Kjøp av feriebolig i Spania: 5 feller du må unngå (Nota Simple, Advokat, Arras)
Introduksjon
Å kjøpe en eiendom i Spania frister mange nordmenn som søker et behagelig klima og mer overkommelige priser. Imidlertid har denne store investeringen for livet ditt (YMYL – Your Money Your Life) særegenheter du må kjenne til. En solfylt drøm kan raskt bli et administrativt mareritt hvis du ikke er forberedt.
Som eksperter på det spanske markedet har vi identifisert de 5 vanligste fellene du bør unngå når du kjøper eiendom i Spania. Denne guiden gir deg nøklene til å sikre prosjektet ditt, fra juridisk sjekk (Nota Simple) til signering av forkjøpsavtalen (Contrato de Arras).
Felle nr. 1: Forsømme eiendommens juridiske status (Nota Simple)
Den mest kritiske fellen. I Spania er det mulig å selge en eiendom med uregelmessigheter (ikke-deklarert svømmebasseng, ulovlig utvidelse, etc.) eller gjeld. Kjøperen arver disse problemene hvis de ikke er ryddet opp i før salget.
Før du betaler en eneste euro, må advokaten din (abogado) kreve og analysere « Nota Simple Informativa ». Dette dokumentet, utstedt av eiendomsregisteret (Registradores de España), er eiendommens juridiske røntgenbilde.
Hva sjekker Nota Simple?
- ✅ Eierens identitet: Er selgeren den eneste rette eieren?
- ✅ Eiendommens beskrivelse: Samsvarer den registrerte overflaten (m²) med virkeligheten? (Vær oppmerksom på ikke-deklarerte svømmebassenger/tilbygg).
- ✅ Belastninger og gjeld (Cargas): Er eiendommen beheftet med en pantelån (hipoteca), en beslagleggelse (embargo) eller gjeld (sameiegjeld, IBI...)?
Å kjøpe uten en oppdatert Nota Simple er som å kjøpe i blinde. Du må også sjekke matrikkelreferansen og førstegangs brukstillatelse (Licencia de Primera Ocupación) for nye eiendommer.
Offisiell ressurs
For å sjekke eiendomsregisteret og bestille en Nota Simple, er den eneste offisielle kilden den spanske eiendomsregistrators portal.
Sjekk "Registradores de España" (offisiell portal).
Felle nr. 2: Undervurdere kostnader og avgifter (10-14% av prisen)
En pris på 300 000 € er aldri den endelige kostnaden. Mange kjøpere budsjetterer ikke med kjøpskostnadene, som er høye i Spania. Beregn et tillegg på 10% til 14% av kjøpesummen.
| Type kostnad | Kostnad (estimat) | Merknader |
|---|---|---|
| Skatt (ITP eller IVA) | 7% til 10% (ITP) eller 10% (IVA) | ITP for bruktbolig (varierer etter region). IVA (moms) for nybygg (+1.5% i stempelavgift). |
| Notar (Notaría) | 0.5% til 1% | Statlig regulerte gebyrer. |
| Eiendomsregisteret | 0.3% til 0.7% | Gebyrer for tinglysing av skjøtet. |
| Advokat (Abogado) | 1% til 1.5% (+IVA) | Uunnværlig for en ikke-resident. |
Felle nr. 3: Bare stole på eiendomsmegleren (uten advokat)
Dette er en vanlig kulturell feil. I Norge har notaren en rolle som beskytter begge parter. I Spania er rollene svært forskjellige, og eiendomsmegleryrket er ikke like regulert.
| Aktør | Rolle i Spania | Hvem beskytter han/hun? |
|---|---|---|
| Eiendomsmegler | Kommersiell. Målet hans/hennes er å avslutte salget. | Selgeren (som betaler ham/henne). |
| Notar (Notario) | Offentlig tjenestemann. Han/hun sjekker identitet, leser opp skjøtet og registrerer det. Han/hun sjekker ikke byggetillatelser og reguleringsplaner. | Staten (han/hun er nøytral). |
| Advokat (Abogado) | Din representant. Han/hun sjekker Nota Simple, byggetillatelser/reguleringsplaner, gjeld, og forhandler kontrakten (Arras). | Kjøperen (deg). |
Å ikke engasjere din egen uavhengige advokat (abogado) er den største risikoen du kan ta. Det er han/hun som analyserer Nota Simple, sjekker byggetillatelser/reguleringsplaner og utarbeider en kontrakt som beskytter dine interesser.
