Wonen en Kopen op Mallorca, de Vastgoedgids 2025

Mallorca biedt een uitstekende levenskwaliteit die een breed scala aan investeerders en expats aantrekt. In tegenstelling tot veel andere eilanden is Mallorca het hele jaar door levendig, met name de hoofdstad Palma. De belangrijkste voordelen zijn:

• Een uitzonderlijk mediterraan klimaat, ideaal voor buitenactiviteiten zoals watersport en golf.
• Een verfijnd stadsleven in Palma, rijk aan cultuur, sterrenrestaurants en luxeboetieks.
• Authentieke landelijke rust in schilderachtige dorpen zoals Valldemossa of Pollença.
• Moderne infrastructuur en erkende internationale scholen, perfect voor gezinnen.

Deze unieke dualiteit voldoet zowel aan de behoeften van gezinnen als aan die van actieve gepensioneerden of digitale nomaden.

In 2025 wordt de vastgoedmarkt op Mallorca gekenmerkt door een stabilisatie van de prijzen op een hoog niveau. De buitenlandse vraag, met name uit Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië en Frankrijk, blijft de belangrijkste drijfveer en absorbeert een steeds schaarser wordend aanbod. Het is belangrijk op te merken dat een aanzienlijke premie wordt toegekend aan gerenoveerde, energiezuinige eigendommen, en vooral aan die welke beschikken over een toeristische verhuurlicentie (ETV), een ware heilige graal voor de investeerder.

De markt is ook sterk gesegmenteerd, met aanzienlijke prijsverschillen tussen de verschillende geografische zones van het eiland.

Om uw zoektocht op Mallorca efficiënt te richten, is het essentieel om de prijsgeografie te begrijpen. Hier is een overzicht van de belangrijkste zones en hun profielen:

• Palma (Centrum & Portixol): Ideaal voor het stadsleven en de historische sfeer, aan zee, met geschatte prijzen tussen € 5.500 en € 8.000/m².
• Zuidwesten (Andratx, Bendinat): De meest luxueuze zone, gewild vanwege de exclusieve villa's en jachthavens, met prijzen die € 12.000/m² kunnen overschrijden.
• Noorden (Pollença, Alcúdia): Een meer familiale sfeer, dicht bij de natuur en zandstranden, met prijzen van € 4.500 tot € 6.500/m².
• Binnenland (Inca, Sineu): Biedt een authentieker en rustiger Mallorca, met traditionele finca's, en meer betaalbare prijzen van € 3.000 tot € 4.500/m².

Het Zuidwesten blijft de duurste zone, terwijl het binnenland nog steeds mooie kansen biedt voor wie ruimte en authenticiteit zoekt.

Een vastgoedinvestering op Mallorca, hoewel veelbelovend, kent specifieke eigenschappen en valkuilen die u moet vermijden. De aandachtspunten zijn onder meer:

• De stedebouwkundige overtredingen: Dit is een zeer veelvoorkomend probleem, vooral bij landelijke eigendommen (fincas). Een grondig juridisch onderzoek (due diligence) is onmisbaar.
• De hoge belastingdruk: De ITP (Overdrachtsbelasting) op de Balearen is progressief en kan oplopen tot 13% voor luxe vastgoed.
• De toeristische verhuurlicenties (ETV): De verkrijging ervan is tegenwoordig extreem moeilijk, zo niet onmogelijk in bepaalde gebieden. Koop nooit op basis van de belofte van seizoensgebonden huurrendement zonder voorafgaande controle van het bestaan en de geldigheid van de ETV-licentie.

Begeleiding door lokale experts is cruciaal om door deze complexiteiten te navigeren.

De eerste en meest cruciale administratieve stap voor elke buitenlandse koper op Mallorca is het verkrijgen van het NIE (Identificatienummer voor Buitenlanders). Dit nummer is Uw fiscale en administratieve identificatienummer in Spanje, en is absoluut onmisbaar. Zonder dit nummer is geen enkele vastgoedtransactie mogelijk, of het nu gaat om het ondertekenen van een reserveringscontract, de escritura (notariële akte), of zelfs het openen van een Spaanse bankrekening.

De fiscale aspecten bij de aankoop van vastgoed op de Balearen zijn een belangrijke factor om rekening mee te houden. De belangrijkste belasting is de ITP (Overdrachtsbelasting), die van toepassing is op bestaand vastgoed. Op de Balearen is deze belasting progressief en kan significante tarieven bereiken, soms tot 13% voor luxevastgoed.

Het is cruciaal om deze hoge fiscale lasten op te nemen in uw budget, naast andere bijkomende kosten (notaris, kadasterregistratie, advocatenkosten), die doorgaans tussen 10% en 12% van de totale aankoopprijs van het pand vertegenwoordigen.

Naast de aankoopprijs van het pand zijn bijkomende kosten onvermijdelijk en moeten zorgvuldig gebudgetteerd worden. Wij adviseren U doorgaans om rekening te houden met ongeveer 10% tot 12% van de aankoopprijs om al deze uitgaven te dekken. Deze omvatten:

• De ITP (Overdrachtsbelasting), waarvan het tarief varieert afhankelijk van de waarde van het pand.
• De notariskosten voor de ondertekening van de escritura.
• De inschrijvingskosten in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
• De honoraria van Uw advocaat of juridisch adviseur, onmisbaar voor een grondige due diligence.
• Eventuele bankkosten indien U een hypothecaire lening afsluit.

