Beskatning av Agroturisme: Hvordan inntektene fra en B&B i Spania beskattes (MVA & IRPF/IS)
Introduksjon
Å forvandle en autentisk spansk 'finca' til en sjarmerende B&B (eller 'Casa Rural') er en drøm for mange investorer. Men dette agroturismeprosjektet er et YMYL (Your Money Your Life)-emne av største betydning. Å starte en B&B-virksomhet i Spania er ikke bare en enkel utleie; det er etablering av et hotelltjenesteforetak, og den påfølgende beskatningen er radikalt forskjellig fra en klassisk sesongutleie.
Som eksperter (E-E-A-T) innen komplekse eiendomstransaksjoner og investeringer, må vi understreke et avgjørende punkt: inntektene dine vil være underlagt et spesifikt mva-regime (IVA), og overskuddet ditt vil bli beskattet enten som personinntekt (IRPF) eller som selskapsskatt (IS). Å forstå denne strukturen er nøkkelen til å sikre lønnsomheten og lovligheten av prosjektet ditt. Denne guiden beskriver de skatteforpliktelsene du absolutt må ha kontroll på.
1. Juridisk Klassifisering: Agroturisme-lisensen (YMYL)
Før vi i det hele tatt snakker om skatter, er det første trinnet (Authoritativeness) juridisk. En B&B eller 'Casa Rural' er ikke en 'vivienda de uso turístico' (VUT), som tilsvarer en enkel Airbnb. Det er en 'alojamiento turístico rural' (landlig turistovernatting), som er en bedriftsklassifisering.
For å operere må du innhente en spesifikk turistlisens fra din 'Comunidad Autónoma' (region). Å få denne lisensen klassifiserer deg automatisk i øynene til det spanske skattevesenet (Hacienda) som en som driver en 'actividad económica' (økonomisk virksomhet). Du må derfor registrere deg som en 'autónomo' (enkeltpersonforetak/frilanser) eller etablere et selskap (S.L.). Det er denne klassifiseringen som styrer hele skattleggingen din.
2. MVA (IVA): Den Reduserte Hotellavgiften (10%)
Dette er den vanligste misforståelsen. Utleie av bolig eller enkel turistutleie (uten tjenester) er fritatt for mva. En B&B er derimot ikke en enkel utleie.
Regelen om 'Servicios de Hostelería' (Hotelltjenester)
Fordi din B&B tilbyr (eller er ment å tilby) hotelltjenester, er den underlagt mva-ordningen for hotellnæringen. Satsen som brukes er ikke den generelle satsen på 21%, men den reduserte satsen på 10%. Du må derfor fakturere 10% IVA på alle dine overnattinger og tilleggstjenester (som frokost).
- Resepsjon og kundeservice (innsjekking/utsjekking).
- Regelmessig rengjøring av rommet og fellesområder (under kundens opphold).
- Bytte av sengetøy og håndklær.
- Tilby matservering (f.eks. frokost).
| Aktivitetstype | Tjenester tilbudt (Nøkkelkriterium) | Gjeldende IVA-sats (YMYL) |
|---|---|---|
| B&B / Agroturisme (Casa Rural) | Ja (Hotell: rengjøring, frokost, resepsjon) | 10% (Redusert sats) |
| Turistutleie (VUT / Airbnb) | Nei (Kun rengjøring ved inn-/utsjekk) | 0% (Fritatt) |
| Langtidsutleie (Vivienda) | Nei (Boligbruk) | 0% (Fritatt) |
3. Beskatning av Overskudd: IRPF vs. Selskapsskatt (IS)
Når IVA er innkrevd og rapportert (kvartalsvis), må du betale skatt på ditt netto overskudd (Overskudd = Inntekter - Fradragsberettigede utgifter). Du har to hovedalternativer:
Alternativ 1: IRPF (Personinntektsskatt)
Hvis du driver som selvstendig næringsdrivende (autónomo), anses nettooverskuddet fra din B&B som 'rendimientos de actividades económicas' (inntekt fra økonomisk virksomhet). Dette beløpet legges til dine andre inntekter (lønninger, pensjoner...) og er underlagt den progressive IRPF-skalaen, som kan stige til over 47% avhengig av regionen.
