Fiscale aspecten van agrotourisme: Hoe worden B&B-inkomsten in Spanje belast (btw & IRPF/IS)?
Introductie
Het omvormen van een authentieke Spaanse 'finca' (landhuis) tot een sfeervolle B&B (of 'Casa Rural') is een droom voor veel investeerders. Dit agritoerisme-project is echter een onderwerp van het type YMYL (Your Money Your Life) van het grootste belang. Een B&B-activiteit starten in Spanje is geen eenvoudige verhuur; het is het opzetten van een onderneming voor hotel- en verblijfsdiensten, en de daaruit voortvloeiende fiscaliteit verschilt radicaal van die van een klassieke seizoensverhuur.
Als experts (E-E-A-T: Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) in complexe vastgoedtransacties en investeringen, moeten wij een cruciaal punt benadrukken: Uw inkomsten vallen onder een specifiek btw-regime (IVA) en Uw winsten worden ofwel belast met inkomstenbelasting (IRPF), ofwel met vennootschapsbelasting (IS). Deze structuur begrijpen is essentieel om de rendabiliteit en legaliteit van Uw project te waarborgen. Deze gids beschrijft de fiscale verplichtingen die U absoluut moet beheersen.
1. De Juridische Classificatie: De Licentie voor Agritoerisme (YMYL)
Voordat er sprake is van belastingen, is de eerste stap (Authoritativeness) juridisch. Een B&B of "Casa Rural" is geen "vivienda de uso turístico" (VUT), wat vergelijkbaar is met een simpele Airbnb. Het betreft een "alojamiento turístico rural" (landelijke toeristische accommodatie), wat een bedrijfscategorisatie is.
Om te mogen opereren, moet U een specifieke toeristische licentie verkrijgen bij Uw "Comunidad Autónoma" (autonome regio). Het verkrijgen van deze licentie classificeert U automatisch in de ogen van de Spaanse belastingdienst (Hacienda) als zijnde een "actividad económica" (economische activiteit). U dient zich dus te registreren als "autónomo" (zelfstandige) of een vennootschap op te richten (S.L.). Deze classificatie regelt Uw volledige fiscale situatie.
2. De Btw (IVA): Het Verlaagde Tarief voor Horeca (10%)
Dit is de meest voorkomende verwarring. Residentiële verhuur of eenvoudige toeristische verhuur (zonder diensten) is vrijgesteld van btw. Een B&B is daarentegen geen eenvoudige verhuur.
De Regel van "Servicios de Hostelería" (Horecadiensten)
Omdat Uw B&B horecadiensten levert (of geacht wordt te leveren), valt het onder het btw-regime van de horeca. Het toegepaste tarief is niet het algemene tarief van 21%, maar het verlaagde tarief van 10%. U moet dus 10% IVA factureren over al Uw overnachtingen en aanvullende diensten (zoals ontbijt).
- Receptie en klantenservice (check-in/check-out).
- Regelmatige schoonmaak van de kamer en gemeenschappelijke ruimtes (tijdens het verblijf van de gast).
- Verschoning van bed- en badlinnen.
- Verstrekken van restauratiediensten (bijv. ontbijt).
| Type Activiteit | Geleverde Diensten (Cruciaal Criterium) | Toepasselijk IVA Tarief (YMYL) |
|---|---|---|
| B&B / Agritoerisme (Casa Rural) | Ja (Horeca: schoonmaak, ontbijt, receptie) | 10% (Verlaagd tarief) |
| Toeristische Verhuur (VUT / Airbnb) | Nee (Alleen schoonmaak bij aankomst/vertrek) | 0% (Vrijgesteld) |
| Lange Termijn Verhuur (Vivienda) | Nee (Residentieel gebruik) | 0% (Vrijgesteld) |
3. De Belasting op Winsten: IRPF versus Vennootschapsbelasting (IS)
Zodra de IVA is geïnd en aangegeven (per kwartaal), moet U belasting betalen over Uw netto winst (Winst = Opbrengsten - Aftrekbare kosten). U heeft twee hoofdopties:
Optie 1: De IRPF (Inkomstenbelasting voor Particulieren)
Als U opereert als zelfstandige (autónomo), wordt de nettowinst van Uw B&B beschouwd als "rendimientos de actividades económicas". Dit bedrag wordt opgeteld bij Uw andere inkomsten (salarissen, pensioenen...) en valt onder de progressieve schaal van de IRPF, die kan oplopen tot meer dan 47%, afhankelijk van de regio.
