Maljorka: Gyvenimas ir nekilnojamasis turtas 2025 – Išsamus gidas

Maljorka siūlo nepalyginamą gyvenimo kokybę, kuri pritraukia platų investuotojų ir užsieniečių ratą. Priešingai nei daugelis salų, Maljorka yra aktyvi ištisus metus, ypač jos sostinė Palma. Pagrindiniai privalumai yra šie:

• Išskirtinis Viduržemio jūros klimatas, idealiai tinkantis lauko veikloms, tokioms kaip buriavimas ir golfas.
• Rafinuotas miesto gyvenimas Palmoje, turtingas kultūra, Michelin žvaigždutėmis įvertinta gastronomija ir prabangiomis parduotuvėmis.
• Autentiška kaimiška ramybė vaizdinguose kaimuose, tokiuose kaip Valldemossa ar Pollença.
• Šiuolaikinė infrastruktūra ir pripažintos tarptautinės mokyklos, puikiai tinkančios šeimoms.

Šis unikalus dvilypumas patenkina tiek šeimas, tiek aktyvius pensininkus, tiek skaitmeninius nomadus.

2025 metais Maljorkos NT rinka išsiskiria **kainų stabilizavimusi aukštame lygyje**. Užsienio paklausa, ypač iš Vokietijos, Didžiosios Britanijos, Skandinavijos šalių ir Prancūzijos, išlieka pagrindine varomąja jėga ir sugeria mažėjančią pasiūlą. Svarbu pažymėti, kad didelis privalumas suteikiamas renovuotiems, energetiškai efektyviems NT objektams, o ypač tiems, kurie turi turizmo nuomos licenciją (ETV), kas yra tikras Šventasis Gralis investuotojui.

Rinka taip pat yra labai segmentuota, su žymiais kainų skirtumais tarp skirtingų geografinių salos zonų.

Norint efektyviai nukreipti savo paiešką Maljorkoje, būtina suprasti kainų geografiją. Štai pagrindinių zonų ir jų profilių apžvalga:

• Palma (Centras ir Portixol): Idealu miesto ir istorinio gyvenimo mėgėjams, pajūryje, su apytikslėmis kainomis nuo 5 500 € iki 8 000 €/kv. m.
• Pietvakariai (Andratx, Bendinat): Prabangiausia zona, vertinama dėl išskirtinių vilų ir prieplaukų, su kainomis, galinčiomis viršyti 12 000 €/kv. m.
• Šiaurė (Pollença, Alcúdia): Daugiau šeimai pritaikyta aplinka, netoli gamtos ir smėlio paplūdimių, su kainomis nuo 4 500 € iki 6 500 €/kv. m.
• Salos giluma (Inca, Sineu): Siūlo autentiškesnę ir ramesnę Maljorką, su tradicinėmis fincomis, ir prieinamesnėmis kainomis nuo 3 000 € iki 4 500 €/kv. m.

Pietvakariai išlieka brangiausia zona, o salos giluma vis dar siūlo puikias galimybes tiems, kurie ieško erdvės ir autentiškumo.

Nekilnojamojo turto (NT) investicijos Maljorkoje, nors ir perspektyvios, turi savo specifiką ir tam tikrų rizikų, kurių reikėtų vengti. Svarbiausi aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, yra šie:

• Urbanistiniai pažeidimai: Tai labai dažna problema, ypač kaimo sodyboms (fincas). Būtinas nuodugnus teisinis patikrinimas (due diligence).
• Didelis apmokestinimas: Balearų salose ITP (turto perleidimo mokestis) yra progresyvus ir prabangiam turtui gali siekti iki 13%.
• Turistinės nuomos licencijos (ETV): Jų gavimas šiuo metu yra itin sudėtingas, o kai kuriose zonose – net neįmanomas. Niekada nepirkite NT remdamiesi pažadu apie sezoninę nuomos grąžą, prieš tai nepatikrinę ETV licencijos egzistavimo ir galiojimo.

