Sánchez erkent zijn "tekortkomingen" tegenover Junts en kondigt een decreet aan met zijn beloften 2 december 2025

Dit decreet-wet omvat drie essentiële pijlers die het Spaanse vastgoedlandschap transformeren:

• De versoepeling van investeringen voor gemeenten, met als doel het woningaanbod te vergroten.
• De creatie van een verhoogde bescherming voor verhuurders tegen wanbetaling van huur.
• Aanpassingen betreffende de fiscale verplichtingen van vennootschappen (SL) die vastgoed bezitten.

Deze maatregelen zijn ontworpen om meer stabiliteit en vertrouwen op de markt te brengen.

De maatregel stelt gemeenten (stadsbesturen en provinciale besturen) met begrotingsoverschotten in staat deze te gebruiken voor “financieel houdbare investeringen”. Voorheen waren deze middelen vaak geblokkeerd. De overheid heeft duidelijk aangegeven dat de twee prioriteiten voor deze uitgaven zijn:

• De bouw van vivienda (woningen).
• Het waterbeheer.

Dit betekent dat talrijke lokale nieuwbouwprojecten, met name van VPO (Viviendas de Protección Oficial, gesubsidieerde woningen), kunnen worden opgestart, wat bijdraagt aan een toename van het totale aanbod op de markt.

Een VPO is een Vivienda de Protección Oficial, oftewel een Officiële Beschermde Woning. Dit zijn woningen waarvan de verkoop- of huurprijs door de staat wordt gereguleerd om hun toegankelijkheid voor gezinnen met bescheiden inkomens te waarborgen. Door gemeenten toe te staan de bouw van VPO-woningen direct te financieren met hun begrotingsoverschotten, hoopt de regering het aanbod van betaalbare woningen aanzienlijk te vergroten. Dit zou een aanzienlijke impact kunnen hebben op het huidige **aanbodtekort**, vooral in de gespannen stedelijke gebieden.

Ja, het hoofddoel van de toename van het woningaanbod, met name via de VPO's, is het herstellen van het evenwicht op de huurmarkt. In een markt waar de vraag het aanbod ruimschoots overtreft, stijgen de huurprijzen doorgaans. Door duizenden nieuwe woningen aan het woningbestand toe te voegen, kunt U op lange termijn een potentiële stabilisatie van de huurprijzen verwachten, vooral in grote steden en gebieden waar de huurdruk het hoogst is. Voor investeerders betekent dit een potentieel voorspelbaardere markt.

Dit is een belangrijke vooruitgang voor verhuurders. De overheid heeft de instelling aangekondigd van een specifieke partida (begrotingspost) die bedoeld is om verhuurders te helpen bij impagos (huurachterstanden). Deze maatregel heeft tot doel de verhuur te beveiligen, met name voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten met jongeren of gezinnen die als kwetsbaar worden beschouwd. Het doel is om de angst voor het verhuurrisico, wat een grote zorg is in Spanje, te verminderen.

Het toekomstige decreet richt zich specifiek op verhuur aan jongeren of kwetsbare gezinnen. Hoewel de exacte geschiktheidscriteria nog in de officiële tekst moeten worden gespecificeerd, is de intentie helder: een publiek vangnet bieden aan verhuurders die aan deze doelgroepen verhuren. Dit zou de beschikbaarheid van woningen voor deze bevolkingssegmenten moeten stimuleren, en tegelijkertijd de investering van de verhuurder beschermen.

Voor investeerders is de oprichting van dit garantiefonds een ware paradigmaverschuiving. Historisch gezien was het risico op impagos (onbetaalde huur) een belangrijke bron van zorg, die kon leiden tot lange en kostbare uitzettingsprocedures. Met deze nieuwe maatregel zou een aanzienlijk deel van het financiële risico van onbetaalde huur door de Staat worden gedragen, wat de negatieve financiële impact voor de eigenaar aanzienlijk vermindert. Dit maakt investeren in verhuur in Spanje veel aantrekkelijker en veiliger.