Felle nr. 4: Glemme sameiet (Comunidad) og utleielisenser
Du har funnet den perfekte leiligheten med basseng. Men har du sjekket reglene?
- ✅ Sameiegjeld: Advokaten må be styret (Administrador) om en bekreftelse på at selgeren er à jour med sine felleskostnader (gastos de comunidad). Ellers arver du gjelden hans/hennes!
- ✅ Interne regler: Er det vedtatt store arbeider (fasade, heis) som må betales?
- ✅ Utleielisens/Turistlisens: Vil du drive med Airbnb? Dette er felle nr. 1 for investorer. Mange byer (Barcelona, Palma, Valencia) har blokkert lisenser, eller sameiene forbyr dem. Sjekk lokal lovgivning *før* du kjøper.
Felle nr. 5: Signere forkjøpsavtalen (« Contrato de Arras ») for raskt
« Contrato de Arras » er forkjøpsavtalen. Ved å signere den betaler du et forskudd (vanligvis 10%). Hvis du trekker deg, mister du forskuddet. Hvis selgeren trekker seg, må han/hun betale deg det dobbelte tilbake.
Aldri signer denne kontrakten før advokaten din har utført alle sjekker (Felle nr. 1). Det er dette dokumentet som skal inneholde alle garantier for deg.
Viktige forbeholdsklausuler du bør legge til
Advokaten din må forhandle frem forbeholdsklausuler (cláusulas suspensivas) for å beskytte deg, spesielt:
- Klausul om finansiering (hvis du søker lån i Spania).
- Klausul om legalisering av byggetillatelser/reguleringsplaner (hvis et svømmebasseng må deklareres av selgeren).
- Klausul om « fri for heftelser » (libre de cargas), som garanterer fravær av gjeld.
Bonus: Skaff deg ditt NIE (Utlendingsidentifikasjonsnummer)
NIE er ditt skattenummer for utlendinger. Det er obligatorisk for å kjøpe eiendom, åpne en bankkonto eller signere hos notaren. Søknaden kan ta flere uker, så du bør planlegge dette tidlig i prosjektet ditt.
Konklusjon: Sikre prosjektet ditt
Et eiendomskjøp i Spania er en utmerket mulighet, men det er en prosess som ikke tilgir amatører. De 5 fellene (juridisk status, kostnader, advokat, sameie, kontrakt) kan alle unngås med god forberedelse.
Ikke la den spanske drømmen forvandles til et juridisk mareritt. Ta deg tid, informer deg selv, og få veiledning av kompetente fagfolk (en advokat og en megler) som forsvarer dine interesser. Dette er nøkkelen til en vellykket og trygg investering i solen.
Trenger du å sikre ditt kjøp?
Dra nytte av markedsmuligheter. La oss diskutere prosjektet ditt.
Innhold i artikkelen
- Introduksjon
- Felle nr. 1: Å overse eiendommens juridiske status (Nota Simple)
- Felle nr. 2: Å undervurdere kostnader og avgifter (10-14 % av prisen)
- Felle nr. 3: Kun stole på eiendomsmegleren (uten advokat)
- Felle nr. 4: Å glemme sameiet (Comunidad) og leielisenser
- Felle nr. 5: Å signere forskuddskontrakten ("Contrato de Arras") for raskt
- Viktige forbeholdsklausuler å legge til
- Konklusjon: Sikre prosjektet ditt
🇪🇸🛡️ Ofte stilte spørsmål: Slik unngår du fellene ved eiendomskjøp i Spania
Våre eksperter svarer på dine spørsmål om Nota Simple, skjulte kostnader og advokatens rolle for å sikre kjøpet ditt.
