Réservation et contrat privé : les deux étapes avant l'acte
Publié le 26 août 2026
Avant l'acte notarié, un achat en Espagne passe par deux contrats. Le contrat de réservation retire le bien du marché contre un dépôt de 3 000 à 10 000 €. Le contrat privé, ou contrato de arras, engage les deux parties sur le prix, le calendrier et la date de livraison.
Le contrat de réservation
Le contrato de reserva immobilise le bien pendant deux à quatre semaines, le temps pour votre avocat de mener ses vérifications.
Ce qu'il doit prévoir : le montant du dépôt, la durée, le prix convenu, et surtout les conditions de restitution. Si les vérifications révèlent un problème — dette de copropriété, irrégularité urbanistique, absence de licence de première occupation —, le dépôt doit vous être rendu.
Un contrat de réservation qui ne prévoit aucun cas de restitution est un mauvais contrat.
Le contrat privé
Le contrato privado de compraventa, souvent appelé contrato de arras, est le véritable engagement.
Il fixe le prix définitif, le calendrier de paiement, la date de livraison, la description du bien et de ses annexes, et les conditions suspensives éventuelles — notamment l'obtention d'un prêt.
Les trois types d'arras
Le droit espagnol distingue trois régimes, et la différence est considérable.
Arras confirmatorias — le versement est un acompte. Aucune des parties ne peut se dédire : en cas de refus, l'autre peut exiger l'exécution forcée.
Arras penitenciales — le régime le plus courant. L'acheteur qui renonce perd son dépôt ; le vendeur qui renonce doit restituer le double. Ce régime relève de l'article 1454 du Code civil espagnol et doit être expressément mentionné pour s'appliquer.
Arras penales — une pénalité s'ajoute, sans libérer de l'obligation d'exécuter.
Si le contrat ne précise rien, les tribunaux retiennent généralement le régime confirmatoire — le plus contraignant pour l'acheteur.
Ce que votre avocat vérifie entre les deux
La nota simple, extrait du registre foncier : qui est propriétaire, quelles charges pèsent sur le bien, quelles hypothèques.
La situation urbanistique : le permis de construire, la conformité du programme, l'absence de contentieux.
Les dettes de copropriété, qui suivent le bien et non le vendeur.
Et dans le neuf, l'existence de l'aval bancaire et de la licence de première occupation.
Ce travail prend deux à trois semaines. C'est exactement ce que couvre la durée du contrat de réservation.
Questions fréquentes
Le dépôt de réservation est-il perdu si je renonce ?
En général oui, sauf motif prévu au contrat.
Peut-on négocier après la réservation ?
Le prix est en principe fixé. Les modalités restent discutables.
Faut-il un notaire pour le contrat privé ?
Non, mais un avocat doit le relire avant signature.
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Un contrat à relire ?
Un échange de quinze minutes suffit généralement à repérer ce qui doit y figurer.