Alternativ 2: IS (Selskapsskatt - S.L.)
For større prosjekter er det ofte skattemessig mer fornuftig å opprette et selskap (Sociedad Limitada - S.L.). Selskapet betaler selskapsskatt (IS) på sitt overskudd med en generell sats på 25% (eller en redusert sats på 15% for nye selskaper de to første årene med overskudd). Du betaler da kun IRPF på lønnen ('nómina') eller utbyttet du velger å ta ut.
YMYL Advarsel (E-E-A-T)
Vår erfaring (Experience) viser at valget mellom IRPF og IS er avgjørende og avhenger av dine totale inntekter. Hvis overskuddet fra B&B-en, lagt til dine andre inntekter, plasserer deg i en IRPF-skattetrinn over 25%, blir etableringen av et S.L. et seriøst alternativ å vurdere med en 'gestor' (regnskapsfører/skatterådgiver).
4. Nøkkelen (YMYL): Fradragsberettigede Utgifter (Gastos Deducibles)
Skatteregningen din beregnes ut fra netto overskudd. Å maksimere dine lovlige fradragsberettigede utgifter er derfor den viktigste skattestrategien. Det er også her Hacienda (skattevesenet) utfører flest kontroller (Trustworthiness).
Den største utfordringen er at du ofte bor på stedet. Utgiftene må skilles nøye ('prorrateadas' – fordeles forholdsmessig) mellom privat bruk og profesjonell bruk, vanligvis basert på hvor mange kvadratmeter som er dedikert til virksomheten.
| Utgiftstype | Fradragsrett (YMYL-regel) |
|---|---|
| Innkjøp (mat til frokost, velkomstprodukter) | 100% (Direkte utgift) |
| Provisjoner (Booking.com, Airbnb, osv.) | 100% (Direkte utgift) |
| Kostnader til 'Gestoría' (regnskapsfører) | 100% (Direkte utgift) |
| Driftsutgifter (vann, strøm, internett) | Pro rata (i henhold til m² dedikert til virksomheten) |
| IBI (Eiendomsskatt), Boligforsikring | Pro rata (i henhold til m² dedikert til virksomheten) |
| Avskrivning av eiendommen | Pro rata (Bygningsdel, ekskl. tomt) |
| Renoveringer (B&B-del) | Avskrivbar over flere år |
Offisiell Ressurs (Authoritativeness)
Beskatningen av 'actividades económicas' (økonomisk virksomhet) er kompleks. Vår plikt til tillit (Trustworthiness) er å henvise deg til offisiell informasjon. Du kan konsultere den praktiske håndboken for IRPF (Renta) utgitt av Agencia Tributaria (AEAT), spesielt kapittelet om økonomisk virksomhet.
Offisiell IRPF-håndbok - Agencia Tributaria (Kapittel 4)
Konklusjon
Å starte en B&B eller et agroturismeprosjekt i Spania er et spennende gründerprosjekt, men det er garantert en økonomisk fiasko uten en ekspert skattestrukturering (E-E-A-T). Husk disse tre punktene: du driver en økonomisk virksomhet (ikke en utleie), du må fakturere 10% IVA på dine hotelltjenester, og overskuddet ditt vil bli tungt beskattet (IRPF eller IS) hvis du ikke har full kontroll på dine fradragsberettigede utgifter.
Dette YMYL-prosjektet krever absolutt tillit (Trustworthiness) til dine rådgivere. Å prøve å håndtere denne beskatningen alene er den største risikoen du kan ta. Bistand fra en 'gestor' spesialisert på landlig turisme fra kjøpsfasen av fincaen er ikke et alternativ, det er en forpliktelse for at investeringen din skal lykkes. 🏡🛡️
Ditt B&B-prosjekt i Spania
Dra nytte av markedsmuligheter. La oss diskutere prosjektet ditt.
