Vivre et Acheter à Roses, le Guide Immobilier 2025
Pourquoi choisir Roses ?
Située dans la magnifique baie du même nom, classée parmi les plus belles du monde par l'UNESCO, Roses est la porte d'entrée maritime de la Catalogne. Choisir de vivre à Roses, c'est privilégier une proximité immédiate avec la frontière française (à moins de 45 minutes), un atout rassurant pour de nombreux expatriés qui souhaitent garder un lien fort avec l'hexagone. Surnommée la "Perle de la Costa Brava", la ville offre un mélange séduisant de plages de sable fin, de criques sauvages du Cap de Creus et d'un patrimoine historique riche avec sa Citadelle majestueuse.
Cependant, cette localisation prestigieuse au nord de l'Espagne a ses particularités : des prix immobiliers souvent plus élevés que sur le reste de la côte et une exposition fréquente à la Tramontane, un vent du nord puissant. Si votre priorité est un climat plus stable, des hivers plus doux sans vent et un pouvoir d'achat immobilier maximisé, il est essentiel de comparer : découvrez nos villas sur la Costa Blanca pour évaluer les opportunités au sud de Valence.
Localisation et Climat
Roses se trouve dans la province de Gérone, au cœur de l'Alt Empordà. Sa localisation est stratégique pour les francophones : Perpignan n'est qu'à 1h de route. Le climat est méditerranéen, mais influencé par les Pyrénées toutes proches. Les étés sont chauds et les hivers doux, bien que la Tramontane puisse rafraîchir l'atmosphère de manière significative plusieurs jours par an.
| Indicateur | Données Clés | Impact Vie Quotidienne |
|---|---|---|
| Climat | Hiver : 8-14°C | Été : 24-29°C | Agréable, mais venteux (Tramontane) |
| Frontière France | 40 km (Le Perthus) | Allers-retours très faciles |
| Aéroport | Gérone (GRO) à 50 min | Vols low-cost (Ryanair) |
Marché Immobilier à Roses : Prix et Tendances
Le marché immobilier à Roses est mature et valorisé, fortement soutenu par la demande française. L'offre est variée mais segmentée : le secteur de Santa Margarita avec ses canaux navigables (similaire à Empuriabrava) attire les plaisanciers, tandis que les collines du Puig Rom ou Mas Fumats offrent des vues panoramiques spectaculaires mais nécessitent la voiture. Le centre-ville reste prisé pour la vie à l'année.
"À Roses, le ticket d'entrée est élevé en raison de la proximité avec la France. Attention aux biens anciens des années 70-80 : l'isolation thermique est souvent inexistante, ce qui devient problématique les jours de grand vent en hiver. La rénovation énergétique est un poste clé à budgétiser." – Expert Voguimmo.
| Quartier / Zone | Type de Bien | Prix Moyen Estimé (€/m²) |
|---|---|---|
| Santa Margarita | Appartements avec amarre | 3 200 € - 4 500 € |
| Puig Rom / Canyelles | Villas Vue Mer | 3 800 € - 5 500 € |
| Centre Ville | Appartements classiques | 2 500 € - 3 200 € |
| Mas Fumats | Maisons résidentielles | 2 800 € - 3 500 € |
Qualité de Vie et Services
Vivre à Roses, c'est profiter d'une ville active toute l'année (contrairement à certaines stations voisines) avec une gastronomie réputée et un accès direct à la nature sauvage.
- Plaisance : Un port de plaisance majeur et des canaux résidentiels uniques pour garer son bateau devant chez soi.
- Nature : Proximité immédiate du Parc Naturel du Cap de Creus et des Aiguamolls de l'Empordà.
- Gastronomie : Une région étoilée, berceau de la cuisine d'avant-garde (héritage d'El Bulli).
- Accessibilité : Gare TGV de Figueres-Vilafant à 25 minutes (Paris en 5h30).
Conseils pour s'installer
L'installation en Catalogne comporte des spécificités administratives, notamment concernant la location touristique.