Felle nummer én er å overse eiendommens juridiske status. I Spania er det mulig å selge en eiendom med gjeld (pant, ubetalte skatter) eller uregelmessigheter (ulovlig svømmebasseng). Kjøperen arver automatisk alle disse problemene hvis de ikke er sjekket før signering.
«Nota Simple» er det juridiske øyeblikksbildet av eiendommen, utstedt av Tinglysingsmyndigheten (Registre de la Propiedad). Den er uunnværlig fordi den alene bekrefter tre vitale punkter:
Hvem er den faktiske eieren (har selgeren rett til å selge?).
Den juridiske beskrivelsen av eiendommen (er areal, basseng osv. erklært og registrert?).
Om det er gjeld («cargas») (et pantelån, en utleggsforretning, ubetalte avgifter).
Du arver en ulovlig konstruksjon. Du blir ansvarlig for å få den legalisert (hvis mulig), noe som medfører kostnader, avgifter og administrativt arbeid. I verste fall (hvis konstruksjonen ikke kan legaliseres), kan du bli tvunget til å rive den på egen kostnad.
Som kjøper bør du beregne en ekstra sum på 10 % til 14 % av kjøpesummen. Disse kostnadene dekker hovedskatten (ITP eller MVA), notarhonorarer, gebyrer for tinglysing av eiendommen og honorarer til din advokat.
Det avhenger av om boligen er ny eller brukt:
For en brukt bolig (videresalg): Du betaler ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), som varierer fra 7 % til 10 % avhengig av regionen.
For en ny bolig (fra utbygger): Du betaler MVA (IVA) på 10 %, pluss en avgift på juridiske handlinger (AJD) på omtrent 1,5 %.
Nei. Dette er en fundamental kulturell forskjell. Den spanske notaren (Notario) er en nøytral offentlig embetsmann. Han bekrefter identiteten til partene og ektheten av dokumentet, men han kontrollerer ikke bygningslovgivningen eller gjeldsforhold på samme måte som en fransk notarius publicus.
Dette er rollen til din uavhengige advokat (Abogado). Han er den eneste fagpersonen som forsvarer dine interesser. Det er han som analyserer Nota Simple, sjekker byggetillatelser, forsikrer seg om at eiendommen er fri for heftelser og forhandler frem kontraktsvilkårene for å beskytte deg.
En eiendomsmegler er en selger hvis hovedmål er å sluttføre salget. Megleren blir vanligvis betalt av selgeren og beskytter derfor selgerens interesser. Den kan og skal ikke erstatte juridisk rådgivning fra en advokat som utelukkende jobber for deg.
Dette er den spanske forhåndskontrakten for en bolighandel. Når du signerer den, betaler du et forskudd (vanligvis 10 % av prisen) for å reservere eiendommen. Dette er en svært bindende kontrakt: hvis du trekker deg uten gyldig grunn (suspensjonsklausul), mister du dette forskuddet.
Du skal **aldri** signere denne kontrakten før din advokat har mottatt og detaljert analysert 'Nota Simple', verifisert byplanmessig samsvar og bekreftet fravær av gjeld. Alle kontroller må være utført *før* du forplikter deg.
Din advokat må inkludere suspensive klausuler (cláusulas suspensivas) i Contrato de Arras. Den viktigste er klausulen for finansiering, som fastslår at hvis banken nekter deg lånet, kan du annullere salget og få tilbake depositumet ditt på 10 %.
Dette er en svært vanlig felle. Du må sjekke to ting:
Lokal lovgivning: Mange byer (Barcelona, Valencia, Palma) har sterkt begrenset eller blokkert tildelingen av turistlisenser.
