Acheter un appartement en Espagne : le guide complet
Publié le 26 août 2026
Un non-résident peut acheter librement un appartement en Espagne. Il faut un NIE, un compte bancaire espagnol et un avocat. Comptez 13 à 14 % de frais en plus du prix affiché dans le neuf. L'achat se déroule en trois étapes : réservation, contrat privé, puis signature de l'acte notarié.
Ce qu'il faut avoir avant de commencer
Le NIE
Le Número de Identidad de Extranjero est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Aucun achat immobilier n'est possible sans lui.
Il s'obtient au consulat d'Espagne en France, en Belgique ou en Suisse, ou directement en Espagne auprès d'un commissariat habilité. Comptez trois à huit semaines selon le point de dépôt, parfois davantage en période chargée. C'est la démarche la plus longue du parcours, et c'est celle qu'il faut lancer en premier.
Un avocat ou un gestor peut l'obtenir pour vous par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.
Le compte bancaire espagnol
Il n'est pas légalement obligatoire, mais dans les faits il est indispensable : les prélèvements des charges de copropriété, de l'eau, de l'électricité et des impôts locaux se font par domiciliation espagnole.
Il s'ouvre avec le NIE, un passeport et un justificatif de revenus. La plupart des banques espagnoles acceptent les non-résidents, avec des frais de tenue de compte plus élevés que pour un résident.
Un avocat
Ce n'est pas obligatoire non plus, et c'est pourtant le seul point sur lequel nous insistons systématiquement.
En Espagne, le notaire n'a pas le même rôle qu'en France. Il constate l'accord des parties et authentifie l'acte, mais il ne vérifie ni la situation urbanistique du bien, ni l'absence de dettes de copropriété, ni la conformité des surfaces. C'est l'avocat qui fait ce travail.
Comptez environ 1 % du prix, avec un minimum souvent situé autour de 1 500 €.
Les frais réels, en plus du prix affiché
C'est la question la plus posée, et celle sur laquelle les acheteurs sont le plus souvent mal informés.
Dans le neuf
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| TVA (IVA) | 10 % du prix |
| Droit d'acte juridique documenté (AJD) | 1,2 à 1,5 % selon la communauté autonome |
| Notaire | 0,3 à 0,5 % |
| Inscription au registre foncier | 0,2 à 0,4 % |
| Avocat | environ 1 % |
| Total | 13 à 14 % |
Dans l'ancien
La TVA ne s'applique pas. Elle est remplacée par l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), dont le taux varie selon la communauté autonome — généralement entre 7 et 10 %. L'AJD, lui, ne s'applique pas.
Le total se situe dans une fourchette comparable, autour de 10 à 12 %.
À retenir : la différence de frais entre neuf et ancien est faible. Ce n'est pas le bon critère pour arbitrer entre les deux.
Les trois étapes de l'achat
1. La réservation
Un contrato de reserva retire le bien du marché, généralement pour deux à quatre semaines. Le dépôt va de 3 000 à 10 000 €.
C'est à ce stade que l'avocat effectue ses vérifications : nota simple au registre foncier, situation urbanistique, dettes éventuelles, conformité du permis de construire.
2. Le contrat privé
Le contrato de arras ou contrato privado de compraventa fixe le prix, le calendrier de paiement et la date de livraison. Il engage les deux parties.
Dans le neuf, c'est à cette étape que se déclenche le calendrier échelonné : généralement 10 à 30 % à la signature, puis des versements selon l'avancement des travaux, et le solde à la remise des clés.
3. L'acte notarié
L'escritura pública de compraventa est signée devant notaire. Le solde est versé, les clés sont remises, et l'acte est ensuite inscrit au Registro de la Propiedad.
Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration notariée établie en France, en Belgique ou en Suisse permet à votre avocat de signer pour vous.
Ce que le neuf apporte et que l'ancien n'a pas
C'est le point le moins connu des acheteurs francophones, et le plus important.
L'aval bancaire sur les acomptes
La loi espagnole impose au promoteur de garantir par un aval bancaire ou une assurance toutes les sommes versées avant la livraison. Si le promoteur fait défaut, les acomptes sont restitués.
Cette obligation est inscrite dans la loi 20/2015. Dans l'ancien, aucune protection équivalente n'existe.
Vérifiez que l'aval est bien émis avant le premier versement. C'est un document, pas une promesse.
Les garanties de construction
Dix ans sur la structure, trois ans sur les installations — plomberie, électricité, chauffage —, un an sur les finitions. Un bien ancien se vend en l'état, sans recours.
Le niveau de finition
Un acheteur français habitué au neuf de son pays s'attend à des murs blancs et une chape. En Espagne, le standard livré est très différent : menuiseries PVC à double vitrage avec volets motorisés, dressings entièrement équipés dans les chambres, carrelage grès cérame, cuisine complète avec plan de travail en quartz, climatisation gainable, fibre optique.