Deze kosten kunnen licht variëren, maar deze schatting biedt U een solide basis voor Uw voorlopige budget.

Het aankoopproces van vastgoed op Mallorca volgt verschillende gestructureerde stappen, die wij u aanraden te volgen met de hulp van een expert:

1. Verkrijgen van het NIE: Essentieel voor elke transactie in Spanje.
2. Juridische controle (Due Diligence): Een advocaat onderzoekt de wettelijke, stedenbouwkundige en fiscale situatie van het pand.
3. Reserveringscontract (Arras): Vaste verbintenis van koper en verkoper, vaak met een aanbetaling van 10% van de aankoopprijs.
4. Ondertekening van de notariële akte (Escritura): Bij een openbare notaris wordt het resterende bedrag betaald en de eigendom overgedragen.
5. Registratie in het Eigendomsregister: Het pand wordt officieel op uw naam geregistreerd.
6. Aangifte en betaling van belastingen: Met name de ITP en andere lokale belastingen.
7. Verificatie van de ETV-licentie: Als de investering toeristische verhuur omvat, dient u de geldigheid van de bestaande licentie te controleren.

Elke stap is cruciaal om uw investering te beveiligen.

Een toeristenvergunning, oftewel ETV (Estancia Turística Vacacional), is een wettelijke vergunning die door de regering van de Balearen wordt afgegeven en U toestaat een eigendom te verhuren voor korte termijn of seizoensgebonden doeleinden. Deze is absoluut cruciaal voor elke investeerder die huurinkomsten wil genereren via seizoensverhuur op Mallorca.

Zonder een geldige ETV-vergunning is elke verhuur aan toeristen illegaal en kan dit leiden tot zware boetes. De ETV is uitgegroeid tot een zeer gewilde asset, omdat deze de legaliteit en het potentiële rendement van Uw verhuurinvestering garandeert.

Nee, het is tegenwoordig uitermate moeilijk, zoniet onmogelijk in bepaalde gebieden van Mallorca, om een nieuwe toeristische verhuurlicentie (ETV) te verkrijgen. Er is een moratorium ingesteld door de autoriteiten van de Balearen om de seizoensgebonden verhuurmarkt te reguleren.

Daarom is het voor elk project van vastgoedinvestering op Mallorca essentieel om u te richten op eigendommen die al beschikken over een bestaande en geldige ETV-licentie. Reken niet op het verkrijgen van een nieuwe licentie in de toekomst, aangezien de regelgeving zeer restrictief is en weinig geneigd is versoepeld te worden.

Het juridisch onderzoek, of due diligence, is een fundamentele en onmisbare stap in het aankoopproces van vastgoed in Mallorca. Het omvat een grondig onderzoek van alle juridische, stedenbouwkundige en fiscale aspecten van de woning door een gespecialiseerde advocaat.

Hierbij wordt gecontroleerd op:

• De legaliteit van de bouw en de afwezigheid van stedenbouwkundige overtredingen.
• De afwezigheid van lasten, hypotheken, beslagen of schulden op het eigendom.
• De conformiteit van de woning met het kadaster en het Eigendomsregister.
• De geldigheid van vergunningen en licenties, met name de toeristische vergunning (ETV) indien van toepassing.
• De fiscale situatie van de verkoper en de woning.

Deze aanpak garandeert de juridische zekerheid van uw aankoop en voorkomt toekomstige risico's.

Wonen op Mallorca brengt iets hogere kosten van levensonderhoud met zich mee dan op het Iberisch schiereiland. Dit verschil is voornamelijk te wijten aan het insulaire karakter, wat de prijzen van consumptiegoederen en energie beïnvloedt. Toch blijft Mallorca zeer competitief in vergelijking met veel grote Europese hoofdsteden.

Hieronder vindt u een vergelijking van de belangrijkste uitgavenposten:

Over het algemeen blijven, hoewel vastgoed aanzienlijk duurder is, de andere uitgavenposten beheersbaar met een goede kennis van de lokale markt.

Ja, wonen en kopen op Mallorca in 2025 blijft een veilige investering en een zeer interessant levensproject. Ondanks een aanzienlijk budget dat nodig is voor de aankoop, rechtvaardigen de juridische zekerheid van de Spaanse markt, de prijsstabiliteit en de uitzonderlijke levenskwaliteit van het eiland deze financiële inspanning.

De internationale aantrekkingskracht van Mallorca zorgt voor een continue vraag en een solide waardevermeerdering op lange termijn. Of U nu een hoofdverblijf, een luxevilla of een huurinvestering zoekt, het eiland biedt een grote diversiteit aan eigendommen met een sterk potentieel.

Begeleiding door lokale experts is de sleutel tot succes voor elk vastgoedaankoopproject op Mallorca. De markt is complex en zeer gesegmenteerd, met specifieke juridische en stedenbouwkundige kenmerken die eigen zijn aan de Balearen.

Een lokale expert, zoals Voguimmo, kan U helpen om:

• De subtiliteiten van de markt te doorgronden en de beste kansen te identificeren.
• Stedenbouwkundige en juridische valkuilen (overtredingen, ETV-vergunningen) te vermijden.
• De lokale fiscaliteit te begrijpen en Uw investering te optimaliseren.
• Een grondige due diligence te garanderen en Uw transactie te beveiligen.
• Tijd en gemoedsrust te winnen gedurende het hele proces.

Hun diepgaande kennis van de lokale markt is onmisbaar voor een zorgeloze en succesvolle aankoop.