Sameiets regler: Comunidad (sameiet) kan forby turistutleie i bygningen.
Disse sjekkene må gjøres absolutt før kjøpet.
Din advokat må be styret i sameiet (Administrador) om en offisiell bekreftelse på at selgeren er à jour med sine felleskostnader (gastos de comunidad). Uten dette dokumentet risikerer du å arve selgerens fellesgjeld.
Det NIE (Utenlandsk identitetsnummer) er ditt spanske skattenummer. Det er obligatorisk for å kjøpe, åpne en bankkonto og betale skatt. Behandlingstiden kan være lang (flere uker), så du bør starte prosessen helt i begynnelsen av prosjektet ditt.
Din advokats (Abogado) honorar. Det utgjør vanligvis 1 % til 1,5 % av prisen, men det er den eneste utgiften som garanterer deg en komplett juridisk gjennomgang. Dette sikrer at du unngår å arve problemer (som gjeld eller ulovlige byggverk) som kan koste deg mye, mye mer.
Om samme tema:
Våre kunder snakker om oss
Anmeldelser fra Peter Z.
"Investor for utleiebolig, Murcia"
Jeg er fornøyd med investeringen min. Greg var topp! Dupleksleiligheten 🏡 er god for utleie, med god avkastning. Teamet deres er profesjonelle og hjalp meg mye, selv om fransken min ikke er perfekt 🛡️. Jeg anbefaler dem på det sterkeste.
Anmeldelser fra Loïc S.
Fornøyd investor i Dénia
Anmeldelser fra Roxane R.
"Investor i Alicante"
Vi snakket sammen på telefon angående et mulig fremtidig samarbeid, og mitt førsteinntrykk er svært positivt. Du møter seriøse fagfolk, fulle av ideer, noe som skaper trygghet og gir lyst til å samarbeide med dem.
Anmeldelser fra Inès L.
"Fornøyd kjøper, Antequera-regionen"
Jeg er en fornøyd kjøper i Antequera! Takket være byråets profesjonalitet og deres verdifulle råd, forløp kjøpet i full trygghet. Den vakre regionen og den utmerkede veiledningen fortjener absolutt min 5/5-vurdering.
Anmeldelser fra Julien G.
"Veldig fornøyd kjøper, Albarracín-regionen"
Som belgiere er vi svært fornøyde kjøpere i den fantastiske Albarracín-regionen. Grégorys veiledning har vært eksepsjonell. Hans inngående kjennskap til regionen og dens fritidsaktiviteter, inkludert golfbanene, var en stor fordel som ga oss trygghet i valget vårt.
Anmeldelser fra Maxence G.
Fornøyd kjøper, Javea-regionen
Anmeldelser fra Fabien D.
"Pensjonist, bosatt i Segovia"
For vårt pensjonistprosjekt i Segovia var Grégorys veiledning rett og slett perfekt. Som golfentusiast forsto han umiddelbart våre forventninger og fant oss en sjelden perle av en bolig ved golfbanen, like ved et fantastisk golfanlegg. Tusen takk for hans lytting og profesjonalitet!
Anmeldelser fra Sarah D.
Pensjonist bosatt i Baza
Anmeldelser fra Lydia R.
Supert!
Anmeldelser fra Sébastien G.
Eier av en flott leilighet i Olvera.
Anmeldelser fra Mathis R.
Fornyd eier i Oropesa del Mar
Anmeldelser fra Constance B.
Pensjonist, utflytter i Baza
Anmeldelser fra Gilles B.
Eier av en flott leilighet på Formentera.
Anmeldelser fra Lucie G.
"Fornøyd investor i La Coruña"
Som investor er jeg utrolig fornøyd med prosjektet mitt i La Coruña. Jeg ble imponert over kvaliteten på rådene og den dype kunnskapen om det lokale markedet. Prosessen var svært smidig og ble utført med eksemplarisk profesjonalitet, noe som er veldig betryggende for en investering.