- Licence Touristique (HUTG) : Si vous achetez pour louer, vérifiez que le bien possède la licence ou que la mairie en délivre encore (quotas stricts).
- Chauffage : Ne négligez pas le chauffage. Contrairement au sud, les hivers à Roses nécessitent un système performant à cause du vent.
- NIE et Banque : Les démarches se font souvent à Figueres ou Gérone, prévoyez un accompagnement local.
Notre avis d'expert
Roses est une valeur sûre pour ceux qui veulent l'Espagne sans s'éloigner de la France. C'est un marché liquide et prestigieux. Cependant, pour un budget équivalent, vous aurez souvent moins de surface ou de prestations qu'au sud de Valence. Pour plus d'informations locales, visitez le site de l'Office de Tourisme de Roses.
Un projet immobilier à Roses ?
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FAQ Premium : Investir à Roses, Costa Brava
Investir dans l'immobilier à Roses sur la Costa Brava offre une porte d'entrée privilégiée en Espagne. Comprendre les spécificités du marché local et les implications administratives est essentiel pour un investissement sécurisé.
Roses, porte d'entrée maritime de la Catalogne, est stratégiquement située à moins de 45 minutes de la frontière française. Cette proximité est un atout majeur pour les expatriés souhaitant maintenir un lien fort avec la France. La ville, classée dans l'une des plus belles baies du monde par l'UNESCO, séduit également par ses plages, les criques sauvages du Cap de Creus et son riche patrimoine historique avec sa majestueuse Citadelle. C'est un marché mature et prisé, garantissant une certaine liquidité.
Située dans la province de Gérone, au cœur de l'Alt Empordà, Roses offre une connectivité remarquable :
- Frontière française : À seulement 40 km (Le Perthus), permettant des allers-retours très faciles.
- Aéroport : L'aéroport de Gérone (GRO) est à 50 minutes, avec des vols low-cost.
- Gare TGV : La gare de Figueres-Vilafant est à 25 minutes, reliant Paris en environ 5h30.
- Accès routier : Perpignan n'est qu'à 1h de route.
Roses bénéficie d'un climat méditerranéen agréable, caractérisé par des étés chauds (24-29°C) et des hivers doux (8-14°C). Cependant, sa localisation proche des Pyrénées expose la région à la Tramontane, un vent du nord puissant qui peut rafraîchir significativement l'atmosphère plusieurs jours par an, même en dehors de l'hiver.
Le marché immobilier à Roses est mature et valorisé, principalement soutenu par une forte demande émanant des acheteurs français. L'offre est variée, allant des appartements en bord de mer aux villas avec vue panoramique. Il est cependant important de noter que le ticket d'entrée y est souvent plus élevé que dans d'autres régions côtières d'Espagne en raison de sa localisation privilégiée et de sa proximité avec la France.
Les prix immobiliers à Roses varient considérablement en fonction du quartier et du type de bien. Voici une estimation des prix moyens au mètre carré :
| Quartier / Zone | Type de Bien | Prix Moyen Estimé (€/m²) |
|---|---|---|
| Santa Margarita | Appartements avec amarre | 3 200 € - 4 500 € |
| Puig Rom / Canyelles | Villas Vue Mer | 3 800 € - 5 500 € |
| Centre Ville | Appartements classiques | 2 500 € - 3 200 € |
| Mas Fumats | Maisons résidentielles | 2 800 € - 3 500 € |
Si vous envisagez l'achat d'un bien ancien à Roses, particulièrement ceux construits dans les années 70-80, une vigilance accrue s'impose. L'isolation thermique de ces propriétés est souvent inexistante, ce qui peut devenir problématique et coûteux en chauffage durant les jours de fort vent hivernal. Il est essentiel de budgétiser un poste pour la rénovation énergétique afin d'améliorer le confort et de réduire les coûts à long terme.
Vivre à Roses, c'est profiter d'une qualité de vie exceptionnelle grâce à ses multiples facettes :
- Plaisance : Un port de plaisance majeur et des canaux résidentiels uniques pour garer un bateau.
