renditepotenzial Ihrer Ferienimmobilieninvestition gewährleistet.

Nein, es ist heute äußerst schwierig, wenn nicht unmöglich, in bestimmten Gebieten Mallorcas eine neue Ferienvermietungslizenz (ETV) zu erhalten. Ein Moratorium wurde von den balearischen Behörden eingeführt, um den saisonalen Vermietungsmarkt zu regulieren.

Folglich ist es für jedes Investitionsprojekt im Bereich Ferienvermietung auf Mallorca unerlässlich, Immobilien zu suchen, die bereits über eine bestehende und gültige ETV-Lizenz verfügen. Rechnen Sie nicht mit der zukünftigen Erteilung einer neuen Lizenz, da die Vorschriften sehr restriktiv sind und sich voraussichtlich nicht lockern werden.

Die rechtliche Prüfung, auch bekannt als Due Diligence, ist ein grundlegender und unverzichtbarer Schritt im Prozess des Immobilienkaufs auf Mallorca. Sie beinhaltet eine umfassende Untersuchung aller rechtlichen, städtebaulichen und steuerlichen Aspekte der Immobilie durch einen spezialisierten Rechtsanwalt.

Dies beinhaltet die Prüfung von:

• Der Rechtmäßigkeit des Baus und dem Fehlen von städtebaulichen Verstößen.
• Der Freiheit von Belastungen, Hypotheken, Pfändungen oder Schulden auf der Immobilie.
• Der Übereinstimmung der Immobilie mit dem Kataster und dem Grundbuch.
• Der Gültigkeit von Genehmigungen und Lizenzen, insbesondere der Touristenlizenz (ETV), falls zutreffend.
• Der steuerlichen Situation des Verkäufers und der Immobilie.

Dieses Vorgehen gewährleistet die Rechtssicherheit Ihres Erwerbs und beugt zukünftigen Risiken vor.

Das Leben auf Mallorca ist mit etwas höheren Lebenshaltungskosten verbunden als auf der iberischen Halbinsel. Dieser Unterschied ist hauptsächlich auf die Insellage zurückzuführen, welche die Preise für Konsumgüter und Energie beeinflusst. Dennoch bleibt Mallorca im Vergleich zu vielen großen europäischen Hauptstädten sehr wettbewerbsfähig.

Nachfolgend finden Sie einen Vergleich der wichtigsten Ausgabenposten:

Insgesamt sind die Immobilienpreise zwar deutlich höher, doch die anderen Ausgabenposten bleiben bei guter Kenntnis des lokalen Marktes beherrschbar.

Ja, auf Mallorca zu leben und eine Immobilie zu erwerben im Jahr 2025 bleibt eine sichere Investition und ein äußerst attraktives Lebensprojekt. Trotz eines erheblichen Budgets, das für den Erwerb erforderlich ist, rechtfertigen die Rechtssicherheit des spanischen Marktes, die Preisstabilität und die außergewöhnliche Lebensqualität der Insel diesen finanziellen Aufwand.

Die internationale Attraktivität Mallorcas gewährleistet eine kontinuierliche Nachfrage und eine solide Wertsteigerung des Vermögenswerts auf lange Sicht. Ob Sie einen Hauptwohnsitz, eine Luxusvilla oder eine Renditeimmobilie suchen, die Insel bietet eine große Vielfalt an Objekten mit starkem Potenzial.

Die Begleitung durch lokale Experten ist der Schlüssel zum Erfolg bei jedem Immobilienkaufprojekt auf Mallorca. Der Markt ist komplex und stark segmentiert, mit rechtlichen und städtebaulichen Besonderheiten, die speziell für die Balearen gelten.

Ein lokaler Experte, wie Voguimmo, wird Ihnen dabei helfen:

• die Feinheiten des Marktes zu durchschauen und die besten Gelegenheiten zu identifizieren.
• städtbauliche und rechtliche Fallstricke (wie Verstöße, ETV-Lizenzen) zu vermeiden.
• die lokale Besteuerung zu verstehen und Ihre Investition zu optimieren.
• eine rigorose Due Diligence zu gewährleisten und Ihre Transaktion rechtlich abzusichern.
• Zeit und Seelenfrieden während des gesamten Prozesses zu gewinnen.

Ihre fundierte Ortskenntnis ist unerlässlich für einen reibungslosen und erfolgreichen Kauf.