Anmeldelser fra Jules-Antoine B.
"Fornøyd investor i Sitges"
Som belgisk investor er jeg svært fornøyd med mitt prosjekt i Sitges. Byråets dype kjennskap til det lokale markedet var en stor fordel for å identifisere den rette investeringen. Hele prosessen ble utført med stor profesjonalitet og bemerkelsesverdig effektivitet, jeg anbefaler det på det sterkeste.
Anmeldelser fra Quentin P.
Eier av en flott leilighet i Sevilla.
Anmeldelser fra Édith R.
Eier av en villa i Benalmádena.
Anmeldelser fra Christelle W.
"Tannlege i Lyon"
Eksklusive eiendommer til svært konkurransedyktige priser til salgs i idylliske omgivelser. Franske eiendomsmeglere i Spania som tilbyr deg en grundig omvisning i en av Spanias vakreste regioner. Jeg anbefaler på det sterkeste!
Anmeldelser fra Emma B.
"Pensjonist bosatt i utlandet i Vejer de la Frontera"
Som pensjonist bosatt i utlandet i Vejer de la Frontera, har jeg vært svært fornøyd med Loretas oppfølging. Hennes ekspertise innen administrative og juridiske tjenester ga meg en uvurderlig trygghet. Alt ble håndtert med profesjonalitet og varme, takk, Loreta!
Anmeldelser fra Françoise D.
"Kjøper, Guardamar del Segura"
Jeg var litt engstelig i starten av prosessen, men rådgiveren klarte å berolige meg og forsto mine behov helt ut. Kjøpet var helt stressfritt.
Anmeldelser fra Aurore L.
Strålende fornøyd kjøper fra Huéscar-området
Anmeldelser fra Clovis B.
"Fornøyd kjøper, Carchuna-regionen"
Vi er strålende fornøyde kjøpere i Carchuna! Støtten fra Grégory var enestående. I tillegg til hans høye profesjonalitet, var hans kunnskap om de lokale golfbanene et stort pluss for oss. Vi er begeistret for å ha funnet den ideelle boligen for å nyte våre to lidenskaper.
Anmeldelser fra Jérémy G.
Eier av en villa i Villafranca del Cid.
Anmeldelser fra Jean-Pierre L.
"Villaeier, Costa Blanca<br />"
Takket være deres veiledning fant jeg min villa ved sjøen. Grégory er veldig hyggelig og alltid tilgjengelig.
Anmeldelser fra Yohan C.
"Pensjonist bosatt i Grazalema"
For vårt pensjonsprosjekt i Grazalema fikk vi utmerket rådgivning av Jérôme. Hans ekspertise om high-end-markedet og hans forståelse av finansielle aspekter var en stor fordel for å sikre investeringen vår. Det er en glede å starte dette nye livet med full trygghet.
Anmeldelser fra Inès B.
Eier av en flott leilighet i Orihuela.
Anmeldelser fra Valérie V.
"Lykkelig eier i Malaga"
Vi er endelig eiere i Malaga, og vi kunne ikke ha ønsket oss bedre veiledning. Jérômes finansielle ekspertise og hans kunnskap om premiummarkedet gjorde at vi kunne gjennomføre investeringen vår med full trygghet. En stor takk til ham for hans profesjonalitet og verdifulle råd.
Anmeldelser fra Cassandra R.
Eier av en flott leilighet i Ripoll.
Anmeldelser fra Anaëlle N.
Eier av en villa i Archidona.
Anmeldelser fra Marie D.
"Lykkelig eier av feriebolig i Alicante"
Veldig fornøyd, en upåklagelig opplevelse! Grégory var lyttende og svært profesjonell fra start til slutt. Jeg anbefaler sterkt.
Anmeldelser fra Ana G.
"Eier av en villa i Castellar de la Frontera."
