Hva koster trygg utleieforvaltning av din feriebolig i Spania?

• Leietype: Langtidsleie (Larga Temporada) eller sesongbasert/turistutleie. Arbeidet som kreves er ikke det samme for en stabil leietaker som for ukentlige bytter.
• Geografisk område: Store byer som Madrid eller Barcelona kan ha litt forskjellige kostnadsstrukturer enn i Alicante eller Valencia.
• Omfanget av tjenestene: En delvis forvaltning (kun innbetaling av husleie) vil være billigere enn en komplett forvaltning (inkludert innsjekk/utsjekk, rengjøring, og hyppig vedlikehold).

Forskjellen er betydelig.

Forvaltning av en langtidsutleiebolig (hovedbopel) medfører vanligvis lavere månedlige gebyrer, som svinger mellom 8% og 12% av leieinntekten (+ MVA - Merverdiavgift), fordi omløpet er lavt. For korttidsutleie eller ferieutleie er gebyrene betydelig høyere, fra 20% til 35% av de genererte inntektene, på grunn av økt arbeidsmengde (hyppige innsjekkinger/utsjekkinger, rengjøring, markedsføring på plattformer, samt kontinuerlig vedlikehold). Den spanske Boligloven har også påvirket kostnadene ved utleie for langtidsleie.

For vanlig boligleie praktiserer spanske eiendomsbyråer vanligvis to forskjellige typer gebyrer:

• De månedlige administrasjonsgebyrene: Disse ligger vanligvis på mellom 8 % og 12 % av den månedlige leien (+ IVA). Disse gebyrene dekker den løpende kontakten med leietaker, innkreving av leie og håndtering av mindre hendelser.
• De markedsføringsgebyrene (utleieprovisjon): Tradisjonelt tilsvarende én måneds leie. Men, siden ikrafttredelsen av Ley de Vivienda (den spanske boligloven) i mai 2023, er disse gebyrene nå utleiers (eierens) ansvar for primærboligleieforhold.

For korttidsutleie (som Airbnb eller Booking) er gebyrene høyere, siden tjenesten er en integrert forvaltning. Her tar byråene mellom 20 % og 35 % av inntektene som genereres. Disse prosentandelene dekker en rekke essensielle tjenester:

• Håndtering av reservasjoner og kalender.
• Mottakelse og avreise (check-in/check-out).
• Rengjørings- og vaskeritjenester mellom hvert opphold.
• Regelmessig vedlikehold og håndtering av mindre hendelser.
• Markedsføring av eiendommen på dedikerte plattformer.

Da Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda trådte i kraft i mai 2023, endret dette fundamentalt reglene for utleie av hovedboliger. Tidligere var det vanlig i Spania at leietaker betalte meglerhonorarer (den såkalte 'meglermåneden'). Den nye loven forbyr denne praksisen for leiekontrakter for hovedboliger. Dette betyr at for deg som utleier, har de innledende kostnadene økt, fordi du nå må budsjettere denne måneden med honorarer for å finne en leietaker, i tillegg til de månedlige administrasjonsgebyrene.

I henhold til Ley de Vivienda faller kostnadene for eiendomsforvaltning og kontraktsutforming for leieavtaler for hovedbolig (vivienda habitual) utelukkende på utleier (eier).

Dette tiltaket har som mål å lette den innledende økonomiske byrden for leietakerne og representerer en stor endring i det spanske leiemarkedet.

For andre typer leieavtaler (sesongbaserte, midlertidige) kan reglene variere og må sjekkes fra sak til sak.

Nei, omfanget av Ley de Vivienda er spesifikt. Bestemmelsene om at eier skal dekke meglergebyrer gjelder hovedsakelig for leieavtaler for hovedbolig (vivienda habitual). Sesongbaserte utleier (alquiler de temporada) eller turistutleier påvirkes ikke direkte av denne klausulen og beholder vanligvis sine vanlige prisingspraksiser, der gebyrene kan deles eller bæres av leietakeren i henhold til den kommersielle avtalen.

Et seriøst byrå gjør mer enn bare å kreve inn husleien. Det fungerer som et juridisk og teknisk skjold for deg som eier.

