Vastgoed kopen in Spanje: Privé of Vennootschap? De SCI-valkuil en de SL-oplossing.

Achat Immobilier Espagne : Particulier ou Société ? (Le Piège de la SCI vs la Solution SL)
Fiscaliteit Spanje, Belastingen Spanje, Juridische Structuren, Vastgoed Spanje, SCI valkuil, Spaanse SL

Inleiding

Een vastgoedobject kopen in Spanje is een belangrijk project. Maar een cruciale vraag dient zich aan: moet u kopen als particulier (natuurlijk persoon) of via een vennootschap (rechtspersoon)? Voor Fransen is de verleiding groot om een bestaande structuur zoals een SCI (Société Civile Immobilière) of een SAS te gebruiken. Dit is een financiële en fiscale beslissing met zware gevolgen, en het antwoord is niet wat u denkt.

Als experts van de Spaanse markt moeten wij duidelijk zijn: het gebruik van een Franse SCI om in Spanje te kopen is een fiscale valkuil. Spanje erkent de "fiscale transparantie" van de SCI niet, wat leidt tot nachtmerries van dubbele belasting. Deze gids vergelijkt de twee geldige methoden: de aankoop op eigen naam (de eenvoudigste) en de aankoop via de *juiste* vennootschapsstructuur, een Spaanse Sociedad Limitada (SL).

Optie 1: De Aankoop op Eigen Naam (Persona Física)

Dit is de meest eenvoudige en meest voorkomende methode voor een niet-ingezetene die een tweede verblijf of een uniek huurpand koopt. Het proces is direct: u koopt als individu.

De belangrijkste stappen zijn:

  1. Het verkrijgen van uw NIE (Nummer ter Identificatie van Buitenlanders), wat uw verplichte fiscaal identificatienummer is.
  2. Het openen van een Spaanse bankrekening.
  3. Een advocaat (abogado) aanstellen om de legaliteit van het pand te controleren (via de Nota Simple).
  4. Het ondertekenen van de koopakte (escritura) bij de notaris.

Fiscaliteit van de aankoop op eigen naam (Niet-ingezetene)

De fiscaliteit is voorspelbaar:

  • ✅ Bij aankoop: U betaalt de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) voor een bestaand pand (7% tot 10% afhankelijk van de regio) of de IVA (btw) van 10% voor een nieuwbouwpand.
  • ✅ Jaarlijks: U betaalt de IBI (onroerendezaakbelasting) en de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
  • ✅ IRNR (Verhuur): Als u het pand verhuurt, wordt u belast tegen 19% (als EU-ingezetene) op de *netto* huurinkomsten.
  • ✅ IRNR (Eigen gebruik): Als u niet verhuurt, beschouwt Spanje dat u profiteert van een "fictieve huur". U betaalt 19% op basis van 1,1% tot 2% van de kadastrale waarde.
Voordelen (Eigen Naam)Nadelen (Eigen Naam)
Administratieve eenvoud en lage beheerkosten.Geen anonimiteit (uw naam is openbaar in het Register).
Fiscale (IRNR) voordelig tarief van 19% op de netto huurinkomsten.Overdracht / Erfenis onderworpen aan Spaans recht (hoge belastingen in sommige regio's).
Ideaal voor persoonlijk gebruik of een eenvoudige huurinvestering.Moeilijkheid om bepaalde kosten (buiten verhuur) af te trekken.

Particulier die een vastgoedaankoopakte ondertekent bij een notaris in Spanje

Optie 2: De Aankoop via een Vennootschap (De valkuil van de SCI en de SL-oplossing)

Dit is waar de duurste fout wordt gemaakt. U denkt: "Ik heb een SCI in Frankrijk, ik ga daarmee kopen."

De Dodelijke Valkuil: Kopen met een Franse SCI of SAS

DOE DIT NIET. Spanje erkent het regime van "fiscale transparantie" van Franse SCI's niet. Voor de Spaanse fiscus is uw SCI niet "transparant", het is een ondoorschijnende buitenlandse entiteit.

Gevolgen:

  • ❌ Dubbele Belasting: Uw SCI zal in Spanje worden belast op de winsten (tegen het tarief van de Spaanse vennootschapsbelasting of IRNR). Vervolgens, wanneer u de dividenden in Frankrijk uitkeert, wordt u (de vennoten) *opnieuw* belast op dezelfde inkomsten in Frankrijk.
  • ❌ Ongeschikte Fiscaliteit: U verliest het voordeel van het 19%-tarief van de IRNR voor particulieren.
  • ❌ GEBI: In sommige gevallen kan de SCI onderworpen zijn aan de GEBI (Speciale Belasting op onroerende goederen van niet-ingezeten entiteiten) van 3% op de kadastrale waarde, hoewel het Frans-Spaanse belastingverdrag dit kan verzachten.

Fiscaal gevarenbord dat de valkuil van het gebruik van een Franse SCI in Spanje voorstelt

De Professionele Oplossing: Een Spaanse Sociedad Limitada (SL) Oprichten

Indien u via een vennootschap wilt kopen (voor anonimiteit, het beheer van meerdere panden, of successieplanning), is de enige haalbare oplossing het oprichten van een vennootschap naar Spaans recht. De meest voorkomende is de Sociedad Limitada (SL), het equivalent van de Franse SARL/SASU.

In dit geval wordt de Spaanse SL eigenaar van het object. U bent de vennoot (socio) van deze SL.

