Acheter en Espagne quand on réside en Suisse
Publié le 28 août 2026
Un résident suisse achète en Espagne sans restriction, mais sa fiscalité diffère de celle d'un résident de l'Union européenne. Le taux d'imposition sur les revenus locatifs est de 24 % au lieu de 19 %, et les charges ne sont pas déductibles. L'écart peut dépasser 60 % à revenus identiques.
Le point qui change tout
La Suisse n'appartient ni à l'Union européenne, ni à l'Espace économique européen. Pour l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents, cela a deux conséquences directes.
Le taux passe de 19 à 24 %.
Et surtout, aucune charge n'est déductible. Un résident français déduit son IBI, ses charges de copropriété, son assurance, ses réparations, ses intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien. Un résident suisse est imposé sur le loyer brut.
L'écart est plus important qu'il n'y paraît :
| Sur 12 000 € de loyers, 3 000 € de charges | Résident français | Résident suisse |
|---|---|---|
| Base imposable | 9 000 € | 12 000 € |
| Taux | 19 % | 24 % |
| Impôt annuel | 1 710 € | 2 880 € |
Soit 68 % de plus pour le même bien.
Une jurisprudence européenne a mis en cause cette différence de traitement lorsqu'une convention d'échange d'informations existe entre les deux États. La situation évolue, et un conseil fiscal saura dire si votre cas peut en bénéficier.
Le simulateur permet de chiffrer votre situation : Simulateur d'impôt sur les loyers.
L'impôt sur la fortune, souvent oublié
C'est la spécificité suisse la moins anticipée.
La Suisse impose la fortune mondiale de ses résidents. Un bien situé en Espagne n'est pas imposé directement par le canton, mais il entre dans le calcul du taux applicable à l'ensemble de votre fortune imposable.
Selon le canton et le montant, l'effet peut être sensible. C'est un élément à intégrer avant l'achat, pas après — et c'est une question de fiscaliste, pas d'agent immobilier.
L'Espagne dispose par ailleurs de son propre impôt sur la fortune, applicable aux non-résidents sur leurs seuls biens espagnols, avec des seuils qui varient par communauté autonome.
Ce qui ne change pas
L'achat lui-même est identique : NIE, compte bancaire espagnol, avocat, contrat privé, acte notarié. Aucune autorisation préalable n'est requise. Les frais sont les mêmes — 13 à 14 % dans le neuf.
Un résident hors UE peut en revanche devoir désigner un représentant fiscal en Espagne dans certains cas. À vérifier selon votre situation.
L'accès depuis la Suisse
Genève, Zurich et Bâle desservent Alicante, avec des fréquences renforcées d'avril à octobre. Comptez environ deux heures de vol.
Pour ceux qui viennent souvent et peu longtemps, la Costa Cálida offre un avantage : l'aéroport de Murcia-Corvera est à quinze à vingt-cinq minutes de la plupart des communes, contre vingt à quarante pour Alicante.
Questions fréquentes
Le taux de 24 % est-il définitif ?
Il s’applique aujourd’hui. Une évolution jurisprudentielle est en cours sur la déduction des charges — à suivre avec un conseil.
Puis-je devenir résident fiscal espagnol ?
Oui, au-delà de 183 jours par an. Cela change entièrement le calcul, dans les deux pays.
Faut-il un représentant fiscal en Espagne ?
Pas systématiquement, mais c’est exigé dans certains cas hors UE/EEE.
Mon bien espagnol est-il imposé en Suisse ?
Pas directement, mais il entre dans le calcul du taux de l’impôt cantonal sur la fortune.
Ce guide fait partie du guide complet pour acheter un appartement en Espagne, et se complète du simulateur d'impôt sur les loyers.
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