Simulateur d’impôt sur les revenus locatifs en Espagne

C'est la première chose à comprendre, et elle a des conséquences importantes.

19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein. Un résident français, belge ou luxembourgeois est dans ce cas.

24 % pour tous les autres, y compris la Suisse, le Royaume-Uni depuis le Brexit et les États-Unis.

L'écart de taux n'est pas le plus important. C'est la déduction des charges qui change tout.

Un résident de l'UE ou de l'EEE déduit ses charges comme le ferait un résident espagnol : IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, intérêts d'emprunt, fournitures payées par le propriétaire, et l'amortissement du bien.

L'amortissement est le poste le plus souvent oublié : 3 % par an de la valeur de construction, hors terrain. Sur un appartement dont la construction représente 90 000 € de valeur cadastrale, cela fait 2 700 € de charge déductible chaque année, sans décaissement.

Un résident hors UE/EEE, lui, est imposé sur le loyer brut, sans aucune déduction.

Un exemple parle mieux qu'un tableau. Sur 12 000 € de loyers annuels avec 3 000 € de charges :

C'est le point que la plupart des propriétaires français découvrent après coup.

Un non-résident propriétaire en Espagne doit déclarer un revenu fictif pour les périodes où le bien est à sa disposition, même vide et même s'il ne le loue jamais.

Le calcul : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée dans les dix dernières années, 2 % sinon. Puis on applique le taux de 19 ou 24 %.

Sur une valeur cadastrale de 120 000 €, cela représente 1 320 € de revenu imputé, soit environ 250 € d'impôt annuel pour un résident français.

Le montant est modeste, mais la déclaration est obligatoire et le fisc espagnol reçoit les données du cadastre.

Les loyers se déclarent trimestriellement, du 1er au 20 du mois suivant la fin du trimestre — avril, juillet, octobre, janvier.

Le revenu imputé se déclare une fois par an, avant le 31 décembre de l'année suivante.

Une erreur fréquente consiste à déposer quatre déclarations quand une seule est nécessaire, ou l'inverse. Un gestor règle la question pour quelques dizaines d'euros par an.

Les conventions fiscales bilatérales. La France, la Belgique, le Luxembourg et la Suisse ont chacun une convention avec l'Espagne qui évite la double imposition. L'impôt payé en Espagne ouvre généralement droit à un crédit d'impôt dans votre pays, selon des mécanismes propres à chaque convention.

Le régime spécifique de la location touristique, lorsque des services hôteliers sont fournis.

Et l'obligation d'obtenir une licence touristique, qui dépend à la fois de la commune et des statuts de la copropriété — deux choses distinctes, et deux vérifications à faire avant d'acheter.