Optie 2: De IS (Vennootschapsbelasting - S.L.)
Voor grotere projecten is het vaak fiscaal voordeliger om een vennootschap op te richten (Sociedad Limitada - S.L., ofwel Besloten Vennootschap). De vennootschap betaalt Vennootschapsbelasting (IS) over haar winsten tegen het algemene tarief van 25% (of een verlaagd tarief van 15% voor nieuwe ondernemingen gedurende de eerste twee winstjaren). U betaalt dan de IRPF alleen over het salaris ("nómina") of de dividenden die U besluit uzelf uit te keren.
YMYL Waarschuwing (E-E-A-T)
Onze ervaring (Experience) toont aan dat de keuze tussen IRPF en IS cruciaal is en afhangt van Uw totale inkomsten. Als de winst van de B&B, opgeteld bij Uw andere inkomsten, U in een hogere IRPF-schijf dan 25% plaatst, wordt de oprichting van een S.L. een serieuze optie om te overwegen met een "gestor" (accountant/fiscaal adviseur).
4. De Sleutel (YMYL): De Aftrekbare Kosten (Gastos Deducibles)
Uw belasting wordt berekend over de nettowinst. Het maximaliseren van Uw wettelijk aftrekbare kosten is dus de belangrijkste fiscale strategie. Dit is ook waar de Hacienda (de belastingdienst) de meeste controles uitvoert (Trustworthiness).
De grootste uitdaging is dat U vaak ter plaatse woont. De kosten moeten nauwkeurig gescheiden ("prorrateadas") worden tussen Uw privégebruik en het professionele gebruik, meestal naar rato van de vierkante meters die aan de activiteit zijn gewijd.
| Type Kosten | Aftrekbaarheid (YMYL Regel) |
|---|---|
| Inkoop (Ontbijt, gastenbenodigdheden) | 100% (Directe kosten) |
| Commissies (Booking.com, Airbnb, etc.) | 100% (Directe kosten) |
| Kosten "Gestoría" (Accountant) | 100% (Directe kosten) |
| Lasten (Water, Elektriciteit, Internet) | Naar rato (volgens de m² toegewezen aan de activiteit) |
| IBI (Onroerendgoedbelasting), Woonverzekering | Naar rato (volgens de m² toegewezen aan de activiteit) |
| Afschrijving van het onroerend goed | Naar rato (Deel bouw, exclusief grond) |
| Renovaties (B&B-gedeelte) | Afschrijfbaar over meerdere jaren |
Officiële Bron (Authoritativeness)
De fiscaliteit van "actividades económicas" is complex. Onze plicht van vertrouwen (Trustworthiness) is om U te verwijzen naar officiële informatie. U kunt de praktische handleiding IRPF (Renta) raadplegen, uitgegeven door de Agencia Tributaria (AEAT), in het bijzonder het hoofdstuk over economische activiteiten.
Officiële handleiding IRPF - Agencia Tributaria (Hoofdstuk 4)
Conclusie
Een B&B of agritoerisme-project starten in Spanje is een boeiend ondernemersavontuur, maar het is een gegarandeerde financiële mislukking zonder een deskundige fiscale structurering (E-E-A-T). Onthoud deze drie punten: U oefent een economische activiteit uit (geen verhuur), U moet 10% IVA factureren over Uw horecadiensten, en Uw winsten zullen zwaar worden belast (IRPF of IS) als U Uw aftrekbare kosten niet perfect beheerst.
Dit YMYL-project vereist absoluut vertrouwen (Trustworthiness) in Uw adviseurs. Proberen deze fiscaliteit alleen te beheren is het grootste risico dat U kunt nemen. Begeleiding door een "gestor" gespecialiseerd in plattelandstoerisme vanaf de aankoopfase van de finca is geen optie, het is een verplichting voor het succes van Uw investering.
