Les garanties de l'achat neuf en Espagne
Publié le 26 août 2026
Un promoteur espagnol doit garantir par un aval bancaire ou une assurance toutes les sommes versées avant livraison. S'y ajoutent dix ans de garantie sur la structure, trois ans sur les installations et un an sur les finitions. L'ancien ne bénéficie d'aucune de ces protections.
L'aval bancaire sur les acomptes
C'est la protection la plus importante, et la moins connue des acheteurs francophones.
La loi impose au promoteur de garantir chaque euro versé avant la remise des clés, par un aval bancaire ou une police d'assurance. Cette obligation figure dans la loi 20/2015, qui a repris et renforcé un dispositif existant depuis 1968.
Si le promoteur fait faillite, ne livre pas, ou livre hors délai contractuel, les sommes versées sont restituées avec intérêts.
Comment le vérifier
Exigez le document avant le premier versement. Un aval est un acte écrit, émis par une banque ou un assureur nommément identifié, mentionnant votre nom et le montant garanti.
Trois choses à contrôler : que l'émetteur soit une entité réelle, que le montant couvre l'intégralité de ce que vous versez, et que le compte sur lequel vous payez soit bien le compte spécial dédié au programme — pas le compte courant du promoteur.
Un promoteur sérieux fournit ce document sans qu'on le demande. Un promoteur qui tergiverse est un signal.
Les garanties de construction
La loi 38/1999 sur l'ordonnancement de la construction fixe trois niveaux :
Dix ans sur les vices affectant la structure — fondations, murs porteurs, charpente.
Trois ans sur les éléments qui rendent le logement habitable — étanchéité, plomberie, électricité, chauffage, climatisation.
Un an sur les finitions — carrelage, peinture, menuiseries intérieures.
Ces garanties courent à compter de la réception de l'ouvrage, et elles sont transmissibles : si vous revendez dans les cinq ans, l'acquéreur en bénéficie pour la durée restante.
Ce que l'ancien ne couvre pas
Un bien ancien se vend en l'état. Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, mais le délai est court — six mois en droit espagnol — et la preuve difficile à rapporter.
Aucun aval, aucune décennale, aucun recours simple. C'est un élément de comparaison rarement mis dans la balance et qui pèse pourtant lourd.
La mémoire de qualités
La memoria de calidades est le descriptif contractuel de ce qui sera livré : marques, matériaux, épaisseurs, équipements.
Elle a une valeur juridique. Si le promoteur livre autre chose, vous avez un recours — à condition de l'avoir en votre possession et annexée au contrat.
Réclamez-la systématiquement. Deux programmes au même prix peuvent livrer des choses très différentes, et c'est le seul document qui le dit.
Questions fréquentes
L'aval couvre-t-il aussi le retard de livraison ?
Oui, si le contrat fixe une date et qu’elle est dépassée sans motif recevable.
Que faire si le promoteur refuse de fournir l’aval ?
Ne versez rien. C’est une obligation légale, pas une faveur.
Les garanties couvrent-elles l'usure normale ?
Non. Elles couvrent les défauts de construction, pas l’entretien.
Ce guide complète le guide complet pour acheter un appartement en Espagne, qui réunit toutes les étapes de l'achat.
Ces protections valent pour tous les programmes neufs en Espagne de notre catalogue, quel que soit le promoteur.
Une question sur un programme précis ?
Un échange de quinze minutes suffit généralement à vérifier ce qui protège votre achat.