Opłaty agencji za zarządzanie najmem w Hiszpanii

Wiele czynników decyduje o wysokości opłat za zarządzanie najmem nieruchomością. Główne z nich to:

• Typ umowy najmu: długoterminowy (Larga Temporada) lub sezonowy/turystyczny. Zakres pracy znacząco różni się w przypadku stabilnego najemcy a częstych rotacji związanych z najmem krótkoterminowym.
• Lokalizacja nieruchomości: Duże miasta, takie jak Madryt czy Barcelona, mogą charakteryzować się nieco innymi strukturami opłat niż Alicante czy Walencja.
• Zakres świadczonych usług: Zarządzanie częściowe (obejmujące np. tylko inkasowanie czynszu) będzie tańsze niż zarządzanie kompleksowe, uwzględniające między innymi zameldowanie/wymeldowanie gości, sprzątanie oraz regularne prace konserwacyjne.

Zrozumienie tych kosztów jest kluczowe dla precyzyjnego obliczenia Państwa rzeczywistego zysku netto (Net Yield) z inwestycji.

Różnica jest znacząca. Zarządzanie najmem długoterminowym (nieruchomością przeznaczoną na stałe zamieszkanie) wiąże się zazwyczaj z niższymi opłatami miesięcznymi, wahającymi się od 8% do 12% czynszu (+ VAT - podatek od wartości dodanej), ze względu na niski wskaźnik rotacji najemców. W przypadku najmu sezonowego lub turystycznego koszty są znacznie wyższe, wahające się od 20% do 35% generowanych przychodów, z powodu zwiększonego zakresu pracy (częste zameldowania/wymeldowania, sprzątanie, marketing na platformach, ciągła konserwacja). Hiszpańska Ustawa Mieszkaniowa wpłynęła również na koszty wynajmu długoterminowego.

• **Miesięczne opłaty za zarządzanie**: Zazwyczaj wahają się od **8% do 12% miesięcznego czynszu** (+ IVA). Opłaty te obejmują bieżące relacje z najemcą, pobieranie czynszu i zarządzanie drobnymi incydentami.
• **Opłaty marketingowe** (związane z wynajmem): Tradycyjnie odpowiadają równowartości miesięcznego czynszu. Jednakże, od wejścia w życie Ley de Vivienda (Ustawy o Mieszkalnictwie) w maju 2023 r., opłaty te są obecnie ponoszone przez wynajmującego (właściciela) w przypadku umów najmu na cele głównego miejsca zamieszkania.

W przypadku najmu krótkoterminowego (np. Airbnb lub Booking) opłaty są wyższe, ponieważ usługa obejmuje kompleksowe zarządzanie. Agencje pobierają w tym przypadku od 20% do 35% generowanych przychodów. Te procenty pokrywają szeroki zakres kluczowych usług:

• Zarządzanie rezerwacjami i kalendarzem.
• Przyjmowanie i wyjazdy gości (check-in/check-out).
• Usługa sprzątania i prania po każdym pobycie.
• Regularna konserwacja i zarządzanie drobnymi usterkami.
• Marketing nieruchomości na dedykowanych platformach.

Wejście w życie Ustawy 12/2023 z 24 maja o prawie do mieszkania w maju 2023 roku radykalnie zmieniło zasady dotyczące najmu na pobyt stały. Wcześniej, w Hiszpanii powszechną praktyką było, że najemca pokrywał opłaty agencyjne (tzw. 'miesięczną opłatę agencyjną'). Nowa ustawa zakazuje tej praktyki w przypadku najmu na pobyt stały. Oznacza to, że dla Właścicieli początkowy koszt wzrósł, ponieważ muszą Państwo teraz uwzględnić w budżecie ten miesiąc wynagrodzenia za znalezienie najemcy, oprócz miesięcznych opłat za zarządzanie.

Zgodnie z Ley de Vivienda, w przypadku umów najmu na cele głównego miejsca zamieszkania (vivienda habitual), koszty zarządzania nieruchomością oraz formalizacji umowy ponosi wyłącznie wynajmujący (właściciel). Środek ten ma na celu złagodzenie początkowego obciążenia finansowego dla najemców i stanowi istotną zmianę na hiszpańskim rynku wynajmu. W przypadku innych rodzajów umów najmu (sezonowych, tymczasowych), zasady mogą się różnić i powinny być weryfikowane indywidualnie.

Nie, zakres Ley de Vivienda jest specyficzny. Jej przepisy dotyczące pokrywania kosztów agencji przez właściciela mają zastosowanie głównie do umów najmu głównego miejsca zamieszkania (vivienda habitual).

Wynajem sezonowy (alquiler de temporada) lub turystyczny nie jest bezpośrednio objęty tą klauzulą i zazwyczaj zachowuje swoje dotychczasowe praktyki cenowe, gdzie opłaty mogą być dzielone lub ponoszone przez najemcę zgodnie z umową handlową.

