Dywersyfikacja Inwestycji Nieruchomościowych
W VOGUIMMO wierzymy w integracyjne i sprawiedliwe środowisko pracy. Zapraszamy wszystkie osoby bez względu na płeć, pochodzenie, religię czy niepełnosprawność.
🇪🇸🛡️ Poszukują Państwo pewnej inwestycji w nieruchomościach, która zapewni bezpieczeństwo Państwa kapitału i spokój w obliczu zmieniającej się sytuacji? Voguimmo, Państwa zaufany partner, oferuje starannie wyselekcjonowane nieruchomości w stabilnej strefie Euro. Zapewniamy Państwu solidne podstawy prawne i finansowe, chroniąc Państwa aktywa przed niepewnością rynkową. Z nami Państwa inwestycja to gwarancja bezpieczeństwa i stabilności na lata.
FAQ: Zakup Nieruchomości w Hiszpanii
Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii. Zrozumienie kluczowych etapów i aspektów prawnych dla udanego zakupu.
NIE (Número de Identificación de Extranjero) to osobisty i unikalny numer identyfikacji podatkowej, niezbędny do każdej transakcji gospodarczej i prawnej w Hiszpanii.
Jest on absolutnie konieczny do:
- Otworzenia konta bankowego.
- Zakupu nieruchomości.
- Zawarcia umów na usługi (woda, prąd, internet).
- Rozliczenia podatków.
Bez tego numeru żadna procedura zakupu nieruchomości nie może zostać sfinalizowana. Uzyskanie numeru NIE jest jednym z pierwszych kroków, które powinien podjąć każdy inwestor zagraniczny.
- Przelew środków niezbędnych do zakupu.
- Opłacanie podatków i opłat związanych z nabyciem.
- Uregulowanie rachunków za media po zostaniu właścicielem (woda, prąd, gaz itp.).
- Zarządzanie płatnościami cyklicznymi, takimi jak opłaty wspólnotowe lub IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, odpowiednik podatku od nieruchomości).
Choć prawnie nie jest to obowiązkowe, korzystanie z usług prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości jest bardzo mocno zalecane, zwłaszcza dla inwestora zagranicznego.
Prawnik Państwa interesy ochroni poprzez:
- Weryfikację statusu prawnego nieruchomości (akt własności, obciążenia, hipoteki, kwestie urbanistyczne).
- Negocjowanie klauzul umowy arras (umowy przedwstępnej sprzedaży).
- Reprezentowanie Państwa interesów w kontaktach ze sprzedającym, bankami i notariuszem.
- Dopilnowanie przestrzegania wszystkich formalności prawnych i podatkowych.
Jego obecność to gwarancja bezpieczeństwa prawnego dla Państwa inwestycji.
- Uzyskanie numeru NIE i otwarcie konta bankowego: Podstawowe formalności administracyjne dla inwestora zagranicznego.
- Wyszukiwanie i wybór nieruchomości: Ustalenie kryteriów i oględziny.
- Oferta kupna i negocjacje: Uzgodnienie ceny i warunków.
- Podpisanie umowy arras lub wstępnej umowy sprzedaży: Wpłata zaliczki, zazwyczaj 10% ceny sprzedaży.
- Due Diligence (Weryfikacja prawna i techniczna): Prawnik weryfikuje zgodność nieruchomości (kataster, księga wieczysta, pozwolenia, obciążenia).
- Podpisanie escritura pública de compraventa: Podpisanie ostatecznego aktu sprzedaży przed notariuszem, z przekazaniem kluczy i zapłatą pozostałej kwoty.
- Rejestracja i opłacenie podatków: Prawnik zajmuje się wpisem do Rejestru Nieruchomości oraz uregulowaniem podatków od nabycia.
- Ustala cenę sprzedaży i warunki transakcji.
- Zobowiązuje obie strony (zazwyczaj z klauzulą odstępnego).
- Określa wysokość zadatku (często 10% całkowitej ceny).
- Tytuł własności w Registro de la Propiedad (Rejestrze Nieruchomości), aby upewnić się, że sprzedający jest prawowitym właścicielem, a nieruchomość jest wolna od obciążeń (hipoteki, zajęcia komornicze).
- Brak zaległych długów wobec służb publicznych i wspólnoty mieszkaniowej.
- Zgodność urbanistyczną nieruchomości (pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie).
- Świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Brak cargas (obciążeń) lub niezgłoszonych lokatorów.
| Rodzaj podatku | Nieruchomość nowa | Nieruchomość używana |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% ceny sprzedaży (dla nieruchomości mieszkalnych) | Nie dotyczy |
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | Nie dotyczy | Zmienna (6-11% w zależności od regionu i typu nieruchomości) |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,75% - 1,5% ceny (w zależności od regionu) | 0,75% - 1,5% ceny (jeśli akt notarialny jest wymagany do rejestracji) |
| Plusvalía Municipal | Nie dotyczy kupującego | Teoretycznie ponosi go sprzedający, ale często bywa negocjowany na kupującego. |
Stawki ITP i AJD zależą od Wspólnoty Autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość.
Tak, oprócz podatków, należy liczyć się z różnymi kosztami profesjonalnymi i administracyjnymi. Koszty te stanowią zazwyczaj od 2% do 4% ceny zakupu, poza podatkami. Obejmują one:
- Honoraria adwokackie (około 1% + VAT).
- Opłaty notarialne za sporządzenie escritura pública (aktu notarialnego).
- Opłaty rejestracyjne w Registro de la Propiedad (Rejestrze Nieruchomości).
