Plus-value immobilière en Espagne : calcul, exonérations et conseils 2025

Introduction

Lorsque vous vendez un bien immobilier en Espagne, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente peut générer une plus-value. Cette plus-value est imposable et doit être déclarée auprès du fisc espagnol. Comprendre le mode de calcul, les taux d’imposition et les cas d’exonération permet d’optimiser la fiscalité liée à votre transaction.

1. Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un logement ou d’un terrain. Elle se calcule en soustrayant du prix de vente net (après déduction des frais de notaire et d’agence) le prix d’acquisition corrigé (prix d’achat initial augmenté des frais et travaux justifiés).

2. Comment est-elle calculée ?

La formule est la suivante :

Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux)

Les frais pouvant être déduits incluent :
- Droits de mutation et frais de notaire payés à l’achat.
- Frais d’agence immobilière.
- Travaux de rénovation ou d’agrandissement (avec factures officielles).

Ainsi, la plus-value nette correspond au véritable bénéfice réalisé par le vendeur.

3. Les taux d’imposition en 2025

En Espagne, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) pour les résidents, ou à l’impôt sur les non-résidents (IRNR) pour les étrangers. Le barème 2025 est progressif :
- Jusqu’à 6 000 € : 19 %
- De 6 000 € à 50 000 € : 21 %
- De 50 000 € à 200 000 € : 23 %
- Au-delà de 200 000 € : 26 %

Pour les non-résidents hors UE, le taux appliqué est de 24 % sans possibilité de déductions.

4. Exemple pratique

Un appartement acheté 200 000 € en 2015 et revendu 300 000 € en 2025 :
- Prix d’achat corrigé avec frais et travaux : 220 000 €
- Prix de vente net : 300 000 €
- Plus-value nette : 80 000 €
- Impôt dû (résident UE) : 21 % sur la partie comprise entre 6 000 € et 50 000 €, puis 23 % au-delà.
Le vendeur paiera environ 17 480 € d’impôt.

5. Exonérations possibles

Certaines situations permettent d’éviter ou de réduire l’impôt sur la plus-value :
- Vente de la résidence principale et réinvestissement dans une autre résidence principale en Espagne ou dans l’UE.
- Vente par un résident âgé de plus de 65 ans, exonérée si c’est sa résidence principale.
- Compensation avec des pertes patrimoniales enregistrées la même année.
- Accord de double imposition entre l’Espagne et d’autres pays, permettant d’éviter d’être taxé deux fois.

6. La taxe municipale sur la plus-value (plusvalía municipal)

En plus de l’impôt sur la plus-value, les vendeurs doivent également s’acquitter de la taxe municipale appelée « plusvalía municipal ». Elle est calculée sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis la dernière mutation. Chaque mairie fixe son propre barème, ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros selon la localisation et la durée de détention.

7. Conseils pratiques pour réduire la fiscalité

Pour limiter l’impact fiscal de la vente :
- Conservez toutes les factures de travaux réalisés sur le bien.
- Faites appel à un avocat ou un fiscaliste pour optimiser la déclaration.
- Vérifiez si vous pouvez bénéficier d’exonérations selon votre profil.
- Négociez avec l’acheteur qui paiera la plusvalía municipale (dans certains cas, cela peut être partagé).

Conclusion

La plus-value immobilière en Espagne est un impôt incontournable lors de la vente d’un bien. Bien comprendre son mode de calcul et connaître les exonérations possibles permet d’anticiper et d’alléger la facture fiscale. Avec une bonne préparation, la cession de votre bien peut rester une opération rentable et sécurisée.

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