Vietinių ekspertų pagalba yra itin svarbi, siekiant sėkmingai įveikti šiuos sudėtingumus.

Pirmasis ir svarbiausias administracinis žingsnis bet kuriam užsienio pirkėjui Maljorkoje yra NIE (Užsieniečio identifikacinis numeris) gavimas. Šis numeris yra Jūsų fiskalinis ir administracinis identifikatorius Ispanijoje, ir jis yra absoliučiai būtinas. Be jo neįmanoma jokia NT transakcija, nei pasirašyti rezervacijos sutartį, nei escritura (autentišką aktą), nei net atidaryti banko sąskaitą Ispanijoje.

Mokesčių sistema perkant NT Balearų salose yra svarbus veiksnys, į kurį būtina atsižvelgti. Pagrindinis mokestis yra ITP (Turto perdavimo mokestis), kuris taikomas naudotiems objektams. Balearų salose šis mokestis yra progresinis ir gali siekti reikšmingus tarifus, kartais iki 13% prabangiems NT objektams.

Labai svarbu įtraukti šią didelę mokesčių naštą į Jūsų biudžetą, be kitų papildomų išlaidų (notaras, registras, advokato honorarai), kurios paprastai sudaro nuo 10% iki 12% visos NT pirkimo kainos.

Be paties turto pirkimo kainos, papildomos išlaidos yra neišvengiamos ir turi būti kruopščiai įtrauktos į biudžetą. Paprastai patariame numatyti apie 10%–12% pirkimo kainos visoms šioms išlaidoms padengti. Jos apima:

• ITP (Turto perdavimo mokestis), kurio tarifas skiriasi priklausomai nuo NT vertės.
• Notaro mokesčiai už escritura (oficialaus pirkimo-pardavimo akto) pasirašymą.
• Registravimo mokesčiai Nekilnojamojo turto registre (Registro de la Propiedad).
• Jūsų advokato ar juridinio patarėjo honorarai, nepakeičiami kruopščiam **teisiniam patikrinimui** (due diligence).
• Galimi banko mokesčiai, jei imsite hipotekos paskolą.

Šios išlaidos gali šiek tiek skirtis, tačiau šis įvertinimas suteikia Jums tvirtą pagrindą Jūsų preliminariam biudžetui.

Nekilnojamojo turto (NT) įsigijimo procesas Maljorkoje susideda iš kelių struktūrizuotų etapų, kuriuos rekomenduojame atlikti su eksperto pagalba:

1. NIE gavimas: Būtinas bet kokiai operacijai Ispanijoje.
2. Teisinis patikrinimas (Due Diligence): Advokatas patikrina turto teisinę, urbanistinę ir fiskalinę padėtį.
3. Rezervacijos sutartis (Arras): Tvirtas pirkėjo ir pardavėjo įsipareigojimas, dažnai su 10% pirkimo kainos avansu.
4. Oficialaus nuosavybės akto (Escritura) pasirašymas: Pas notarą sumokama likusi kainos dalis ir nuosavybė yra perduodama.
5. Įregistravimas Nekilnojamojo turto registre: Turtas oficialiai įregistruojamas Jūsų vardu.
6. Mokesčių deklaravimas ir sumokėjimas: Visų pirma ITP ir kitų vietinių mokesčių.
7. ETV licencijos patikrinimas: Jei investicija apima turistinę nuomą, įsitikinkite esamos licencijos galiojimu.

Kiekvienas etapas yra itin svarbus Jūsų investicijos saugumui užtikrinti.

Turizmo licencija, arba ETV (Estancia Turística Vacacional), yra Balearų vyriausybės išduotas teisinis leidimas, leidžiantis nuomoti nekilnojamąjį turtą trumpalaikės ar sezoninės nuomos tikslais. Tai yra absoliučiai gyvybiškai svarbu bet kuriam investuotojui, siekiančiam generuoti nuomos pajamas per sezoninę nuomą Maljorkoje.