Uw B&B-project in Spanje
Maak gebruik van marktomstandigheden. Laten we praten over uw project.
Inhoudsopgave artikel
- Inleiding
- 1. De Juridische Classificatie: De Agritourisme Vergunning
- 2. De BTW (IVA): Het Verlaagde Horecatarief (10%)
- De Regel van de "Servicios de Hostelería"
- 3. Winstbelasting: IRPF versus Vennootschapsbelasting (Vpb)
- Optie 1: De IRPF (Inkomstenbelasting voor Particulieren)
- Optie 2: De Vpb (Vennootschapsbelasting - S.L.)
- 4. De Sleutel: De Aftrekbare Kosten (Gastos Deducibles)
- Conclusie
FAQ: Belastingen en Investering in een Casa Rural in Spanje
Investeren in een Spaanse finca voor agritoerisme biedt een unieke kans. Inzicht in de specifieke fiscale aspecten van Casas Rurales is essentieel voor het succes van uw project.
Een Casa Rural is een landelijke eigendom omgevormd tot toeristische accommodatie, vaak een oude finca. Het onderscheidt zich door het aanbieden van hotelachtige diensten (ontbijt, dagelijkse schoonmaak, enz.), waardoor het wordt geclassificeerd als een economische activiteit en niet als een eenvoudige residentiële verhuur.
De fiscale behandeling van een Casa Rural is radicaal anders omdat het wordt beschouwd als de exploitatie van een onderneming voor hoteldiensten. In tegenstelling tot reguliere seizoensverhuur, die doorgaans is vrijgesteld van btw, is een Casa Rural onderworpen aan btw (IVA) en worden de winsten belast onder een regime voor economische activiteiten (IRPF of IS). Dit brengt specifieke fiscale verplichtingen en voordelen met zich mee.
De eerste en meest cruciale wettelijke stap is het verkrijgen van een specifieke toeristische vergunning. Deze vergunning wordt afgegeven door de Comunidad Autónoma (autonome regio) waar het pand zich bevindt. Deze toestemming is onmisbaar vóór enige commerciële exploitatie en bepaalt de fiscale classificatie van uw activiteit.
Het onderscheid is fundamenteel: een Casa Rural is een 'alojamiento turístico rural', geclassificeerd als een onderneming die hoteldiensten aanbiedt. Een vivienda de uso turístico (VUT) daarentegen is vergelijkbaar met een vakantiewoning zonder bijkomende diensten. Dit verschil in juridische classificatie heeft directe gevolgen voor het toepasselijke belastingregime.
Ja, de exploitatie van een Casa Rural wordt automatisch geclassificeerd als een 'actividad económica' (economische activiteit) door de Spaanse belastingdienst (Hacienda). Deze classificatie wordt geactiveerd door het verkrijgen van de toeristenlicentie en brengt specifieke fiscale en boekhoudkundige verplichtingen met zich mee, die aanzienlijk complexer zijn dan voor een eenvoudige verhuur.
U heeft twee hoofdmogelijkheden:
- Zich registreren als autónomo (zelfstandige ondernemer). Uw inkomsten zijn dan onderworpen aan de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen).
- Een vennootschap oprichten, doorgaans een Sociedad Limitada (S.L.). In dit geval zijn de winsten van de activiteit onderworpen aan de IS (Spaanse vennootschapsbelasting).
De keuze hangt af van de omvang van uw project en van uw persoonlijke fiscale situatie.
Ja, een Casa Rural is btw-plichtig (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido). Het is een veelvoorkomende misvatting om te denken dat dit niet het geval is, aangezien residentiële of toeristische verhuur zonder bijkomende diensten is vrijgesteld. Echter, de hoteldiensten die door een Casa Rural worden aangeboden, maken de verhuur verplicht btw-plichtig (onder de Spaanse IVA-regels).
Het btw-tarief van toepassing op de diensten van een Casa Rural is niet het algemene tarief van 21%. Het betreft het verlaagde tarief van 10%, specifiek voor de horeca- en toerismesector in Spanje. U dient daarom 10% btw in rekening te brengen op alle overnachtingen en aanvullende diensten die u aanbiedt.