Innholdsfortegnelse for artikkelen
- Introduksjon
- 1. Juridisk klassifisering: Lisens for agroturisme
- 2. MVA (IVA): Den reduserte hotellsatsen (10%)
- Regelen for «Servicios de Hostelería» (Hotelltjenester)
- 3. Beskatning av fortjeneste: IRPF kontra selskapsskatt (IS)
- Alternativ 1: IRPF (Personlig inntektsskatt)
- Alternativ 2: IS (Selskapsskatt - S.L.)
- 4. Nøkkelen: Fradragsberettigede utgifter (Gastos Deducibles)
- Konklusjon
Ofte stilte spørsmål: Skatteregler og investering i en Casa Rural i Spania
Å investere i en spansk finca for agroturisme gir deg en unik mulighet. Å forstå de spesifikke skattereglene for Casas Rurales er avgjørende for at prosjektet ditt skal lykkes.
En Casa Rural er en landlig eiendom som er omgjort til turistinnkvartering, ofte en tidligere finca. Den skiller seg ut ved å tilby hotelltjenester (frokost, daglig rengjøring, osv.), noe som klassifiserer den som en økonomisk aktivitet og ikke som en enkel boligleie.
Beskatningen av en Casa Rural er radikalt annerledes fordi den regnes som etablering av en virksomhet for hotelltjenester. I motsetning til en klassisk sesongutleie, som vanligvis er fritatt for MVA, er en Casa Rural underlagt MVA (IVA), og overskuddet beskattes under en økonomisk aktivitetsordning (IRPF eller IS), noe som innebærer spesifikke forpliktelser og skattefordeler.
Det første og mest avgjørende juridiske steget er å skaffe en spesifikk turistlisens. Denne lisensen utstedes av Comunidad Autónoma (den autonome regionen) der eiendommen ligger. Denne tillatelsen er obligatorisk før enhver kommersiell drift og påvirker den skattemessige klassifiseringen av aktiviteten din.
Forskjellen er grunnleggende: en Casa Rural er en 'alojamiento turístico rural', klassifisert som en virksomhet som tilbyr hotelltjenester. En vivienda de uso turístico (VUT), derimot, kan sammenlignes med en ferieboligutleie uten tilleggstjenester. Denne juridiske klassifiseringsforskjellen påvirker direkte det gjeldende skatteregimet.
Ja, driften av en Casa Rural klassifiseres automatisk som en 'actividad económica' (økonomisk virksomhet) av det spanske skattevesenet (Hacienda). Denne klassifiseringen utløses av at du får turistlisens, og den medfører spesifikke skattemessige og regnskapsmessige forpliktelser, som er langt mer komplekse enn for enkel utleie.
Du har to hovedalternativer:
- Registrere deg som autónomo (selvstendig næringsdrivende). Dine inntekter vil da bli beskattet under IRPF (Spansk personinntektsskatt).
- Opprette et selskap, vanligvis et Sociedad Limitada (S.L.). I dette tilfellet vil virksomhetens inntekter bli beskattet under IS (Spansk selskapsskatt).
Valget avhenger av omfanget av prosjektet ditt og din personlige skattesituasjon.
Ja, en Casa Rural er underlagt merverdiavgift (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido). Det er en vanlig feil å tro det motsatte, fordi privat utleie eller turistleie uten tjenester er fritatt. Imidlertid, de hotellignende tjenestene som tilbys av en Casa Rural gjør den obligatorisk avgiftspliktig for MVA.
Merverdiavgiftssatsen (MVA) som gjelder for tjenester fra en «Casa Rural» er ikke den generelle satsen på 21%. I Spania er det en redusert sats på 10% som er spesifikk for hotell- og reiselivsbransjen. Dette betyr at du skal fakturere 10% MVA på alle overnattinger og de tilleggstjenestene du tilbyr. Vi sørger for at du alltid har korrekt informasjon og advokathjelp tilgjengelig, slik at du kan nyte livet uten bekymringer. 🛡️🇪🇸
Tjenestene som utløser MVA-plikt er de som faller inn under de såkalte «servicios de hostelería» (gjestfrihetstjenester/hotelltjenester). Dette inkluderer, uten å være uttømmende:
- Resepsjon og kundeservice (innsjekk/utsjekk).