Infographic die de aankoop van vastgoed op eigen naam versus een Spaanse SL-vennootschap vergelijkt

Vergelijking: Aankoop op Eigen Naam vs. Vennootschap (SL)

Wanneer moet u dan een SL verkiezen? Deze structuur is niet geschikt voor een eenvoudig tweede verblijf vanwege de beheerkosten. Ze wordt relevant voor grootschalige huurinvesteringen.

CriteriumAankoop op Eigen Naam (Particulier)Aankoop via een Spaanse SL (Vennootschap)
Jaarlijkse beheerkostenLaag (IBI + IRNR)Hoog (Boekhouder/Gestor verplicht: ~€1.000 - €2.500/jaar)
Belasting op huurinkomstenIRNR: 19% (voor EU) op het netto inkomen.IS: 25% (Vennootschapsbelasting) op de nettowinst.
Afschrijving & KostenAfschrijving en kosten aftrekbaar (indien verhuurd).Alle kosten (verzekering, boekhouder, IBI...) zijn aftrekbaar van de winst.
AnonimiteitGeen (Naam openbaar in het Register).Totaal (Het Register vermeldt de naam van de SL, niet de uwe).
Overdracht / ErfenisErfbelasting (regionaal).Eenvoudig: Men draagt sociale aandelen over (vaak minder belast).
Persoonlijk gebruikJa (door de "fictieve" IRNR te betalen).Niet aanbevolen. Het gratis ter beschikking stellen van het pand aan de vennoot is een belastbaar voordeel in natura.
Expertadvies: Wanneer is een SL verstandig?

Wij raden een SL alleen aan als u aan deze voorwaarden voldoet:

  1. Het betreft een puur huurinvestering (geen persoonlijk gebruik).
  2. U bent van plan meerdere panden (3 of meer) te kopen.
  3. Het vermogen is zeer hoog en successieplanning (overdracht van aandelen) is een belangrijk doel.

Veelgestelde vragen: Vastgoed kopen in Spanje – Als particulier of via een vennootschap?

Onze experts beantwoorden de belangrijkste vragen over aankopen op eigen naam, de valkuil van de Franse SCI en de optie van een Spaanse SL.

Non, c'est fortement déconseillé. Comme l'indique le texte, utiliser une SCI française pour acheter en Espagne est un "piège fiscal". L'Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui entraîne de graves complications.

Le problème est que l'Espagne ne considère pas la SCI comme "transparente". Pour le fisc espagnol, c'est une entité étrangère opaque. Cela signifie que les revenus (loyers) seront taxés une première fois en Espagne au niveau de la SCI, puis une seconde fois en France lorsque vous (les associés) recevrez les dividendes. C'est le cauchemar de la double imposition.

La méthode la plus simple et la plus courante est l'achat en nom propre (en tant que persona física, ou particulier). Le processus est direct et la fiscalité est prévisible, ce qui est idéal pour un usage personnel ou un investissement locatif unique.

Les étapes fondamentales sont :

  • Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), qui est votre identifiant fiscal.

  • Ouvrir un compte bancaire espagnol.

  • Mandater un avocat (abogado) pour les vérifications légales (notamment la Nota Simple).

  • Signer l'acte de vente (escritura) chez le notaire.

Oui, le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est absolument obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne, que ce soit en nom propre ou via une société. C'est votre numéro d'identification fiscal unique en Espagne.

Vous paierez l'un des deux impôts suivants (non cumulables) :

  • Pour un bien ancien : L'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), dont le taux varie de 7% à 10% selon la région.

  • Pour un bien neuf : L'IVA (la TVA espagnole) à 10%.

En tant que résident de l'UE, vous serez imposé sur les revenus locatifs via l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Le taux est avantageux : 19% sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges).

Oui. Même si vous ne louez pas le bien, l'Espagne considère que vous bénéficiez d'un "loyer fictif". Vous devez payer l'IRNR sur la base d'un revenu imputé, calculé en appliquant un pourcentage (1,1% ou 2%) sur la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition est de 19% sur cette base.

La seule solution viable pour acheter via une structure professionnelle est de créer une société de droit espagnol. La plus courante est la Sociedad Limitada (SL), qui est l'équivalent de la SARL ou SASU française.

La création d'une SL n'est pas recommandée pour une simple résidence secondaire. Elle devient pertinente uniquement pour un investissement d'envergure, si vous remplissez ces conditions :

  • Il s'agit d'un investissement purement locatif (pas d'usage personnel).

  • Vous prévoyez d'acheter plusieurs biens (généralement 3 ou plus).

  • L'optimisation de la succession (transmission de parts sociales) est un objectif majeur.

Le principal inconvénient est le coût de gestion annuel. Vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité complète et de faire appel à un gestor (comptable), ce qui engendre des frais fixes élevés (estimés entre 1 000€ et 2 500€ par an), que le bien soit loué ou non.

Ce n'est pas recommandé. Si vous (l'associé) utilisez le bien gratuitement, le fisc espagnol considère cela comme un avantage en nature, qui doit être déclaré et taxé. La SL est conçue pour une activité locative professionnelle, pas pour un usage personnel.

La différence est majeure :

  • Nom propre : Imposition à l'IRNR à 19% sur le revenu net.

  • SL espagnole : Imposition à l'IS (Impôt Société espagnol) à 25% sur le bénéfice net.

Si l'anonymat est un critère essentiel, la SL espagnole est la seule solution. Au Registre de la Propriété, c'est le nom de la SL qui apparaîtra comme propriétaire, pas le vôtre. À l'inverse, lors d'un achat en nom propre, votre nom est public.

Pour 90% des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un unique bien locatif, l'achat en nom propre (particulier) est la voie la plus simple, la moins coûteuse et la plus sûre fiscalement.

Onze klanten praten over ons

Bekijk al onze beoordelingen