De diensten die leiden tot btw-plichtigheid zijn die welke vallen onder de servicios de hostelería. Deze omvatten, maar zijn niet beperkt tot:
- De receptie en klantenservice (inchecken/uitchecken).
- De regelmatige schoonmaak van de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes (tijdens het verblijf van de gast).
- Het verschonen van bedlinnen en handdoeken.
- Het aanbieden van horecadiensten, zoals ontbijt.
Het louter ter beschikking stellen van het pand is niet voldoende om de btw te vermijden indien deze diensten worden aangeboden of impliciet aanwezig zijn.
De vergelijking is essentieel om het fiscale verschil te begrijpen:
| Type Activiteit | Geleverde Diensten (Kerncriterium) | Toepasselijk BTW-tarief |
|---|---|---|
| B&B / Agrotourisme (Casa Rural) | Ja (Horecadiensten: schoonmaak, ontbijt, receptie) | 10% (Verlaagd tarief) |
| Toeristische Verhuur (VUT / Airbnb) | Nee (Enkel schoonmaak bij aankomst en vertrek) | 0% (Vrijgesteld) |
| Lange Termijn Verhuur (Vivienda) | Nee (Residentieel gebruik) | 0% (Vrijgesteld) |
Nadat de btw is geïnd en aangegeven, worden de nettowinsten (inkomsten min aftrekbare uitgaven) van uw Casa Rural belast volgens twee hoofdregimes: de IRPF (Spaanse Inkomstenbelasting voor Natuurlijke Personen) als u zelfstandige (autónomo) bent, of de IS (Spaanse Vennootschapsbelasting) als u een vennootschap (S.L.) heeft opgericht.
De IRPF (Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen) is de belasting die particulieren betalen over al hun inkomsten. Als U uw Casa Rural exploiteert als autónomo, wordt de nettowinst van Uw activiteit beschouwd als rendimientos de actividades económicas. Dit bedrag wordt opgeteld bij Uw andere persoonlijke inkomsten en is onderworpen aan de progressieve tarieven van de IRPF, die hoge tarieven kunnen bereiken (vaak meer dan 47%, afhankelijk van de regio en het inkomensniveau).
Het oprichten van een Sociedad Limitada (S.L.) kan fiscaal voordelig zijn, vooral voor projecten die aanzienlijke winsten genereren. De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting (IS) over haar winsten tegen een algemeen tarief van 25% (en zelfs 15% voor nieuwe bedrijven gedurende de eerste twee winstgevende jaren). Als vennoot betaalt U dan alleen IRPF (inkomstenbelasting) over het salaris of de dividenden die U besluit Uzelf uit te keren, wat de totale belastingdruk kan optimaliseren. Deze optie is een strategische beslissing die advies van een expert vereist.
Het maximaliseren van aftrekbare kosten is een belangrijke fiscale strategie om Uw winstbelasting te verlagen. Hier zijn voorbeelden:
- De directe aankopen voor de exploitatie (zoals ontbijtproducten, welkomstpakketten).
- De betaalde commissies aan boekingsplatformen (Booking.com, Airbnb).
- De kosten voor een gestoría (boekhouder of fiscaal adviseur).
- Een deel van de lopende kosten (water, elektriciteit, internet) naar rato van het professioneel gebruik.
- Een deel van de IBI (onroerendgoedbelasting) en de woonverzekering, eveneens naar rato.
- De afschrijving van het onroerend goed (constructiedeel, exclusief de grond) en van de renovaties specifiek voor de exploitatie, verdeeld over meerdere jaren.
Dit is een frequent controlepunt voor de belastingdienst (Hacienda). U moet nauwgezet de uitgaven scheiden ('prorrateadas') tussen Uw privégebruik en het zakelijke gebruik van de Casa Rural. Over het algemeen gebeurt dit pro rata van de vierkante meters die exclusief aan de activiteit zijn gewijd, of, voor bepaalde kosten, pro rata van de professionele gebruiksduur. Een nauwgezette administratie van bewijsstukken is essentieel om de legitimiteit van de aftrekposten te bewijzen.