• Verhoogd vertrouwen: Eigenaren zullen eerder geneigd zijn te verhuren aan een breder scala aan huurders.
• Vermindering van financieel risico: De impact van wanbetaling zal potentieel worden geneutraliseerd.
• Vlottere markt: Meer beschikbare woningen voor huurders en minder bezorgdheid voor verhuurders.

Als experts is het onze analyse dat dit een positieve en pragmatische strategie is. In plaats van verhuurders simpelweg te bestraffen met restrictieve regelgeving (zoals huurplafonds), kiest de overheid er hier voor om hen te ondersteunen. Als dit garantiefonds correct wordt beheerd en gefinancierd, heeft het het potentieel om duizenden momenteel onbezette woningen te deblokkeren en investeerders, inclusief buitenlandse, aanzienlijk gerust te stellen door hen staatsbescherming te bieden tegen een van de grootste risico's van verhuur.

Het decreet is gericht op het "vereenvoudigen van de naleving van fiscale verplichtingen voor bedrijven". De concrete maatregel is een verlenging van de termijnen voor de implementatie van de digitalisering van facturatieprocessen. Als u onroerend goed bezit via een Sociedad Limitada (SL, het equivalent van een besloten vennootschap (BV)), betekent dit dat uw bedrijf meer tijd heeft om zich aan te passen aan de nieuwe, complexe fiscale normen die zijn geïntroduceerd door de wet "Crea y Crece". Dit is een aanzienlijke administratieve verlichting.

De digitalisering van facturatieprocessen, geregeld door de wet « Crea y Crece », verplicht Spaanse bedrijven om elektronische facturatiesystemen te gebruiken en digitaal te communiceren met de belastingdienst. Dit is een complex proces dat softwarematige en organisatorische aanpassingen vereist. De verlenging van de termijnen is een praktische maatregel die bedrijven en hun accountants (gestorías) ontlast door hen meer tijd te geven om aan de regels te voldoen, waardoor potentiële boetes als gevolg van niet-naleving worden voorkomen.

De directe impact op de aankoopprijzen is genuanceerder. De toename van het woningaanbod via de gemeenten zal voornamelijk gericht zijn op VPO-woningen, wat zou kunnen bijdragen aan een matiging van de prijsstijging in het segment van sociale en middeldure woningen. Voor luxe vastgoed of puur beleggingsvastgoed zou het directe effect op de aankoopprijzen minder uitgesproken kunnen zijn. Echter, de vermindering van het huurrisico dankzij het garantiefonds maakt investeren in verhuur veiliger, wat indirect de vraag en, bijgevolg, de prijzen van vastgoed bestemd voor verhuur zou kunnen ondersteunen.

Onze analyse bevestigt dat dit maatregelenpakket over het algemeen positief is voor investeerders. Het versterkt de marktveiligheid op verschillende manieren:

1. Door het aanpakken van het woningtekort via een verhoging van het aanbod.
2. Door het aanzienlijk verminderen van het risico op wanbetaling voor vastgoedeigenaren, wat een belangrijke zorg was.
3. Door bedrijven administratieve verlichting te bieden via de verlenging van fiscale termijnen.

Deze veranderingen dragen bij aan een stabielere en voorspelbaardere investeringsomgeving, wat de aantrekkelijkheid van Spanje versterkt voor buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar veilige rendementen.

Om de officiële en meest betrouwbare tekst van elk Real Decreto-Ley te raadplegen, dient U zich te wenden tot de Boletín Oficial del Estado (BOE), het Staatsblad van de Spaanse Staat. Dit is de enige bron met wettelijke autoriteit voor de publicatie van wetten en decreten. Na publicatie is het decreet daar volledig toegankelijk. Hier is de directe link: Raadpleeg de Boletín Oficial del Estado (BOE).