Takk
Anmeldelser fra Lola D.
"Lykkelig eier i Huéscar"
Vi er endelig eiere i Huéscar, og opplevelsen har vært perfekt. Jérômes veiledning har vært essensiell; hans økonomiske ekspertise gjorde at vi kunne sikre prosjektet vårt med full trygghet og ro. Hans profesjonalitet og kunnskap om det eksklusive markedet er verdifulle fordeler.
Anmeldelser fra Sandrine B.
"Fornøyd investor i Marchena"
Som investor er jeg absolutt strålende fornøyd med prosjektet mitt i Marchena. Grégorys veiledning har vært eksepsjonell; hans kunnskap om regionens fordeler, inkludert de flotte golfbanene, har vært et stort pluss for investeringen min. Hans profesjonalitet og veloverveide råd er uvurderlige.
Anmeldelser fra Julia P.
"Eier, Santa Pola"
Min mann og jeg er svært fornøyde med tjenesten. Vi klarte å kjøpe vår takleilighet på rekordtid! En stor takk til Jérôme.
Anmeldelser fra Charlotte C.
"Fornøyd kjøper, Cartagena-regionen"
Som belgiere er vi svært fornøyde kjøpere i den vakre Cartagena-regionen. Dette var vårt første prosjekt i Spania, og vi satte spesielt stor pris på kvaliteten på rådgivningen og byråets profesjonalitet. Hele prosessen var smidig og trygg fra start til slutt – en sann glede!
Anmeldelser fra Marie L.
Fornøyd investor i Barcelona
Anmeldelser fra Marion R.
"Eier av en villa i Sayalonga."
Vi er endelig eiere av vår villa i Sayalonga! En stor takk til Loreta; hennes ekspertise var uvurderlig. Hennes grundige håndtering av alle administrative og juridiske aspekter gjorde at vi kunne realisere prosjektet vårt med full trygghet. Det er en sann glede å ha blitt så godt ivaretatt.
Anmeldelser fra Myriam M.
"Belgisk pensjonist, bosatt i Benidorm"
Under mitt første besøk hadde jeg veldig spesifikke forventninger, men jeg innså at jeg ikke hadde kommunisert kriteriene mine godt nok. Etter avklaring klarte Freddy å målrette ønskene mine bedre og veiledet meg effektivt.
Anmeldelser fra Anouk D.
Eier av en flott leilighet i Torrox.
Anmeldelser fra Jérémy B.
Eier av en flott leilighet i Cadaqués.
Anmeldelser fra David G.
Eier av en villa i Santa Pola.
Anmeldelser fra Marjorie L.
Vi har nettopp møtt Gregory og hans byrå, og for en velkomst! Han tok seg god tid til å hjelpe oss med vårt geografiske valg. Vi starter nå samarbeidet vårt, og jeg takker ham hjertelig. Jeg er ikke i tvil om at han kommer til å finne vår bolig. Marjorie
Anmeldelser fra Isidore F.
Utvandret pensjonist i Estepa
Anmeldelser fra Fanny V.
En svært fornøyd kjøper, Albarracín-regionen
Anmeldelser fra Bastien G.
Svært fornøyd kjøper, fra regionen Santiago de Compostela
Anmeldelser fra Hélène R.
Pensjonist bosatt i utlandet i Salamanca
Anmeldelser fra Constance G.
Eier av en villa i Benidorm.
Anmeldelser fra Zerouki Z.
Et seriøst og responsivt team. Takk for din tilgjengelighet og dine personlige råd. Jeg anbefaler dere gjerne, spesielt for de som søker en bolig i Alicante. Lykke til videre!
Anmeldelser fra Aurore B.
Eier av en villa i San Fernando.
Anmeldelser fra Sébastien D.
"Eier av en villa på Ibiza."
Jeg er DJ, og dette er virkelig en drøm som går i oppfyllelse, takket være Jérome. En stor takk til deg!