1. Weryfikacja najemców (Scoring): Sprawdzanie wypłacalności (hiszpańskie odcinki wypłat - nóminas, umowy o pracę - contrato de trabajo, listy nierzetelnych najemców, takie jak FIM - Fichero de Inquilinos Morosos).
2. Zarządzanie prawne: Sporządzanie umów najmu zgodnych z LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), deponowanie kaucji (fianza) w odpowiednim regionalnym organie.
3. Obsługa techniczna: Koordynacja rzemieślników (hydraulików, elektryków) bez konieczności osobistego nadzorowania z Państwa kraju.
4. Kwestie podatkowe (Opcjonalnie): Niektóre agencje oferują pomoc w składaniu kwartalnych deklaracji IRNR (Podatek od Dochodów Osób Niebędących Rezydentami) dla nierezydentów.

• Szczegółowa analiza hiszpańskich pasków płac (nóminas) oraz umów o pracę (contratos de trabajo) w celu oceny stabilności finansowej.
• Weryfikacja historii płatniczej i konsultacja specyficznych baz danych, takich jak FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), krajowy rejestr niewypłacalnych najemców.
• Wymóg dodatkowych zabezpieczeń w razie potrzeby (gwarancja bankowa, solidarni gwaranci) dla zwiększonej ochrony.

• Sporządzanie umowy najmu: Umowa ta jest przygotowywana zgodnie z LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) oraz ostatnimi zmianami wprowadzonymi przez Ley de Vivienda, skutecznie chroniąc interesy właściciela.


• Depozyt kaucji (fianza): Agencja dba o to, aby prawnie wymagana kaucja została złożona w odpowiedniej regionalnej instytucji (np. INCASOL w Katalonii, IVIMA w Madrycie).


• Zarządzanie przedłużeniami i wypowiedzeniami: Agencja pilnuje przestrzegania okresów wypowiedzenia oraz klauzul umownych, co jest kluczowe dla ciągłości Państwa inwestycji.


• Wsparcie w przypadku sporów: Chociaż często jest to opcja dodatkowa, agencja może służyć jako pierwszy punkt kontaktu i doradztwa w razie problemów prawnych, zapewniając Państwu spokój ducha.

Tak, usługi agencji nieruchomości podlegają w Hiszpanii podatkowi IVA (odpowiednik polskiego VAT) w wysokości 21%. Kwota ta musi zostać doliczona do ogłoszonych opłat.

Jednakże, dobra wiadomość dla Państwa, Właścicieli posiadających rezydencję podatkową w Unii Europejskiej, jest taka, że te opłaty za zarządzanie są zazwyczaj odliczalne od Państwa brutto dochodów z wynajmu. Odliczenia tego dokonuje się podczas Państwa deklaracji podatkowej w Hiszpanii, w szczególności poprzez formularz Modelo 210, przeznaczony dla nierezydentów uzyskujących dochody z nieruchomości.

Szacowanie rentowności netto (Net Yield) wymaga uwzględnienia wszystkich kosztów. Oto przykład dla mieszkania wynajmowanego za 1 000 € / miesiąc w pełnym zarządzaniu. Kalkulacja ta jest kluczowa dla oceny rzeczywistej rentowności Państwa inwestycji:

Dla właściciela nierezydenta, próba samodzielnego zarządzania nieruchomością w celu zaoszczędzenia kilku procent naraża Państwa na znacznie większe ryzyka finansowe i prawne. Należą do nich: zaległości w płatnościach, dewastacje nieruchomości, długotrwałe okresy pustostanów (braku najemców) oraz błędy w sporządzaniu umów, które mogą prowadzić do kosztownych sporów i kar finansowych.

Profesjonalna agencja oferuje skuteczną barierę ochronną i efektywne zarządzanie, które na dłuższą metę chroni i zwiększa wartość Państwa inwestycji, przekształcając Państwa nieruchomość w prawdziwy aktyw pasywny.

Kompleksowa rola agencji takiej jak Voguimmo polega na pełnieniu funkcji zaufanego partnera i jedynego punktu kontaktu dla inwestora. Zarządza ona całym cyklem najmu: od wprowadzenia nieruchomości na rynek i rygorystycznej selekcji najemców, poprzez zarządzanie administracyjne i prawne (umowy, depozyty kaucji, obsługa incydentów), konserwację techniczną oraz nadzór finansowy (pobieranie płatności, waloryzacja czynszów, wsparcie w uproszczonych deklaracjach podatkowych w zakresie IRNR - Podatku od Dochodów Nierezydentów). Celem jest maksymalizacja rentowności inwestycji, przy jednoczesnym zapewnieniu pełnego spokoju ducha właścicielowi, nawet na odległość.