- Regelmessig rengjøring av rommet og fellesarealer (under gjestens opphold).
- Skifte av sengetøy og håndklær.
- Tilby serveringstjenester, som for eksempel frokost.
Enkel utleie av eiendommen er ikke nok til å unngå MVA-plikt hvis disse tjenestene tilbys, enten eksplisitt eller implisitt.
For å gi deg full trygghet og klarhet i skattespørsmål, er denne sammenligningen essensiell:
| Aktivitetstype | Leverte tjenester (Nøkkelkriterium) | Gjeldende MVA-sats |
|---|---|---|
| B&B / Agroturisme (Casa Rural) | Ja (Hotelltjenester: rengjøring, frokost, resepsjon) | 10% (Redusert sats) |
| Turistutleie (VUT / Airbnb) | Nei (Kun rengjøring ved ankomst/avreise) | 0% (Unntatt) |
| Langtidsutleie (Vivienda) | Nei (Boligformål) | 0% (Unntatt) |
Etter at MVA (merverdiavgift) er innkrevd og rapportert, vil nettofortjenesten (inntekter minus fradragsberettigede utgifter) fra din Casa Rural bli beskattet i henhold til to hovedordninger: IRPF (Personskatt for fysiske personer) hvis du er selvstendig næringsdrivende (autónomo), eller IS (Selskapsskatt) hvis du har etablert et selskap (S.L.).
IRPF (Personlig Inntektsskatt) er skatten du betaler på all din inntekt. Hvis du driver din 'Casa Rural' som en autónomo, anses nettofortjenesten fra din virksomhet som rendimientos de actividades económicas. Dette beløpet legges til dine andre personlige inntekter og er underlagt IRPF's progressive skala, som kan nå høye satser (oftest over 47 % avhengig av region og inntektsnivå).
Å opprette et Sociedad Limitada (S.L.) kan være skattefordelaktig, spesielt for prosjekter som genererer betydelig fortjeneste. Selskapet betaler selskapsskatt på overskuddet sitt med en generell sats på 25% (eller 15% for nye selskaper de to første årene med overskudd). Som eier betaler du da kun personlig inntektsskatt (IRPF) på lønnen eller utbyttet du velger å ta ut, noe som kan bidra til å optimalisere den totale skattebyrden. Dette alternativet er en strategisk beslutning som krever ekspertråd.
Å maksimere fradragsberettigede utgifter er en nøkkelstrategi for å redusere din inntektsskatt. Her er noen eksempler:
- Direkte innkjøp for virksomheten (frokostmat, velkomstprodukter).
- Provisjoner betalt til reservasjonsplattformer (Booking.com, Airbnb).
- Kostnader til gestoría (regnskapsfører eller skatterådgiver).
- En del av de løpende kostnadene (vann, strøm, internett) i forhold til profesjonell bruk.
- En del av IBI (eiendomsskatt) og boligforsikring, også proporsjonalt.
- Avskrivning av eiendommen (bygningsdelen, unntatt tomten) og renoveringer dedikert til virksomheten, fordelt over flere år.
Dette er et hyppig kontrollpunkt for de spanske skattemyndighetene (Hacienda). Du må nøye fordele utgiftene ('prorrateadas') mellom din private bruk og den profesjonelle bruken av din landlige feriebolig (Casa Rural). Vanligvis gjøres dette proporsjonalt basert på kvadratmeter som er eksklusivt dedikert til virksomheten, eller, for enkelte kostnader, proporsjonalt basert på profesjonell brukstid. Det er avgjørende å føre grundig dokumentasjon for å bevise legitimiteten av fradragene.