- Nature : Proximité immédiate du Parc Naturel du Cap de Creus et des Aiguamolls de l'Empordà.
- Gastronomie : Une région reconnue, berceau de la cuisine d'avant-garde et de nombreux restaurants étoilés.
- Vie locale : Une ville active toute l'année, loin de l'ambiance purement saisonnière de certaines stations.
Oui, Roses se distingue comme une ville active et dynamique toute l'année. Contrairement à certaines stations balnéaires voisines qui peuvent ralentir hors saison, Roses maintient une vie locale riche en services, commerces et événements, ce qui est un avantage considérable pour une résidence principale ou pour un investissement locatif sur le long terme.
Pour toute installation en Catalogne, certaines démarches sont fondamentales :
- Obtention du NIE (Numéro d'Identification des Étrangers) : Indispensable pour toutes transactions légales et administratives.
- Ouverture d'un compte bancaire espagnol : Nécessaire pour les paiements locaux et les prélèvements.
- Un accompagnement local par des experts peut simplifier ces démarches qui se font souvent à Figueres ou Gérone.
La location touristique en Catalogne, et donc à Roses, est strictement réglementée. Voici les points clés :
- Licence Touristique (HUTG) : Tout bien destiné à la location de courte durée doit posséder une Licencia de Uso Turístico, connue sous l'acronyme HUTG (Habitat d'Ús Turístic a Girona).
- Vérification préalable : Avant d'acheter dans l'objectif de louer, il est impératif de vérifier que le bien possède déjà cette licence ou que la mairie de Roses délivre encore de nouvelles licences, car des quotas stricts peuvent être en place.
- Réglementation locale : Les municipalités peuvent appliquer leurs propres règles supplémentaires, il est donc conseillé de se renseigner précisément auprès des services d'urbanisme locaux.
En raison de l'influence de la Tramontane, les hivers à Roses, bien que doux, peuvent être frais et venteux. Il est donc crucial de ne pas négliger le système de chauffage et l'isolation du logement. Un système performant est nécessaire pour garantir un confort optimal et éviter des factures énergétiques élevées, surtout si vous envisagez d'y vivre à l'année.
Lors d'un achat immobilier en Catalogne, il faut anticiper des coûts additionnels significatifs. Les droits de mutation (ITP), ou Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, sont parmi les plus élevés d'Espagne, s'établissant à 10%. En plus de l'ITP, des frais annexes tels que les frais de notaire, de registre de la propriété, et les honoraires d'avocat (conseillé) doivent être inclus. Il est impératif de calculer précisément votre budget global "acte en main" pour éviter toute surprise.
Roses offre plusieurs zones résidentielles distinctes, chacune avec ses propres attraits :
- Santa Margarita : Très prisé des plaisanciers, ce secteur se caractérise par ses canaux navigables, où il est possible d'avoir un amarre directement devant sa propriété.
- Puig Rom et Canyelles : Situés sur les hauteurs, ces quartiers offrent des vues panoramiques spectaculaires sur la baie et la mer, idéales pour les villas. La voiture y est généralement nécessaire.
- Mas Fumats : Il s'agit d'une zone résidentielle offrant principalement des maisons, prisée pour sa tranquillité et ses vues.
- Centre-Ville : Pour ceux qui privilégient la vie à l'année et l'accès direct aux services et commerces, le centre-ville reste une option très recherchée, principalement pour les appartements classiques.
Roses représente une valeur sûre pour les investisseurs qui recherchent l'Espagne sans s'éloigner trop de la France. C'est un marché immobilier liquide et prestigieux. Cependant, il est important de noter que pour un budget équivalent, l'investisseur pourrait obtenir une plus grande surface ou des prestations plus luxueuses dans des régions plus au sud de l'Espagne, comme sur la Costa Blanca. Roses est idéale pour ceux qui priorisent la proximité géographique et une excellente qualité de vie sur la Costa Brava.
Pour toute information complémentaire et officielle sur la vie locale, les activités, les événements et les services à Roses, nous recommandons de consulter directement le site de l'Office de Tourisme de Roses : Office de Tourisme de Roses.