Be galiojančios ETV licencijos, bet kokia nuoma turistams yra neteisėta ir už ją gresia didelės baudos. Ji tapo itin paklausiu turtu, nes garantuoja jūsų nuomos **investicijos** teisėtumą ir potencialią **grąžą**.

Ne, šiuo metu kai kuriose Maljorkos zonose gauti naują turizmo nuomos licenciją (ETV) yra ypač sunku, o kai kuriose vietovėse net neįmanoma. Balearų salų valdžia įvedė moratoriumą, siekdama reguliuoti sezoninę nuomos rinką.

Todėl kiekvienam NT investicijos Maljorkoje projektui yra imperatyvu orientuotis į objektus, kurie jau turi *esamą ir galiojančią ETV licenciją*. Nesitikėkite gauti naujos licencijos ateityje, nes reglamentavimas yra labai griežtas ir vargu ar artimiausiu metu taps lankstesnis.

Teisinis patikrinimas, arba Due Diligence, yra esminis ir nediskutuotinas etapas nekilnojamojo turto įsigijimo Maljorkoje procese. Jis apima išsamų visų teisinių, urbanistinių ir fiskalinių objekto aspektų patikrinimą, atliekamą specializuoto advokato.

Tai apima šių aspektų patikrinimą:

• Statybos teisėtumas ir urbanistinių pažeidimų nebuvimas.
• Suvaržymų, hipotekų, areštų ar skolų turtui nebuvimas.
• Objekto atitiktis kadastrui ir Nekilnojamojo turto registrui.
• Leidimų ir licencijų galiojimas, ypač turizmo licencijos (ETV) galiojimas, jei taikoma.
• Pardavėjo ir objekto fiskalinė padėtis.

Šis procesas garantuoja Jūsų įsigijimo teisinį saugumą ir apsaugo nuo ateities rizikų.

Gyvenimas Maljorkoje reiškia šiek tiek didesnę pragyvenimo kainą, palyginti su Pirėnų pusiasaliu. Šis skirtumas daugiausia atsiranda dėl salos statuso, kuris turi įtakos vartojimo prekių ir energijos kainoms. Nepaisant to, Maljorka išlieka labai konkurencinga, palyginti su daugeliu didžiųjų Europos sostinių.

Štai pagrindinių išlaidų punktų palyginimas:

Apskritai, nors NT yra žymiai brangesnis, kitos išlaidų pozicijos išlieka valdomos, gerai išmanant vietinę rinką.

Taip, gyvenimas ir NT įsigijimas Maljorkoje 2025 m. išlieka saugia investicija ir labai patraukliu gyvenimo projektu. Nors įsigijimui reikalingas nemenkas biudžetas, Ispanijos rinkos teisinis saugumas, kainų stabilumas ir išskirtinė salos gyvenimo kokybė pateisina šias finansines pastangas.

Tarptautinis Maljorkos patrauklumas užtikrina nuolatinę paklausą ir tvirtą turto vertės didėjimą ilgalaikėje perspektyvoje. Nesvarbu, ar ieškote pagrindinės gyvenamosios vietos, prabangios vilos, ar investicijos nuomai, sala siūlo didelę nekilnojamojo turto įvairovę su dideliu potencialu.

Vietinių ekspertų pagalba yra raktas į sėkmingą NT įsigijimo projektą Maljorkoje. Rinka yra sudėtinga ir labai segmentuota, turinti specifinių teisinių ir urbanistinių ypatumų, būdingų Balearų saloms.

Vietinis ekspertas, toks kaip Voguimmo, Jums padės:

• Orientuotis rinkos subtilybėse ir identifikuoti geriausias investicijų galimybes.
• Išvengti urbanistinių ir teisinių spąstų (pažeidimų, ETV licencijų).
• Suprasti vietinę mokesčių sistemą ir optimizuoti Jūsų investiciją.
• Užtikrinti griežtą due diligence ir apsaugoti Jūsų sandorį.
• Sutaupyti laiko ir užtikrinti ramybę viso proceso metu.

Jų išsamios vietos žinios yra būtinos sėkmingam ir ramiam pirkimui.