Grunnpilarene for en god forvaltning, som du betaler for, er:

1. Screening av leietakere (Scoring): Verifisering av kredittverdighet (spanske lønnsslipper – nóminas, arbeidskontrakt – contrato de trabajo, lister over dårlige betalere som FIM – Fichero de Inquilinos Morosos).
2. Juridisk forvaltning: Utarbeidelse av leiekontrakt i samsvar med LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), innbetaling av depositum (fianza) til relevant regional instans.
3. Teknisk vedlikehold: Koordinering av håndverkere (rørleggere, elektrikere) slik at du slipper å håndtere dette fra Norge.
4. Skatt (Valgfritt): Enkelte byråer tilbyr hjelp med den kvartalsvise erklæringen av IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) for ikke-bosatte.

Grundig utvelgelse av leietakere er en av de mest avgjørende tjenestene. Byrået foretar en nøye vurdering for å minimere risikoen for manglende betaling:

• Detaljert gjennomgang av spanske lønnsslipper (nóminas) og arbeidskontrakter (contratos de trabajo) for å vurdere finansiell stabilitet.
• Bakgrunnssjekk og konsultasjon av spesifikke databaser som FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), et nasjonalt register over leietakere med manglende betalinger.
• Krav om ytterligere garantier om nødvendig (bankgaranti, solidariske kausjonister) for økt beskyttelse.

Denne forebyggende revisjonen gjør det mulig å velge pålitelige leietakere, noe som drastisk reduserer risikoen for eieren.

• Utforming av leiekontrakten: Denne utarbeides i samsvar med den spanske husleieloven, LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), og de nylige endringene i Ley de Vivienda, noe som beskytter dine interesser som eier.
• Innskudd av depositumet (fianza): Byrået sørger for at det lovpålagte depositumet blir satt inn hos det kompetente regionale organet (f.eks. INCASOL i Catalonia, IVIMA i Madrid).
• Håndtering av fornyelser og oppsigelser: Byrået påser at frister for varsling og kontraktsbestemmelser overholdes.
• Bistand ved tvister: Selv om dette ofte er en valgfri tjeneste, kan byrået fungere som ditt første kontaktpunkt og rådgiver ved juridiske spørsmål.

Ja, tjenester fra et eiendomsbyrå er MVA-pliktige (Merverdiavgift) med 21% IVA i Spania. Dette beløpet må legges til de annonserte gebyrene.

Den gode nyheten for deg som eier og bor i EU, er imidlertid at disse administrasjonskostnadene vanligvis er fradragsberettigede fra dine brutto leieinntekter. Dette gjøres når du leverer selvangivelsen din i Spania, spesielt via Modelo 210 for deg som er ikke-bosatt og har eiendomsinntekter.

For å estimere nettoavkastningen (Net Yield) må du ta hensyn til alle kostnadene. Her er et eksempel for en leilighet som leies ut for 1 000 €/måned med full forvaltning. Denne beregningen er avgjørende for å vurdere den faktiske lønnsomheten av investeringen din:

Som en ikke-resident eier vil det å forsøke å forvalte en eiendom selv, for å spare noen få prosenter, utsette deg for mye større finansielle og juridiske risikoer. Blant disse er: uteblitte betalinger, skader på eiendommen, lengre perioder med tomgang, eller feil i kontraktsutformingen som kan føre til kostbare tvister og bøter. Et profesjonelt byrå tilbyr en beskyttende barriere og effektiv forvaltning som, på lang sikt, ivaretar og øker verdien av din investering, og forvandler din eiendom til en reell passiv eiendel.

Voguimmos overordnede rolle er å fungere som en pålitelig partner og et unikt kontaktpunkt for deg som investor. Vi håndterer hele utleiesyklusen for deg: fra markedsføring og grundig utvelgelse av leietakere, til administrativ og juridisk forvaltning (kontrakter, depositum, håndtering av hendelser), teknisk vedlikehold, og økonomisk oppfølging (innbetalinger, leieprisjusteringer, samt bistand med forenklet skatterapportering for IRNR – inntektsskatt for ikke-bosatte). Målet vårt er å maksimere investeringens lønnsomhet, samtidig som vi garanterer deg fullstendig trygghet som eier, selv på avstand.