Frais d'achat immobilier en Espagne : le détail poste par poste
Publié le 26 août 2026
Comptez 13 à 14 % du prix en frais dans le neuf, 10 à 12 % dans l'ancien. La différence tient à la TVA, qui remplace le droit de mutation. S'y ajoutent le notaire, le registre foncier et l'avocat. Ces frais ne sont pas finançables : ils se paient sur fonds propres.
Le neuf : TVA plus AJD
La TVA (IVA) à 10 % s'applique à tout logement neuf vendu par un promoteur. C'est le poste principal, et il n'est pas négociable.
Le droit d'acte juridique documenté (AJD) s'ajoute à la TVA. Son taux dépend de la communauté autonome : environ 1,5 % en Communauté Valencienne et en Région de Murcie, 1,2 % en Andalousie.
Sur un bien à 350 000 €, cela représente 35 000 € de TVA et environ 5 250 € d'AJD.
L'ancien : le droit de mutation
Dans l'ancien, la TVA ne s'applique pas. Elle est remplacée par l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), acquitté par l'acheteur :
| Communauté | ITP |
|---|---|
| Communauté Valencienne | environ 10 % |
| Région de Murcie | environ 8 % |
| Andalousie | environ 7 % |
L'AJD ne s'applique pas dans l'ancien.
Les frais communs aux deux
Le notaire — 0,3 à 0,5 % du prix, selon un barème officiel dégressif.
L'inscription au registre foncier — 0,2 à 0,4 %. Sans elle, vous êtes propriétaire mais votre droit n'est pas opposable aux tiers.
L'avocat — environ 1 %, avec un minimum souvent situé autour de 1 500 €. Ce n'est pas obligatoire, et c'est pourtant le poste sur lequel il ne faut pas économiser : en Espagne, le notaire ne vérifie ni l'urbanisme, ni les dettes de copropriété, ni la conformité des surfaces.
La gestoría, si vous en passez par une pour les formalités post-signature — quelques centaines d'euros.
Deux exemples chiffrés
Appartement neuf à 300 000 € en Communauté Valencienne
TVA 30 000 € · AJD environ 4 500 € · notaire environ 1 200 € · registre environ 900 € · avocat environ 3 000 € → environ 39 600 €, soit 13,2 %
Villa neuve à 500 000 €
TVA 50 000 € · AJD environ 7 500 € · notaire environ 1 800 € · registre environ 1 400 € · avocat environ 5 000 € → environ 65 700 €, soit 13,1 %
Ce qui n'est pas dans ces frais
La plus-value municipale (plusvalía) est acquittée par le vendeur, sauf accord contraire — et dans le neuf, elle ne s'applique pas.
Les frais de prêt, si vous financez en Espagne : expertise, commission d'ouverture, assurance. Comptez 1 à 2 % supplémentaires.
Les frais de change, si vous transférez depuis un compte hors zone euro.
Le point à retenir : les frais ne sont pas finançables par un prêt immobilier espagnol. La banque prête sur la valeur du bien, pas sur les frais. Il faut donc disposer de 13 à 14 % en fonds propres, en plus de l'apport.
Questions fréquentes
Les frais sont-ils négociables ?
Non pour les impôts. Les honoraires d'avocat le sont parfois.
Qui paie les frais d'agence ?
Sur le neuf en direct promoteur, le promoteur rémunère l'intermédiaire. L'acheteur ne paie pas de commission.
Peut-on les inclure dans le prêt ?
Non en Espagne. Certains acheteurs empruntent dans leur pays d'origine pour couvrir l'ensemble.
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