Acheter en Espagne quand on réside en Belgique
Publié le 28 août 2026
Un résident belge achète en Espagne dans les mêmes conditions qu'un Espagnol. Il bénéficie du taux réduit de 19 % sur ses revenus locatifs et peut déduire ses charges, comme tout résident de l'Union européenne. Les biens détenus à l'étranger doivent être déclarés à l'administration belge.
Ce qui ne change pas
Un résident belge n'a besoin d'aucune autorisation particulière. Le parcours est identique : NIE, compte bancaire espagnol, avocat, contrat privé, acte notarié. Les frais aussi — 13 à 14 % dans le neuf.
La fiscalité des revenus locatifs
La Belgique fait partie de l'Union européenne, ce qui place ses résidents dans le régime le plus favorable pour un non-résident propriétaire en Espagne.
Le taux de l'impôt sur le revenu des non-résidents est de 19 %, contre 24 % pour les pays hors UE et EEE. Et surtout, les charges sont déductibles : IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, intérêts d'emprunt, et l'amortissement du bien à 3 % par an de la valeur de construction.
Sur 12 000 € de loyers annuels avec 3 000 € de charges, l'impôt espagnol s'établit autour de 1 710 €.
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La déclaration côté belge
Trois obligations déclaratives, à vérifier avec votre comptable.
Le compte bancaire espagnol doit être signalé dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques, et enregistré auprès du Point de contact central de la Banque nationale de Belgique.
Le bien immobilier lui-même. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2021, les immeubles situés à l'étranger se voient attribuer un revenu cadastral belge, communiqué à l'administration. Il doit être déclaré comme un bien situé en Belgique.
Les revenus locatifs. La convention préventive de double imposition entre la Belgique et l'Espagne attribue l'imposition à l'État où se situe le bien. La Belgique applique ensuite une exonération avec réserve de progressivité : le revenu espagnol n'est pas taxé une seconde fois, mais il peut relever le taux applicable à vos autres revenus.
Le financement
Deux voies. Emprunter en Espagne, où les banques prêtent aux non-résidents à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien. Ou emprunter en Belgique, en garantissant sur un bien existant — souvent plus simple, et les fonds sont disponibles immédiatement.
Ce second point compte pour un achat sur plan : le prêt espagnol ne se débloque qu'à la signature de l'acte notarié, alors que les appels de fonds s'échelonnent sur dix-huit à trente mois.
L'accès depuis la Belgique
Brussels Airport, Charleroi et Liège desservent Alicante toute l'année, avec une montée en fréquence d'avril à octobre. Comptez deux heures trente de vol.
Depuis l'aéroport d'Alicante, les communes du sud sont à vingt à quarante minutes. Murcia-Corvera dessert la Costa Cálida avec des temps plus courts encore.
Questions fréquentes
Faut-il un NIE ?
Oui, comme tout acheteur étranger.
Puis-je déduire mes charges ?
Oui, la Belgique étant dans l’UE.
Le bien entre-t-il dans ma succession belge ?
La loi successorale applicable dépend de votre résidence habituelle et du règlement européen 650/2012, qui permet de choisir sa loi nationale par testament. À voir avec un notaire.
Dois-je déclarer le bien en Belgique ?
Oui, un revenu cadastral lui est attribué depuis 2021.
Ce guide fait partie du guide complet pour acheter un appartement en Espagne, et se complète du simulateur d'impôt sur les loyers.
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