- Koszty zarządzania (Gestoría) za obsługę administracyjną i płatność podatków.
- Koszty ustanowienia hipoteki, jeśli Państwo zaciągają kredyt.
Zaleca się ostrożne oszacowanie całkowitych kosztów nabycia na poziomie od 10% do 15% ceny nieruchomości.
Zgodnie z prawem, to sprzedający jest zobowiązany do uiszczenia tego podatku. Jednakże często zdarza się, zwłaszcza podczas negocjacji dotyczących nieruchomości z rynku wtórnego, że strony uzgadniają, iż kupujący pokryje część lub całość tego podatku. Kluczowe jest, aby ten punkt został jasno określony w umowie arras.
Tak, dla inwestorów zagranicznych uzyskanie finansowania bankowego w Hiszpanii jest w pełni możliwe. Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne (hipotecas) nierezydentom, zazwyczaj na specyficznych warunkach:
- Większy wkład własny (często 30% do 40% wartości zakupu dla nierezydentów, w porównaniu do 20% dla rezydentów).
- Potencjalnie nieco inne stopy procentowe.
- Rygorystyczna ocena zdolności kredytowej oparta na dochodach i zobowiązaniach w kraju pochodzenia.
Zaleca się rozpoczęcie procedur finansowania jak najwcześniej, nawet przed znalezieniem idealnej nieruchomości.
Podpisanie escritura pública de compraventa (autentycznego aktu sprzedaży) to ostateczny i oficjalny etap nabycia nieruchomości. Odbywa się u notariusza i jest kluczowym momentem:
- Notariusz odczytuje akt na głos i upewnia się, że wszystkie strony rozumieją i akceptują jego warunki.
- Weryfikuje tożsamość, pełnomocnictwa (jeśli strona jest reprezentowana) oraz to, że wszystkie warunki prawne zostały spełnione.
- Płatność salda ceny sprzedaży odbywa się zazwyczaj za pośrednictwem certyfikowanego czeku bankowego lub natychmiastowego przelewu.
- W tym momencie następuje przekazanie kluczy.
- Następnie notariusz wysyła kopię aktu do Ksiąg Wieczystych w celu rejestracji.
Państwa prawnik będzie obecny u Państwa boku, aby Państwu asystować i upewnić się, że wszystko przebiega prawidłowo.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokalny podatek od nieruchomości, obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości i płatny corocznie do urzędu gminy.
- Podatek od Dochodów Nierezydentów (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, naliczany jest i opodatkowany dochód fikcyjny. Jeśli jest wynajmowana, opodatkowane są rzeczywiste dochody z najmu.
- Opłaty wspólnotowe (Gastos de Comunidad): Jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty mieszkaniowej, służące do utrzymania części wspólnych.
- Rachunki za media (woda, prąd, gaz, internet, ubezpieczenie domu).
- Opłata za wywóz śmieci (Tasa de Basuras).
Hiszpańskie przepisy dotyczące Złotej Wizy (lub wizy dla inwestorów) uległy ostatnio znaczącym zmianom, w związku z usunięciem opcji bezpośredniej inwestycji w nieruchomości w kwietniu 2024 roku. Obecnie samo nabycie nieruchomości nie uprawnia już do uzyskania tego pozwolenia na pobyt. Opcje inwestycyjne w celu uzyskania Złotej Wizy koncentrują się teraz na inwestycjach w przedsiębiorstwa, fundusze lub dług publiczny. W celu uzyskania aktualnej i spersonalizowanej informacji, zdecydowanie zalecamy konsultację z naszymi ekspertami.
Wybór między nieruchomością nową a z rynku wtórnego zależy od Państwa preferencji i celów inwestycyjnych:
- Nieruchomość nowa: Zalety: Gwarancje deweloperskie, możliwość personalizacji (na etapie projektu), lepsza efektywność energetyczna, zazwyczaj bardziej nowoczesna. Wady: Często wyższa cena zakupu, podatek VAT (IVA) w wysokości 10% + opłata skarbowa od czynności prawnych (AJD), dłuższe terminy realizacji budowy.
- Nieruchomość z rynku wtórnego: Zalety: Potencjalnie niższa cena, urok historyczny/starego budownictwa, możliwość negocjacji, brak VAT-u (podatek od przeniesienia własności – ITP w wysokości 6-11%), natychmiastowa dostępność. Wady: Potrzebne prace remontowe, ukryte koszty, niższa efektywność energetyczna, ryzyka związane z wiekiem nieruchomości.
Każda opcja przedstawia inne możliwości inwestycyjne.
W Voguimmo oferujemy kompleksowe i spersonalizowane wsparcie dla Państwa, naszych francuskojęzycznych klientów-inwestorów. Nasza ekspertyza obejmuje wszystkie aspekty Państwa projektu:
- Doradztwo Strategiczne: Określenie Państwa celów, identyfikacja najbardziej odpowiednich regionów i typów nieruchomości.
- Wyszukiwanie i Selekcja: Dostęp do obszernego portfela nieruchomości oraz spersonalizowane wyszukiwanie.
- Wsparcie Prawne i Podatkowe: Nasz zespół prawników poprowadzi Państwa przez wszelkie złożoności prawne (NIE, konto bankowe, umowa arras, notariusz, podatki).
- Negocjacje: Reprezentacja Państwa interesów w celu uzyskania najlepszych warunków.
- Po Zakupie: Pomoc w zarządzaniu najmem, w procedurach administracyjnych i integracji.
Gwarantujemy Państwu bezpieczne, przejrzyste i efektywne doświadczenie zakupu, zgodnie z hiszpańskim prawodawstwem.