Certains programmes vont plus loin : pack mobilier complet, électroménager, stores. Cela varie d'un promoteur à l'autre et ne figure jamais dans les annonces.
La mémoire de qualités
C'est le document qu'il faut réclamer systématiquement. La memoria de calidades est le descriptif contractuel de ce qui sera livré, matériau par matériau.
Deux programmes affichés au même prix peuvent livrer des choses très différentes. C'est là que ça se voit, et peu d'acheteurs savent qu'elle existe.
Ces garanties valent pour l'ensemble des programmes neufs en Espagne présentés dans notre catalogue.
Ce qu'il faut accepter dans le neuf
Les délais glissent. Comptez environ trois mois de décalage par rapport à la date annoncée. C'est la norme du marché espagnol, pas un dysfonctionnement. Le problème n'est jamais le retard en lui-même — c'est de ne pas l'avoir intégré à son propre calendrier.
On achète sans voir. Sur plan, on juge sur des rendus. Le rendu est toujours plus beau que la réalité : la végétation y est mature, le ciel est bleu, les voisins n'existent pas.
Le quartier n'est pas fini. Autour d'un programme neuf, il y a souvent d'autres chantiers, et cela dure quelques années.
Ce que coûte un appartement une fois acheté
C'est la partie que les acheteurs français découvrent avec un certain soulagement.
L'IBI — l'équivalent de la taxe foncière — se situe généralement entre 300 et 500 € par an pour un appartement sur la Costa Blanca.
Il n'y a pas de taxe d'habitation en Espagne.
Les ordures ménagères sont facturées séparément par la mairie, pour un montant modeste.
Les charges de copropriété vont de quelques dizaines d'euros à une centaine par mois, selon les équipements de la résidence. Une résidence avec piscines, espaces paysagers, ascenseurs et parking souterrain coûte plus cher à faire tourner qu'un petit ensemble.
Et l'impôt sur le revenu des non-résidents. Même sans louer, un non-résident propriétaire en Espagne doit déposer chaque année le modelo 210 et acquitter un impôt calculé sur une base forfaitaire liée à la valeur cadastrale. Le montant est faible, mais la déclaration est obligatoire.
Peut-on emprunter en Espagne ?
Oui. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien, contre 80 % pour un résident. Les durées vont jusqu'à 25 ou 30 ans selon l'âge de l'emprunteur.
L'alternative est d'emprunter dans son pays, en garantissant sur un bien existant. C'est souvent plus simple et parfois moins cher.
Dans les deux cas, le financement se prépare en amont — pas au moment où un bien vous intéresse.
Les erreurs les plus fréquentes
Ne pas prendre d'avocat pour économiser 1 %, et découvrir après la signature une irrégularité urbanistique ou une dette de copropriété.
Sous-estimer les frais. Un budget calé sur le prix affiché sans les 13 à 14 % conduit à devoir renoncer en cours de route.
Ne pas visiter hors saison. Certaines urbanisations du littoral sont très animées en août et complètement vides en janvier.
Ne pas regarder ce qu'il y a autour. Un terrain nu à côté d'un programme ne le restera pas forcément. Le plan d'urbanisme le dit, et il est consultable.
Et croire qu'un bien est un placement garanti. Entre 2007 et 2013, le marché espagnol a perdu près de la moitié de sa valeur. Il a fallu près de vingt ans pour revenir au niveau de 2007. Les prix montent aujourd'hui — sur la province d'Alicante, +7,7 % sur un an à juillet 2026, contre +17 % un an plus tôt — mais le rythme ralentit et certaines communes reculent.
Questions fréquentes
Faut-il être résident pour acheter ?
Non. Un non-résident peut acheter librement. Le NIE et un compte bancaire espagnol suffisent.
Combien de temps prend un achat ?
Entre six semaines et trois mois pour un bien terminé. Pour un achat sur plan, la livraison intervient dix-huit à trente mois après la signature du contrat privé.
Faut-il être présent pour signer ?
Non. Une procuration notariée permet à votre avocat de signer à votre place.
Peut-on louer son appartement ?
Cela dépend de deux choses distinctes : la réglementation de la commune, et les statuts de la copropriété, qui peuvent l'interdire indépendamment. Les deux se vérifient avant l'achat.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
Les sommes versées avant livraison sont couvertes par un aval bancaire ou une assurance, obligatoire depuis la loi 20/2015. Vérifiez que l'aval est émis avant tout versement.
Les guides détaillés
Chaque étape résumée ici est approfondie dans un guide dédié.
Un projet en Espagne ?
Un échange de quinze minutes suffit généralement à savoir si je peux vous être utile.